商品房买卖合同中出现交付房屋面积误差的判定规则

商品房买卖纠纷中存在大量的面积误差的情形，云南省过去15年里面积误差纠纷占商品房买卖纠纷高达百分之十。在2003年6月所制定的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就有专门针对交付房屋面积误差的规定，该司法解释的第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
该条文可分为两个层次的意思理解，首先合同有关于面积误差约定的适用约定，其次合同没有关于面积误差约定的那么就适用条文的原则处理，条文的处理原则简意如下①、②图：
图①：

图②：

该条文对于商品房面积误差情形的规定得非常清晰明了，经过实践证明此规定是切实可行的。但是还存在诸多实践争议，例如“得房率（套内面积除以建筑面积的商）”误差问题是否适用该条文解释等争议。
一、关于如何理解所交付商品房面积
一般来说，实务中应以测绘成果表作为交付房屋面积的依据。并且开发商或者买受人在收到测绘成果表后，可以直接看出该房屋的面积是否不符合合同的约定，开发商可以直接作出是否可以依据约定要求买受人补足超出部分面积（超出面积绝对值+3%以内）房款或买受人要求退还面积减少部分购房款的决定，避免损失扩大。
但值得一提的是，若双方在签订合同时就约定，不论出卖人所交付的房屋面积发生何种变化，均不退房，则合同中双方可以约定以产权登记面积作为确认所交付商品房面积的依据。
二、关于该规定的理解与适用
该条文包含着两层意思，开发商交付的商品房因面积误差诉至法院的应如何处理。
（一）合同有约定的按合同的具体约定处理；
（二）合同没有约定的，以面积误差比绝对值在±3%（含±3%）以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准，按以下原则处理：
1.面积误差比绝对值在±3%（含±3%）以内时，该条文规定在此种情形买受人不拥有合同的解除权，并按照合同约定的价格据实结算。如下图③所示：

2.面积误差比绝对值超过±3%时，买受人有权要求退房，即拥有合同的解除权。如下图④所示：

（1）买受人退房的，开发商应当于买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，同时支付已付房款的资金占用期间的利息。
（2）买受人不退房的：交付房屋面积大于合同约定面积时，面积误差比在+3%以内（含+3%）部分由买受人按合同约定价款补足，超出+3%部分的商品房面积价款由开发商承担，产权归买受人所有；交付房屋面积小于合同约定面积时，面积误差比在-3%以内（含-3%）面积部分的房款由开发商返还买受人，超过-3%面积部分的房款由开发商双倍返还买受人。如下图⑤所示：

（三）司法实践中其他商品房面积误差热点问题的处理原则
1.
按套销售面积误差处理原则
依据《商品房买卖合同(预售)示范文本》的规定，按套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，应当依据双方约定。
2.按套内面积计价的面积误差处理原则
当合同约定以套内面积计价时，所交付房屋的套内面积与合同约定不符的，按本条司法解释的一般原则处理。
3.买受人所购房屋公摊面积误差处理原则
虽然公摊面积并非由买受人独自使用，但公摊面积的减少，将影响买受人的收益，公共设施功能也将受到影响，并且买受人的权属登记面积也将减少，多少影响了买受人的利益。故合同有约定的按约定处理，合同未对该问题进行约定的依照本条司法解释的原则处理。
4.按建筑面积计价的处理原则
若合同约定按照建筑面积作为计价标准。则可能发生总建筑面积与合同约定无误，而套内面积发生误差，包括套内面积减少，公摊面积增加；或者套内面积增加，公摊面积减少。在最高人民法院相关司法解释起早小组法官编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中的观点是：“此时前一种情形降低了交付商品房的实际使用率，即得房率的减少，按照本条司法解释中所交付面积小于合同约定面积的规定处理【（2015）浙杭民终字第1212号、（2016）浙01民终2989号、（2015）温苍民初字第1845号等判决观点中法院均参照了这一观点】；而后一种情形则实际增加了商品房的实际使用率，按本条司法解释中所交付面积大于合同约定面积的规定处理。另外还可能存在下述几种情形，总建筑面积减少，但套内面积的减少幅度大于（或小于）建筑面积减少的幅度；或者是总建筑面积增加，但是套内面积的增加幅度大于（或小于）建筑面积增加的幅度。总之是依据得房率的误差来适用该司法解释的第十四条规定。”
则对于上述四种情形，最高人民法院的观点是认为应当按照计算出房屋实际使用率的提高或者降低为标准来判断房屋面积比值的提高或者降低决定适用本条司法解释。
5.因设计变更造成面积误差是否适用本条司法解释
在最高人民法院相关司法解释起早小组法官编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中的观点是：出卖人在有关部门批准同意变更之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在收到书面通知之日起15日内有权作出是否退房的书面答复，买受人在收到书面通知的15日内未作出书面答复的视为同意接受变更；若开发商未在规定的时限内通知买受人的，买受人可以要求解除合同并退房并承担相应的违约责任。买受人退房的应当在约定的期限内将买受人已付购房款退还买受人，并且支付约定的相关利息；买受人不退房的，应当与买受人另签补充协议。如下图⑥所示：

结语
从法律上讲，出卖商品房面积误差属于交付标的物的瑕疵，买卖标的物的瑕疵，买受人可以选择解除契约或者价金减少请求权，法院不可以依职权代买受人行使权利。之所以规定开发商可以在交付商品房存在3%的面积误差，是为了保护房地产业的健康发展，否则若允许存在误差则可退房，将会造成房地产的交易得不到处于一个相对平稳的状态，加重开发商责任，造成主观过错与民事责任不对等的后果。