引言
2020年12月31日，最高人民法院发布《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》（法释［2020］17号，以下简称《决定》），该《决定》已于2021年1月1日开始施行。
根据该《决定》，针对2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“2003版司法解释”）进行了内容上的修改。
此次针对《商品房买卖合同司法解释》的修改是应《中华人民国共和国民法典》（以下简称《民法典》）的施行而进行。本文将主要从本次修改的重要变化部分出发，结合2003版司法解释，对修正后的司法解释（为进行区分，以下对于修正后的司法解释称为“2020版司法解释”）进行对照梳理与解读。
说明：
【2003版司法解释】为：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003）法释〔2003〕7号
【2020版司法解释】为：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）法释〔2020〕17号
通过对新旧版本司法解释的通读对照，特将其整理为六大变化：
变化一：删除2003版司法解释第七条“被拆迁人优先取得权”条款
变化二：删除2003版司法解释第八条、第九条“惩罚性赔偿”条款
变化三：删除2003版司法解释第十四条面积差异条款
变化四：商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，例外时为要约
变化五：明确解除权行使主体及除斥期间
变化六：法律术语文字调整
详情如下：
变化一
删除2003版司法解释第七条“被拆迁人优先取得权”条款
条款解读：
2003版司法解释是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。
在司法实践中，存在拆迁人恶意违反拆迁补偿安置协议，将根据该协议获得的补偿安置房另行出卖给第三人的情况，以致被拆迁人利益受损。基于此，2003版司法解释按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，将特定情形下被拆迁人对特定房屋的债权视为一种特殊债权，赋予物权的优先效力，也就是债权物权化。
然而，根据物权法定原则，物权应由法律予以规定，司法解释能否创设物权，一直存在较大争议。在《民法典》仍然坚持物权法定原则背景下，2020版司法解释删除“被拆迁人优先取得权”条款，可以与《民法典》体系相统一。
法条链接：
2003版司法解释 第7条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
变化二
删除2003版司法解释第八条、第九条“惩罚性赔偿”条款
条款解读：
2003版司法解释第8条、第9条规定了商品房买卖合同中开发商恶意违约和欺诈，致使购房业主无法取得房屋的五种情形。在这五种情形下，购房业主除了可以请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可请求开发商承担不超过一倍的赔偿责任，即通常所说的“退一赔一”或“1+1”惩罚性赔偿金规则。
在以往的商品房买卖合同签署过程中，开发商往往处于强势地位，合同条款很难对开发商的违约行为起到较好的约束作用，一旦发生商品房买卖合同纠纷，上述条款将作为主要法律依据被大量适用。
尽管该两条款有效遏制了房地产开发企业先卖后抵、违规售楼、一房多卖等欺诈销售行为，但是在适用过程中仍存争议。主要原因在于法条表述中采用“可以”而非“应当”，因此在实践中该两条由法官自由裁量，具有很大的或然性。类案不同判的现象大量出现，开发商承担的赔偿金额从0%到100%不等，导致该两条在部分案件中“制裁”“惩罚”作用失效，双方权利义务失衡。
如今，我国不动产登记制度逐步完善，房地产开发企业资质、商品房预售许可证核发情况等基本信息已公开可查，因此开发商信息在购房者面前相对透明，关于2003版司法解释所规定的适用惩罚性赔偿的五种情形，已愈发少见。
同时，《民法典》中删除了原《合同法》第113条惩罚性赔偿在合同领域适用的相关内容，表明了立法者对惩罚性赔偿责任作出了慎重考虑，进一步拓展合同自由原则，尊重当事人意思自治。
故2020版司法解释删除该两条既是对房地产交易市场新形势的衔接，也是对《民法典》当事人意思自治精神的有力回应。
法条链接：
2003版司法解释 第8条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
2003版司法解释 第9条
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
变化三
删除2003版司法解释第十四条面积差异条款
条款解读：
2003版司法解释第14条是关于商品房买卖纠纷面积误差处理原则的规定，明确在合同未约定的情况下，面积误差如何处理，即使合同约定的面积误差比绝对值大于等于3%，该约定依然有效。
过去，在商品房买卖纠纷中，开发商销售商品房缺斤少两的现象较为普遍，因此建设部（已撤销）作为行业主管部门在2001年发布《商品房销售管理办法》（建设部令第88号），就该问题作出针对性规定。由于部门规章在审判工作中仅能作为参考而不宜作为准据法引用，故最高院在2003年制定《商品房买卖合同司法解释》时引进了该条内容。
如今，2020版司法解释删除了面积误差处理规则，是否意味着不能再适用“3%条款”，目前也有不同的观点。
A观点：“3%条款”不再使用
原因如下：首先，该规则现已无法律依据，如果在裁判时引用《商品房销售管理办法》第二十条以房屋面积误差超过正负3%为由要求解除合同、退房作为判令开发商承担面积误差民事责任的依据，存在法律上的障碍。再者，目前各地方制定的商品房买卖合同示范文本，对于面积误差的处理方式基本上都作出了相应的约定，若合同双方因此产生争议，有约定从约定，无需采用“3%条款”。
B观点：“3%条款”仍可使用
原因如下：尽管3%条款在2020版司法解释中被删除，但类似规定在《商品房销售管理办法》第二十条中依然存在，且该《办法》现行有效，这是我们无法忽视的。
鉴此，在新司法解释已经施行的背景下，需要特别提醒购房者在合同签署前认真阅读相关条款的表述和约定，考量相关法律风险后再慎重决定。
法条链接：
2003版司法解释 第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《商品房销售管理办法》第20条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，接以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
变化四
商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，例外时为要约2020版司法解释将商品房的销售广告和宣传资料中说明和允诺由“视为要约”修改为“构成要约”；由“亦应当视为合同内容”修改为“亦应当为合同内容”。该条款的修改与《民法典》第473条规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”保持统一。明确了商品房的销售广告和宣传资料中说明和允诺可构成要约并作为合同内容，具有合同约束力，但预设了如下三条件：
- 说明和允诺范围：商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；
- 说明和允诺要求：具体确定；
- 说明和允诺意义：对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
在实践中，商品房的销售广告和宣传资料是否构成要约并发生法律约束力、或是否被补充协议排除，还要视情况而定。
法条链接：
2020版司法解释 第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
2003版司法解释 第3条第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《民法典》第473条要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
变化五
明确解除权行使主体及除斥期间
条款解读：
2020版司法解释第11条第1款是对《民法典》563条第3项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行”的具体化，明确了解除权行使主体为解除权人。
2020版司法解释第11条第2款依据《民法典》第564条的规定，明确了解除权的除斥期间，将解除权行使期限起算点从“解除权发生之日起”变更为“解除权人自知道或应当知道解除事由之日”起。
如此变更，制度设计上更为合理周全，更有利于解除权人权利保护。另外需注意的是，该1年的除斥期间是固定期间，不中止、不中断、不延长，逾期失权。
法条链接：
2020版司法解释 第11条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
2003版司法解释 第15条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《民法典》第563条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《民法典》第564条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
变化六
法律术语文字调整
最后，也需要特别注意关于法律术语的文字调整，从而在确定或签订合同内容时，规范使用相关法律术语，明确指向对象，更好地避免歧义和争议的发生。
关于法律术语的文字调整主要有以下三项： - “房屋权属证书”调整为“不动产权属证书”；
- “房屋所有权登记”调整为“不动产登记”；
- “商品房抵押登记”调整为“不动产抵押登记”。
法条链接：
具体可参见2003版司法解释第18条、第19条、第26条、第27条；2020版司法解释第14条、第15条、第22条、第23条。