自如友家、蛋壳公寓深圳合同霸王条款点评

霸王条款是笔者在《聚焦资本裹挟下长租公寓的六大核心问题！》中总结的长租公寓六大问题之一，本文就自如友家、蛋壳公寓合同中存在侵犯消费者合法权益的霸王条款予以评析，请业主方和租客方注意。
一、与业主所签合同：《资益+资产管理服务合同》3条
1、第3.3条：新配置设施（家具、家电），无论何方原因导致提前解约，都要向自如友家支付损失费。
【张茂荣律师点评】
在自如友家自身违约导致提前解约情况下，需对业主承担违约责任，业主有权要求其搬走，没有支付损失费回购的义务。
法律依据：《合同法》第107条。
2、第6.2.（1）（c）条：处分房屋必须经自如友家同意，否则自如友家有权随时单方解除合同，并要求业主双倍返还月预期收益违约金、赔偿装修损失费、新配置设施损失费、支付给使用人（租客）的违约金等。
【张茂荣律师点评】
1）业主作为房屋的所有权人，对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，自如友家通过合同对业主的法定处分权予以限制，侵犯了业主的物权；
2）即便业主在合同期内处分房屋，只要新业主同意继续履行合同，合同可以继续履行，业主没有违约行为，自如友家也没有损失，解约索赔于法无据。
3、第2.6条：税费各自承担。
【张茂荣律师点评】
该条款不属于霸王条款，只是与实践中的出租惯例不符（实践中租赁合同出租方实收，税费都约定由租客承担），自如友家对此应予以重点提示。
总体评价：
总的来说霸王条款不是很多，但第3.1条中对于最常见的打隔断问题（合同第6.5条所称优化间）和自如友家代管期间因代管给租客造成损失（如毒甲醛事件）的责任义务没有特别约定。
二、自如友家与租客所签合同：《房屋租赁合同》17条
1、签约提示：租客发起支付后未能在指定时限内（5万之内48小时，5万以上72小时）付款即需承担月租20%（相当于6天租金）的违约金。
【张茂荣律师点评】
1）租客发起但未完成支付，亦未实际占用房屋，自如友家只是锁定两三天房源，即要求租客支付相当于六天租金的违约金，有违合同公平原则和违约金补偿原则；
2）根据合同第八条第（一）项约定，此时本合同尚未生效，该约定对租客没有约束力，租客只需承担缔约过失责任，无需承担违约责任。
法律依据：《合同法》第5条、最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第29条。
2、第二条第（五）项：租客在APP端只能采用自如网在线支付、自如白条、自如客专享分期三种方式支付租金和服务费。
【张茂荣律师点评】
该条款存在严重侵犯消费者（租客）知情权的问题，主要表现为：
1）没有提示租客“自如白条”、“自如客专享分期”实为“租金贷”，故意隐瞒租客已经一次性支付全部租金，分期费实为租金贷月供的事实，诱导租客贷款；
2）没有提示租客“租金贷”合同与本租赁合同相互独立，本合同发生纠纷中途终止，租金贷也必须按月还款的巨大风险；
3）没有向租客披露自如友家、租客、“租金贷”三方的法律关系、自如友家和“租金贷”之间的关联关系以及自如友家和“租金贷”联合获取租客利益的事实；
4）“租金贷”本身的合法性存疑，目前很多城市已经叫停。
3、第二条第（六）项：租赁押金扣除贷款合同需租客承担的费用、违约赔偿。
【张茂荣律师点评】
租赁合同捆绑贷款合同，为降低自身和贷款方风险而加重租客责任。
4、第二条第（七）项：涉及房屋租赁税费由租客承担。
【张茂荣律师点评】
与业主方合同约定由纳税义务人承担（业主方承担己方税费），涉嫌双边收费。
5、第五条：协商一致转租或换房，租客需支付月租金50%的违约金。
【张茂荣律师点评】
1）协商一致属双方合意行为，任何一方均无违约，且租客转租或换房并没有导致自如友家任何损失，要求租客支付半个月租金的违约金有违合同公平原则；
2）转租需提前45日申请、换房只限最后两个月不符合租客便利原则，可行性不强。
法律依据：《合同法》第5条。
6、第六条第（二）项：贷款合同终止则租赁合同终止。
【张茂荣律师点评】
同上第3点，违反合同相对性原则，捆绑贷款合同，为降低贷款方风险而加重租客责任。
7、第六条第（五）项第1目：租客拖欠租金达三日或欠费达月租金15%，自如友家有权单方解除合同收回房屋。
【张茂荣律师点评】
解约条件不对等，第六条第（四）项第1目约定自如友家迟延交房达七日租客方有权解约。
8、第六条第（五）项第2目：租客保管不当或不合理使用导致房屋附属物品、设备设施损坏拒不赔偿，自如友家有权单方解除合同收回房屋。
【张茂荣律师点评】
解约权限过大。租客不赔绝大多数是对损坏原因发生争议，应由第三方裁决确定责任方，而该条款直接赋予了自如友家裁判权，并不论损坏物价值一概获得解约权。
9、第六条第（五）项第6目：租客违约拒不改正，自如友家有权单方解除合同收回房屋。
【张茂荣律师点评】
根据合同法规定，只有根本违约守约方才有权解约，非根本违约不能解约。该条款不论租客违约情形轻重，不论租客是否有合法抗辩理由，均赋予自如友家单方解除权，缺乏第三方独立裁决，剥夺了租客的抗辩权。
法律依据：《合同法》第94条第（三）、（四）项。
10、第六条第（五）项第7目：租客不遵守附件四安全注意事项的，自如友家有权单方解除合同收回房屋。
【张茂荣律师点评】
附件四安全注意事项中绝大多数内容都属于使用须知（如定期检查燃气表是否能够正常开关、使用电钻需带绝缘手套、使用电热器件完毕拔下插销、及时锁门关窗、遇盗窃第一时间联系110报警、遇火灾第一时间联系119、洗衣机用完及时关闭水龙头等），租客如有违反顶多警示，直接解除合同明显加重了租客的责任。
11、第六条第（五）项第8目：其他因租客原因损害自如友家利益的，自如友家有权单方解除合同收回房屋。
【张茂荣律师点评】
解约条件过于宽泛，自如友家解约权过大，租客权益无法保障。
12、第六条第（六）项：自如友家解约后有权通过强制手段将房屋及设施收回并要求租客清场，租客遗留物品视为抛弃，自如友家有权处置。
【张茂荣律师点评】
1）剥夺了租客对自如友家解约的异议及诉讼权利；
2）无执法权执法，未经司法机关裁决并生效，没有强制执行依据，作为当事人之一自如友家没有权利强制驱逐租客收房。
法律依据：《合同法》96条。
13、第七条第（二）项：租客逾期支付租金，按应付租金千分之五/日支付违约金。
【张茂荣律师点评】
违约金过高！日千分之五，相当于月百分之十五，年180%，是同期贷款利率（4.35%）的四十一倍多，明显违背公平原则。
法律依据：《合同法》第5条。
14、第七条第（三）项：自如友家违约无需赔付租客损失，租客违约需同时赔付自如友家违约损失。
【张茂荣律师点评】
违反公平原则，合同权利义务不对等。
法律依据：《合同法》第5条。
15、第七条第（四）项：基本上是租客没有违约行为，自如友家都有任意解约权，有权提前30日通知租客收回房屋，只需支付租客一个月租金即可。
【张茂荣律师点评】
1）有违合同效力原则，合同形同虚设，导致租客权益没有任何保证；
2）免除了己方的赔偿责任，自如友家违约提起解约的，即便租客同意，除违约金外也负有赔偿租客损失的义务。
法律依据：《合同法》第8条、97条。
16、第七条第（六）项第2目：租客在租赁期限起始日前放弃租赁的，支付自如友家一个月租金的违约金。
【张茂荣律师点评】
租期尚未开始，房屋也未交付，不同于承租期间的提前解约，自如友家损失有限，应当区别履约过程中的违约，按照签约提示支付违约金。
17、第八条第（四）、（五）项：“租金贷”合同提前终止的，本合同也同时终止，且自如友家有权代租客还本付息、支付违约金及因收回债权而产生的费用。
【张茂荣律师点评】
同上第3点，违反合同相对性，捆绑贷款合同，为降低贷款方风险而加重租客责任。
总体评价：
霸王条款较多，集中问题表现在：侵犯租客知情权，故意模糊自如白条、专享分期的本质和对租客的重大影响，隐瞒“租金贷”的存在，导致租客签约后不得不被贷款，解约权限过大，双方权利义务不对等，不明确自如友家与“租金贷”平台之间的关系，租赁合同捆绑租金贷款合同，与“租金贷”平台联合相互支持骗取租客利益。
三、蛋壳公寓与业主所签合同：《财产委托管理服务合同》7条
1、第五条：房屋出租期间物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、室内设施维修费、本体基金费等全部由业主承担。
【张茂荣律师点评】
1）该约定与传统房屋出租中业主实收的惯例不符，且部分费用（如卫生费）由出租方承担没有依据；
2）该条款事关业主每月收益，是业主出租房屋必须考虑的重要因素，应当在签约前向业主予以特别提示和说明。
2、第八条第（二）项：业主出售房屋或房屋被政府拆迁征收导致合同无法履行，业主赔偿蛋壳公寓装修配置损失和蛋壳公寓及租客各两个月租金（共四个月租金）。
【张茂荣律师点评】
1）即便因业主违约导致合同提前解除，也只负有按未到期时限占合同期限的比例赔偿蛋壳公寓装修配置损失，而不是全额赔付原始购置费用；
2）房屋被政府拆迁征收属不可归责于双方的事由导致合同解除，业主方没有违约行为，不应当承担违约责任；
3）违反合同相对性原则，捆绑租赁合同，代租客行使权利，强制要求业主赔偿租客两个月租金的违约金。
法律依据：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第（四）项。
3、第八条第（三）项：蛋壳公寓解除合同，业主赔偿蛋壳公寓装修配置损失和蛋壳公寓及租客各两个月租金（共四个月租金），业主解除合同，蛋壳公寓只赔偿租客两个月租金.
【张茂荣律师点评】
1）违约责任不对等，有违公平原则；
2）业主违约导致合同提前解除，只负有按未到期时限占合同期限的比例赔偿蛋壳公寓装修配置损失，而不是全额赔付原始购置费用；
3）违反合同相对性原则，捆绑租赁合同，代租客行使权利，强制要求业主赔偿租客两个月租金的违约金。
4、第八条第（四）项：协商一致和法定解除合同，各自按实际损失索赔。
【张茂荣律师点评】
该约定与合同法规定不符：协议解约各自损失按协议约定处理，法定解除各方损失按法律规定处理。
法律依据：《合同法》第93条、94条、97条、107条。
5、第九条：任何一方违反协议任何条款，本协议没有约定的，需赔偿守约方两个月违约金。
【张茂荣律师点评】
该条与法律规定不符，两个月违约金本质属于解约违约金，根据合同法规定，只有一方根本违约导致合同不能履行的，守约方才有权解除合同要求违约方支付解约违约金，履约迟延不属于根本违约，不区分具体情节罚两个月违约金不符合公平原则。
6、第十条第（三）项：合同期满后，因租客原因导致腾房困难或其他必要情形出现的，业主要给蛋壳公寓不超过三个月的腾房期，且蛋壳公寓只需在腾房期满后3个工作日内一次性支付使用费。
【张茂荣律师点评】
1）合同期满当事人已无履约义务，要求业主提供三个月腾房期本质是单方将合同有效期延长三个月，要求业主在义务之外履行义务；
2）捆绑租赁合同：本合同与蛋壳公寓转租合同相互独立，蛋壳公寓转租合同租客违约责任与业主无关，不应作为蛋壳公寓免责条件，不应让业主为此承担责任;
3）于三个月腾房期满后3个工作日内一次性支付房屋使用费本质是蛋壳公寓改变了合同月付为到期付，蛋壳公寓因己方违约反而获取了优越于合同的权益不符合合同法规定的公平原则。
7、第十一条第（四）项：税费按法律规定各自承担。
【张茂荣律师点评】
该条款不属于霸王条款，只是与实践中的出租惯例不符（实践中租赁合同出租方实收，税费都约定由租客承担），自如友家应予以重点提示。
总体评价：
霸王条款多于自如友家，合同对于最常见的打隔断问题和代管期间因代管给租客造成损失（如毒甲醛事件）责任承担只字未提，部分约定于法律规定不符。
四、蛋壳公寓与租客所签合同：《房屋租赁合同》13条
1、第四条第（一）项：租金及其他费用方式以附件一为准。
【张茂荣律师点评】
1）附件一没有明示租客消费分期产品实质为“租金贷”，故意隐瞒租客已经一次性支付全部租金，分期费用实为租金贷月供的事实，诱导租客贷款；
2）租客不使用消费分期产品的，一年以上租期必须年付或半年付租金、维修金、服务费，一年以下租期签约时一次性支付，诱导租客选择实为“租金贷”的消费分期产品；
3）没有提示租客“租金贷”合同与本租赁合同相互独立，本合同发生纠纷中途终止，租金贷也必须按月还款的巨大风险；
4）没有向租客披露蛋壳公寓、租客、“租金贷”三方的法律关系、蛋壳公寓和“租金贷”之间的关联关系以及蛋壳公寓和“租金贷”联合骗取租客利益的事实；
5）“租金贷”本身的合法性存疑，目前很多城市已经叫停。
2、第五条第（一）项：第（7）项费用房屋租赁税费由租客承担、水费燃气费按固定数额收取。
【张茂荣律师点评】
1）与业主合同已约定该项费用由业主承担，再要求租客支付没有收费依据；
2）不论是否实际消费和消费金额，一概要求租客按固定数额支付水费燃气费侵犯了租客选择权，应同意租客据实缴纳。
3、第七条第（三）项：蛋壳公寓向租客交付房屋及附属物品、设备设施符合安全条件即视为履行了安全保障义务。
【张茂荣律师点评】
1）蛋壳公寓的安全保障义务应该覆盖整个租赁合同有效期，不可以单方面设置不合理的义务期间；
2）若是存在蛋壳公寓隐瞒房屋及附属物品、设施设备重大瑕疵（如防水层漏水）或隐瞒交验时无法发现的重大安全隐患（如毒甲醛）等情形，蛋壳公寓不可以免责，对因此导致的承租人的人身财产损失需要承担赔偿责任。
4、第八条第（一）项：协商一致转租或换房需分别支付月租金50%、30%的违约金。
【张茂荣律师点评】
协商一致属双方合意行为，任何一方均无违约，且租客转租或换房并没有导致蛋壳公寓任何损失，要求租客支付半个月租金的违约金有违公平原则。
5、第九条第（四）项第1目：租客逾期支付租金及其他应付费用七日的，蛋壳公寓有权解除合同。
【张茂荣律师点评】
解约条件不对等：与第八条第（三）项第1目约定的蛋壳公寓迟延交房15日租客有权解约不对等。
6、第九条第（四）项第4目：租客保管不当或不合理使用导致房屋附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的，蛋壳公寓有权解除合同。
【张茂荣律师点评】
解约权限过大。租客不赔绝大多数是对损坏原因发生争议，应由第三方裁决确定责任方，而该条款直接赋予了蛋壳公寓的裁判权，并不论损坏物价值一概获得解约权。
7、第九条第（四）项第5目：擅自通过网络、传单等途径发布房屋转租信息，蛋壳公寓有权解除合同。
【张茂荣律师点评】
租客仅仅发布转租信息并没有停止履行合同，没有实质的违约行为，没有导致蛋壳公寓损失，蛋壳公寓解除合同没有法律依据。
8、第九条第（四）项第9目：租客拒不配合带看或影响蛋壳公寓出租其他房屋的，蛋壳公寓有权解除合同。
【张茂荣律师点评】
租客没有义务配合蛋壳公寓带看新租客看其他房屋，影响蛋壳公寓出租其他房屋不论情节结果一概解约，约定解约权过大。
9、第十条第（四）项第2目：租客逾期支付租金七日需支付蛋壳公寓一个月租金的违约金。
【张茂荣律师点评】
与第十条第（四）项第1目蛋壳公寓违约责任不对等：蛋壳公寓迟延交房15日才支付租客一个月租金的违约金，15日之内只需支付迟延交房期间的日租金违约金。
10、第十条第（四）项第4目：协议终止/解除后，蛋壳公寓有权强制清退，租客未搬离房屋物品视为放弃，蛋壳公寓有权随意处置且无需承担任何责任。
【张茂荣律师点评】
1）剥夺了租客对蛋壳公寓解约的异议及诉讼权利；
2）无执法权执法，未经司法机关裁决并生效，没有强制执行依据，作为当事人之一蛋壳公寓没有权利强制驱逐租客收房。
法律依据：《合同法》96条。
11、第十一条：争议解决法院为蛋壳业主住所地人民法院。
【张茂荣律师点评】
房屋租赁合同纠纷必须由房屋所在地法院专属管辖规定。
法律依据：《民事诉讼法》第33条第（一）项、最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>的解释》第28条。
12、附件四第一条：“分期支付”金融产品，便于租客享受按月交纳房屋租金的便利条件。
【张茂荣律师点评】
1）刻意隐瞒“分期支付”金融产品的“租金贷”本质，侵犯租客知情权；
2）欺诈租客：刻意隐瞒租客通过“分期支付”金融产品已经一次性支付完毕租期内全部租金的事实，将本质属于“租金贷”的还款按月还贷表述为按月交纳的租金。
13、附件四第五条：租客退租无需向第三方金融机构承担责任。
【张茂荣律师点评】
1）租客租赁合同和“租金贷”合同相互独立，蛋壳公寓无权免除租金违约“租金贷”合同的责任；
2）对租客有利的表象结合第七、八、九条恰恰证明了蛋壳公寓与第三方金融机构非同寻常的特殊关系，第三方金融机构的实际控制人就是蛋壳公寓，双方故意隐瞒相互串通赚取租客利益。
总体评价：
霸王条款较多，集中问题表现在：侵犯租客知情权，主合同只字不提租客贷款，故意隐瞒“租金贷”的存在。附件一以月付分期隐瞒“租金贷”还款，并增加租客不使用消费分期产品的支付负担，故意引导租客使用消费分期产品，但又不明确告知租客消费分期的“租金贷”本质，和对租客的重大影响。附件四刻意夸大月付分期的好处，欺诈租客，将租客通过“租金贷”已经贷款一次性支付完毕全部租金后的月供款为月租，蛋壳公寓解约权限过大，双方权利义务不对等，不明确告知与“租金贷”平台即第三方金融机构之间私密的关系，租赁合同捆绑租金贷款合同，与“租金贷”平台联合相互支持骗取租客利益。