房屋抵押权注销后，抵押合同是否自动解除？

司法观点
当事人约定以不动产设定抵押的，应当签订抵押合同并办理抵押登记，方可设立抵押权。故不应将签订抵押合同与办理抵押登记视为两个各自独立的法律关系。
经典案例
2011年12月30日，A公司与B公司签订《战略合作协议》，约定了产品经销的相关事宜。次日，傅某与A公司签订抵押合同一份，约定傅某以其名下的房产为B公司的债务提供抵押担保。合同签订后，双方到房产管理部门办理了抵押登记。但之后双方又到G市房产管理局办理了抵押权注销登记。在办理注销抵押登记的申请书中记载，注销抵押登记的原因是主债权消灭。
后因B公司无力清偿债务，A公司遂将傅某诉至法院，要求傅某在提供抵押房地产价值范围内承担抵押担保责任。庭审中，傅某辩称双方签订的抵押合同在办理抵押权注销登记时已一并解除，其无需承担抵押担保责任。
一审法院认为
A公司与傅某签订的《抵押合同》，系双方当事人自愿协商签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。傅某与A公司签订了抵押合同，以其房产提供抵押担保并办理了抵押登记，虽然之后双方共同解除了抵押登记，A公司对抵押的房产不再享有优先受偿权，但双方之间的抵押合同并未解除，抵押登记申请书所载明的主债权已经消灭的撤销登记的原因与实际事实并不相符，故傅某仍应承担抵押合同上的担保义务，即在抵押物价值范围对A公司的债务承担连带清偿责任。傅某提供的证据不能证明双方之间的抵押合同已经解除，故其不承担责任的主张不成立，不予支持。
故一审法院判决支持A公司的诉讼请求。
傅某不服一审判决，依法提起上诉。
二审法院认为
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，当事人约定以不动产设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据该规定，签订抵押合同并办理抵押登记，才能使抵押权得以设立,故不能将签订抵押合同与办理抵押登记视为两个各自独立的法律关系。
A公司与傅某签订抵押合同并办理抵押登记后，经协商同意共同办理了抵押登记的注销手续。A公司在《各类房屋抵押权设立登记申请书》《注销抵押证明》中表示注销抵押登记的原因是主债权消灭。傅某与A公司共同以主债权消灭的原因办理抵押登记的注销手续，说明双方已经就抵押担保事项达成了解除抵押担保合同的合意。A公司勾选的注销原因与主债权没有消灭的事实不符，不能改变A公司已经自愿放弃抵押权的事实。A公司关于勾选的注销原因与主债权没有消灭的事实不符，说明其没有放弃抵押权的理由不能成立。并且，单纯的抵押合同不会因为没有办理抵押登记而自然转变为保证合同，傅某对于A公司丧失抵押权亦不负有过错赔偿责任。一审判决确认抵押合同没有解除，傅某在抵押物价值范围内承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，应予纠正。
最终，二审法院判决撤销一审判决，驳回A公司的诉讼请求。
律师点评
上述典型案例涉及到了对抵押权注销，抵押合同是否一并解除的认定，我们对此作几点阐释：
1、抵押权消灭的几种情形
抵押权作为一种从权利，会随着主债权的消灭而消灭。因此抵押权的消灭有以下几种情形：第一、债务已清偿完毕；第二、债务抵消而导致主债权消灭；第三、债务被全部免除；第四、抵押权人放弃抵押权；第五、抵押权实现。
需要注意的是，主债务部分消灭并不会导致抵押权的消灭，其产生的法律后果是抵押权的担保范围相应缩小。
此外，需要注意债权债务转让的情形下抵押权发生的变化。首先，债权的转让不会导致抵押权的消灭。抵押权作为主债权的从权利应随着转让，即享有抵押权的主体发生了变化。但是债务的转让有可能导致抵押人担保责任的免除。如果债权人许可债务人转让债务，但未经抵押人（由第三人担任抵押人）书面同意，则抵押人不再承担担保责任。当然，如果抵押人愿意继续承担担保责任，抵押权继续有效。
2、抵押物灭失，抵押权可以通过代位物得到优先受偿
物上代位性是担保物权的重要属性。担保物权的物上代位性在一定程度上确保了即使抵押物灭失，抵押权人的权利依然能得到保障。
担保物权的物上代位性是指担保物权的效力及于担保财产因损毁、灭失所得赔偿金等代位物上。根据该属性，如果担保财产在担保期间内遭受损毁、灭失或被征收，担保物权人有权就可获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先受偿。即使被担保的债权履行期未届满，担保物权人也有权提存上述款项。
由此可见，即使抵押物灭失，抵押权也并非终局消灭，抵押权人的权利依然可以通过代位物得到保障。
3、不动产抵押未登记或已注销，债权人无权请求抵押人承担保证责任
抵押不同于保证，但抵押权作为担保物权的一种，其设立目的也是为了保证债权得以清偿。需要注意的是，虽然这两种方式都有助于保障债权得以清偿，但实践中切不可将两者混同。对于债权人而言，保证的设立方式比较简单，只需与保证人签订保证合同或者签订保证条款；但是抵押权的设立除须签订书面抵押合同，还应办理抵押登记。对于动产抵押而言，登记是对抗要件，对于不动产抵押而言，登记是设立要件。
如果债权人人未及时办理不动产抵押登记或已办理了抵押权注销登记，则抵押权未有效设立或已消灭，债权人也就不享有抵押权。如果不动产抵押未登记，则债权人无权要求行使抵押权，但可依据《抵押合同》要求抵押人配合办理登记；但如果不动产抵押已注销登记，则视为债权人自愿放弃抵押权，抵押权终局消灭，债权人也就无权依据《抵押合同》再行使任何权利，《抵押合同》视为自动解除。实践中，很多债权人自愿放弃抵押权后又后悔，欲依据《抵押合同》要求抵押人承担保证责任，这种诉讼请求是无法被法院所支持的。因为保证人责任和抵押人责任是两种不同的法律责任，债权人应依据基础关系确定诉讼请求，而无权自由变更。
公司治理建议
1、债权人可采取多种方式要求债务人对债务的清偿提供保障
债权人要求债务人对债务的清偿提供保障主要有两大途径：第一、要求保证人提供保证；第二、为债权设立担保物权。设立担保物权又包括设立抵押权、质权、留置权等。
设立多种保障的好处不言自明。本案中A公司就采用了这种方式，除要求傅某提供不动产抵押之外，还要求B公司提供多名保证人承担连带责任保证（另案处理，本案案情中未涉及）。虽然本案中的抵押权消灭，A公司无权要求实现抵押权，但A公司还可以向其他保证人行使权利，要求其对债务的清偿承担连带责任，且保证人人数众多，对A公司债权的实现非常有利。如果本案中A公司仅要求傅某以房屋做抵押，则最终A公司保障债权得以实现的目的将会落空。
债权人要求保证人提供保证时，应选择信誉好、经济实力强的个人或公司提供保证，且最好要求债务人提供多名保证人提供保证；债权人要求债务人提供抵押时，最好选择不动产作为抵押物。因为动产具有较强的流动性，容易发生抵押人未经抵押权人同意擅自处分抵押物，而造成抵押权人损失的问题。相比之下，不动产抵押的风险较小。
2、混合担保中债权人实现权利的顺序
混合担保是指既有保证人又有担保物的情形。债权人实现债权的顺序需视情况而定：首先，如果当事人之间对债权人实现权利的顺序有约定的，应当按约定；其次，如果当事人之间没有约定或约定不明的，看担保物由谁提供。若由债务人自己提供担保物，则债权人应首先就该担保物实现权利。若由第三人提供担保物，则债权人享有选择权，其既可以首先就担保物实现权利，也可以首先要求保证人承担保证责任。
法条指引
《中华人民共和国物权法》
第一百七十四条 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
第一百七十五条 第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
第一百七十六条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。【合同法研18】