租赁合同重点注意事宜

房屋租赁合同在市场日趋发展的今天是愈来愈多，作为担任多家法律顾问的笔者，一年审核的租赁合同至少十几份（这还不包括朋友、同学出租房屋友情审核部分），处理的租赁合同纠纷也有好几起。现结合笔者的一些实践经验，就租赁合同签订过程中应注意的事项作简要归纳，以起到抛砖引玉之作用。
一、应严格审查签订合同的主体（这一点很多人都没有引起足够的重视）
1、作为承租人，在签订租赁合同之前，应首先审查房屋的出租方是否是房屋的所有权人，如该房屋为共同所有，应要求全体共同所有权人一并签订合同。根据我国《物权法》第96条的规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”；以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益……。因此，如果共有人没有共同签字，容易导致合同无效，即使作为善意承租人，但因租赁房屋而导致诉讼，仍得不偿失。
2、作为承租人，还应当审查出租人是否是合法使用权人，根据我国《合同法》第224条第二款的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第15条的规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效……。”从以上规定可以看出，如果承租人所租赁的房屋不是房屋所有权人，那就应当审查出租人是否具备出租的条件，出租期限是否超过其所承租期限，否则，导致合同被解除或部分无效，而带来损失。
3、作为出租人，应当审查承租人的合同履行能力。现实中经常出现洽谈合同的是一人，而签订租赁合同的又是另一人，而承租人在支付一段时间租金后，开始拖欠，另外，即使其没有实际使用，但由于其没有将房屋交付，因此，出租人只能通过诉讼来解除合同，收回房屋。众所周知，由于诉讼的时限性，必然给出租人带来一定的损失。
二、应严格审查租赁房屋的合法性
现实中，城镇商品房屋的出租，一般都有房屋产权证书，这方面不会存在太多问题。主要是存在一些厂房、仓库的租赁合同关系上。由于现在城中村的大量出现、郊区土地的被工业利用，导致一些农村集体土地上在没有经过合法审批，或者以临时建筑报建的方式，大量加盖厂房、仓库。由于建筑成本的低廉，租金也比周边低很多，因而得到很多商人的青睐。但是，因为擅自改变了土地用途，没有合法报建，属违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第2条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；以及第3条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”可以看出，上述厂房、仓库的租赁合同均为无效，而万一被强制拆除，容易导致承租人维权无门（往往出租方是当地农民或农村集体组织，即使胜诉，也陷入执行困难的尴尬地步）。
三、应对装饰装修进行约定
现实中除了住宅的租赁合同外，商铺、写字楼、办公楼的租赁也大量存在，这些非住宅房屋的出租，一般来说，承租人都要进行一定的装饰装修，而如果在租赁合同中没有对装饰装修进行约定，同样会给承租人带来很大的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第13条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。从这条来看，如果在租赁合同中没有约定承租人可以进行装饰装修，承租人自行装饰装修的，不但不能要求出租人赔偿损失，反而要恢复原状或赔偿出租人的损失。因此，作为商铺、写字楼、办公楼等的承租人，如果要让房屋符合自己的经营风格，一定要对该项进行约定。
四、应对承租人拖付租金又拒不交付房屋的违约后果进行约定
现实中，很多承租人因为经营不善，实际已关门停业，既不向出租人支付租金，也不交还房屋，只留下一部分没有任何价值的设备等，让出租人束手无策，最后只能通过诉讼解决（很多承租人又故意怠于应诉，导致诉讼期限进一步拉长）。因此，为避免上述情况的出现，在签订租赁合同时，应当约定如出现上述情况，视为承租人放弃对其物件的所有权，出租人在通过合理催告后，有权进行处置。
租赁合同作为一个最基本的合同关系，本身并不复杂，简单一点讲，就是一个交房，一个交钱，但如果约定不明，同样会带来不少的困扰。除了上面笔者谈到的几点，还有一些也应该注意，比如，有的租赁合同是按平方米支付租金，但合同中并没有约定是建筑面积还是套内面积（容易引起歧义），还有一些约定租金递增5%，但约定不严谨，是在上一年度的基础上递增还是在第一年度的基础上递增，约定不清，也是容易引起争议，因此，最好将每年度的租金用数字标明，这样，就不会引起争议了。
当然，以上笔者的观点并不是全部，对于双方有特殊约定的，更应该在合同中约定，笔者没有谈到的，望各位予以指点。