烂尾楼“复活术”——解决“烂尾”项目的创新思维和法律技术运用

案例导读
解决“烂尾”项目是房地产和建设领域一项极为复杂的难题，也是城市治理中亟待解决的问题。笔者经办的一宗停工超过20年的复杂“烂尾楼”案件，采取“先建设，后索赔”的创新思维，运用“先予裁定+代为履行”的复合法律技术成功解决。本文通过剖析案例，提供解决方案和办理经验供读者参考。
一、案列简介
A公司（原告）与B公司（被告）于1996年10月份签署《合作开发房地产协议书》，合作开发位于某市商业黄金地段的房地产项目，双方约定，由A公司提供建设用地，B公司负责投入该项目的建设资金、负责开发资质的取得、项目的建设、验收、交付和办理产权等工作；建成之后，A公司与B公司按建设总面积4：6比例分成。后双方签订补充协议，确认A公司应分得一栋高28层的整栋商务写字楼（简称“该写字楼”），其他住宅和商业面积由B公司分得，B公司应于2000年12月前将该写字楼完成建设并交付给A公司，如逾期，则应承担延迟交楼的违约责任。合同签订后，A公司依约将建设用地移交给B公司，项目用地变更转移至B公司名下，项目建设用地、规划和建设等手续均以B公司名义进行。项目分为两期，第一期B公司建设了商业和住宅面积，建设完成之后，B公司分得该商住面积并对外销售完毕，第二期建设应交付给A公司商务写字楼。但第二期建设过程中B公司与A公司对该写字楼交付标准产生重大分歧，以致2003年10月份之后B公司停工。该写字楼仅完成主体工程，外墙装饰、内部装修、水电系统、电梯、消防等均未完工，A公司一再催促B公司交楼，B公司仍以各种理由拒绝，拖延2年之后，A公司才发现B公司已经撤离该项目，且B公司因未年检于2015年12月被工商机关吊销营业执照、关门停业。由于该写字楼未完成建设，一直处于“烂尾”荒芜超过20年时间，成为当地有名的“烂尾楼”。
B公司停工之后，A公司为解决该写字楼的交付问题，于2019年5月向某区法院提起诉讼，要求B公司完成该写字楼的建设、验收及交楼义务，因与其他诉讼主张相冲突，没有要求B公司承担违约损失赔偿责任。该院经审理之后认为，涉案《合作开发房地产协议书》性质为国有土地使用权转让合同，合同未违反法律法规强制性规定，依法有效，B公司未按约完成该写字楼的建设、验收及交付义务，已构成违约。该院于2010年8月作出一审判决，判令B公司于判决生效之日起90天内完成该写字楼的建设、验收及将该写字楼交付给A公司，2010年12月二审维持原判，2011年3月裁定驳回A公司再审申请。
2011年7月，A公司向某区法院申请强制执行上述判决，该院出具裁定，由于无法查找到被执行人下落，无法强制执行被执行人履行义务，裁定终结该次执行。因B公司未及时交付土地出让金，其被国土建设部门处以巨额滞纳金，B公司及该项目也被列入负面名单。由于该写字楼长期“烂尾”，以致于用B公司名义办理的该写字楼建设手续均已失效。2018年9月，A公司上级单位要求尽快设法终止损失扩大，恢复该写字楼建设的“亮灯”工程，并实现对该写字楼的所有者权益。
二、项目难点与解决思路
2018年10月，笔者团队接受了A公司的法律服务委托，认真研究该写字楼“烂尾”的历史原由、证据材料及法律关系症结，深入分析法院对“烂尾楼”裁决的诸多典型案例，总结了本项目难点和解决的思路。
该写字楼存在的主要难点：
1.无法强制B公司继续履行义务。该写字楼的建设用地权属主体、规划审批、报建等手续，申报主体均由B公司名义进行，但B公司已经被吊销，无法查找被执行人的下落，经法院强制执行程序未果；该写字楼建设手续已经失效，面临国土和建设等行政部门处罚，责令B公司继续建设交付写字楼已无现实条件。
2.A公司无法自行建设和收楼、确权。A公司收楼的权利通过强制执行仍长期无法实现，A公司又明确表示不申请B公司破产清算，不能将该写字楼通过破产清算程序分配至A公司名下，因此，在未取得有效法律文书之前，A公司没有任何法律手续以自行收楼、自行建设并申办续建、验收、确权等手续。
由于对该写字楼缺乏明确产权关系、建设手续失效及附有多宗行政处罚等原因，A公司被束缚得不能动弹。笔者团队认为，基于B公司不具备履行能力和履行意愿，不能再固守要求B公司履行建设交楼义务且赔偿损失的传统思维。对此，笔者团队提出“先建设，后索赔”新思路，以完成建设和确权作为优先目标，适用多种法律技术：
1.适用“先行裁定”。由于项目长期烂尾，造成社会资源的浪费和A公司的经济损失，推动该写字楼立即完成建设并投入实际使用，具有“必要性、紧迫性”，在诉讼中，向法院申请适用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第162条规定的“先行裁定”，也可以适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零六条第（三）规定情况紧急的需要先予执行的事项，可裁定“先予执行“（该法修订之后为第一百零九条、第一百零一十条、第一百零一十一条），由法院先行裁决A公司按现状收楼，确定A公司对该写字楼权属关系基础。
2.适用“代为履行”。贯彻“先行建设，后再索赔”思路，通过A公司代为建设，完成该写字楼的建设和验收工作后再索赔。从法律技术层面上讲，亦适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的执行程序中第五百零三条“代为履行”规定（该法修订之后为第五百零一条），和新颁布的《中华人民共和国民法典》第八十一条“代履行”方式的规定。双方合同及前案已判决A公司有接收该写字楼的权利，A公司有实现该判决的正当性，在申请准许“以A公司名义办理建设、验收及产权等手续”，取得法院的裁定之后，通过解决交清土地出让金、滞纳金等行政处罚，再重新申请办理各项建设手续，建设完毕后即可办理产权证。
经过多次论证和调研，上述解决思路和法律技术方案，得到A公司认可。
三、诉讼结果与成果运用
2018年11月A公司因与B公司“国有土地使用权转让合同纠纷一案”向某市中级人民法院提出诉讼请求：
1.判令B公司向A公司支付延迟交楼的违约金，计至A公司续建完成并办妥竣工验收备案为止；
2.先行裁定A公司按现状接收该写字楼，并裁定由A公司以自己名义代为履行B公司完成该写字楼的建设、验收工作；
3.判令B公司向A公司支付代建期间内无法正常使用该写字楼的损失赔偿金；
4.判令B公司向A公司支付合理代建费用，以法院评估结果为准；
5.判令B公司支付测绘费、工程造价鉴定费、评估费及律师费等费用。
6.其他相关诉讼请求。对于先行裁定和代为履行的事实与理由，主张由于B公司至今没有履行法院生效判决完成该写字楼的建设、验收工作并交付给A公司义务，且B公司早于2015年12月就被吊销，B公司没有履行该判决的意愿和能力，且立即完成建设和验收、交付工作，具有必要性和紧迫性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，A公司有权请求法院先行裁定A公司按现状收楼，并由A公司代为建设和验收，相关费用应由B公司承担。
B公司的主要抗辨意见为:
1.民事诉讼代为履行只发生执行阶段，A公司要求代为履行的行为没有法律依据；
2.B公司已经被吊销，如A公司认为对B公司享有债权，应通过破产清算程序。
对于先行裁定和代为履行的问题，经过审理，法院在查明事实后认为：
关于A公司申请先行裁定按其现状收楼，并以自己名义完成对该写字楼的建设和验收工作，本院认为宜先行裁定，理由如下：
1.B公司负有完成该写字楼的建设和验收工作，并向A公司交付的义务。所有证据显示B公司并未完成上述工作，已经构成违约。
2.本案具有A公司代为履行的必要性、紧迫性和可性行，宜以先行裁定的方式确定该写字楼的收楼状态，并确定A公司代为履行权利。
3.由于该写字楼一直处于空置状态，基于物尽其用、及时减损原则，为保护当事人权益，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》（注，该案在审理之时《民法典》尚未施行）第162条关于“在诉讼中遇有需要停止侵害、排除妨碍、消除危险的情况时，人民法院可以根据当事人的申请或者依职权先行作出裁定”的规定，因此，A公司申请先行裁定具有相应的法律依据。至于A公司提出的代为建设费用和损失等诉讼请求，本院待查清事实后依法处理。
2019年9月该院依法作出《民事裁定书》，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第162条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项的规定，裁定A公司于本裁定书送达之日起三日内按现状接收该写字楼，该写字楼后续的建设、验收工作以A公司名义依法进行。本裁定立即开始执行。如不服本裁定，可以在收到本裁定书之日起五日内向本院申请复议一次，复议期间不停止裁定的执行。后B公司未申请复议。
2020年7月该院依法作出《民事判决书》，支持了A公司要求B公司支持延期交楼违约金、代建期间的房屋经济损失、代建费用、测绘费及工程造价鉴定费用等诉讼请求。2021年9月某省高院对本案维持原判。
基于上述诉讼成果，该院先行裁定由A公司按现状收楼，并以自己名义对该写字楼完成建设和验收工作。该院在认定中明确说明，A公司有权以自己名义向相关部门申办有关手续。明确了A公司对该写字楼的接收及进行建设和验收的权利。基于双方合同约定、前案判决，以及该案的后期判决等内容，实际上确定了A公司对该写字楼的合法产权。因此，该院先行裁定内容，不仅仅解开了该写字楼造成烂尾的核心症结，还赋予了A公司启动建设、验收和办理产权的金钥匙，笔者团队的创新解决思维和民事技术运用得到法院的全面支持。
2021年11月A公司向法院申请强制执行，A公司先后以自己名义垫付了该写字楼的土地出让金和滞纳金，解除对该写字楼列入的负面清单，又以A公司名义申办了建设和验收手续，期间A公司自行招标进行了建设和验收工作，并于2023年4月全面完成该写字楼的竣工验收，并于次月申办取得了A公司对该写字楼单独享有所有权的《不动产权证书》，各项工作均获成功。
四、总结
重新启动“烂尾”项目的建设极为复杂。本案“烂尾”楼停工荒芜超过了20年，如何重新启动建设是当务之急，笔者团队抛开先索赔后建设的旧思维，转变为“先建设，后索赔”，运用“先行裁定”民事程序，适用民事诉讼“代为履行”制度，顺利解决本案。律师应不断夯实法律理论功底和积累丰富的实务经验，以便熟练掌握和运用法律规定和制度，在遇到疑难复杂案件之时，及时转变办案思维、创新运用法律技术，从法律规定和运用中找到解决方案。