商品房预售资金保全执行新规浅析

引言
今年1月中旬，最高法、住建部、中国人民银行联合发布了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（以下简称《通知》） ，对商品房预售资金的使用、保全、执行措施做出明确约定，为保障商品房顺利交楼而努力，减少购买的预售商品房最终变成“烂尾楼”的噩梦发生。下面小师妹带大家分享高庭所陈子木律师对该《通知》的具体分析~
1、旧规规定
早在2021年1月14日，最高人民法院就发布了《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》，其中第14条对商品房预售资金的保全执行措施就作出了如下规定：
对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。冻结商品房预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门；除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。除法律另有专门规定外，不得以支付为本项目提供劳动的农民工工资之外的原因冻结或者划拨农民工工资专用账户和工资保证金账户资金；为办理案件需要，人民法院可以对前述两类账户采取预冻结措施。
2、新规内容
2022年1月11日，最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行三大监管部门联合发布的《通知》文件，对于商品房预售资金的保全执行措施，做了进一步明确，文件主要内容可概括为如下：
一、除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前人民法院对于监管账户中监管额度内的款项不得采取扣划措施。
二、预售资金监管账户被人民法院冻结后，符合预售资金监管规定等条件的工程进度款、材料款、租赁设备款等以及因解除购房合同需退还的购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意后，相关债权人可以请求商业银行以预售资金监管账户中的资金予以支付，商业银行应当支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
如项目所在地住房和城乡建设主管部门未尽监督审查义务违规批准上述用款申请的或商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，需承担相应的责任。
三、在预售资金监管账户被人民法院冻结情况下，房地产开发企业可以提供商业银行等金融机构出具的保函，请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，住房和城乡建设主管部门可以予以准许。
如房地产开发企业直接向人民法院申请解除冻结并提供担保的，人民法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百六十七条的规定，从有利于执行的角度出发进行审查处理。
四、人民法院工作人员在预售资金监管账户的保全、执行过程中，存在枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪问题的，要严肃予以查处。
住房和城乡建设主管部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。
3、律师总结
综上，最高院一系列文件明确规定了预售资金监管账户可冻结可执行等情形，但冻结预售资金监管账户后依然要保障楼盘建设正常支出，以保障项目建设不受影响。如果经审批后，开发商还将预售资金挪为他用，住建部门、商业银行要承担相应责任。