房屋空置，可以拒绝缴纳物业费吗？

某物业公司咨询
业主2015年就从之前住的房子里搬走了，这五年间只将房子出租过1年，其他时间都是闲置状态，因此，业主拒绝全额缴纳物业费，是否合理？
此类问题在实务中经常遇到，下面通过案例引入的方式，来跟大家一起分析探讨这问题。
裁判观点
观点一：
开发商已出售但尚未交付给买受人的“空置房屋”。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”规定，开发商未能提供证据证明是业主自身原因未接房的事实的，开发商应向物业公司交纳所涉房屋物业服务费。
湖北省十堰市中级人民法院
案号：（2020）鄂03民终2289号
日期：2020年11月24日
观点二：
《前期物业服务合同》没有对小区商业和车位空置物业服务费的约定，但约定有空置房屋物业管理费交纳时间和标准，且空置房屋半年内免收管理费的，物业公司应提交证据证实空置商房屋的具体交接时间，否则，物业公司主张空置房屋的请求，法院不予支持。
十堰市茅箭区人民法院
案号：（2018）鄂0302民初4948号
审理时间：2019年02月12日
观点三：
截止原告起诉前，业主未对物业服务提出异议，应认定为其认可物业公司继续为其进行相关物业管理服务，业主应当支付物业服务费，因此对于业主认为的部分房屋处于空置状态，参照武汉市物业管理条例第十二条：“房屋交付前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。
房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用”的相关规定，本案所涉及的房产空置期间的物业费服务费因业主庭审时提出按每月物业服务费的80%缴纳，物业公司在庭审调解时亦同意，因此，综合本案实际情况，空置期间的物业费服务费按每月物业服务费的80%缴纳较为适宜。
十堰市茅箭区人民法院
案号：（2017）鄂0302民初2102号
2017年08月10日
观点四：
关于物业费收取标准问题。涉案房屋的开发商与物业公司签订的《物业管理委托合同》约定非住宅房屋物业费收取标准为每平方米2.5元／月，小区业主委员会成立后追认了该合同的效力，涉案房屋属非住宅房屋，故对其物业费的收取标准，应依照前述合同约定执行。
因《物业管理委托合同》对处于空置状态下的非住宅房屋如何收取费用未作另行约定，原审法院依照合同条款，同时结合涉案房屋基本情况、临近小区相同物业收费标准及物价逐年上涨事实，确定银行按每平方米2.5元／月标准支付物业费，并无不当。
《物业管理委托合同》中虽有“空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元（多层）/1.00元（小高层）向业主收取”的约定，但结合合同上下文整体理解，该条款效力并不针对非住宅房屋，且亦未因房屋空置对收费标准进行实际调整。
故银行关于涉案房屋空置应按每平方米0.8元/月计算物业费的主张缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。
湖北省高级人民法院
案号：（2018）鄂民申1799号
2018年07月31日
法律分析
一、房屋交付前
商品房已经竣工，但是还没有售出或者还没有交付给业主前，依据国务院颁布的《物业管理条例》规定，应当由建设单位也就是开发商缴纳物业服务费。
二、房屋交付后
房屋一旦交付给业主，无论业主是空置未装修，还是因为其他原因而没有入住或者居住的，依据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，物业企业提供了物业服务的，业主都应当缴纳物业服务费。
部分地方出台地方关于住宅物业服务收费管理实施办法，对于房屋交付后又空置超过半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的60%交纳，合同另有约定的从其约定。
如《山东省物业服务收费管理办法》第十七条“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定”。
但是上述规定只是部分地方有，并非法律。因此，在与物业没有特殊约定的情况下，房屋交付后空置的仍然要全额缴纳。
我市对此类情况的规定是：房屋交付后无人入住的，空置期间业主应当承担全额物业服务费用。
实务中业主拒交物业费的理由
1.房屋质量问题，如房屋内外墙开裂，渗漏水等拒交物业费；这个时候的业主一般认为物业公司都是开发商的或者开发商签的合同，所以业主认为责任也应该由物业承担责任；
2.财物被盗，或者私家小轿车被损坏，管理不到位小孩摔伤，宠物管理不到位造成的对人和对宠物的伤害等原因拒交物业费；
3.觉得物业人员服务态度不好、卫生没有及时打扫或者打扫的干净、修水电之类的还另外收费等拒交；
4.自己没有和物业公司签过合同，不同意现在物业公司服务等；
5.物业公司有证照不全、资质不够的情况；
6.物业公司未定期公布公共部分相应费用收支等。
其实，以上情况并不是业主可以拒绝缴纳物业费的情形。
对于房屋质量问题，即使开发商与物业公司是关联公司或由开发商签订物业服务合同，但是法律上仍然是独立主体，房屋质量问题只能找开发商解决。
财物被盗，如果物业公司存在管理失当或者过错的，是可以追究其过错责任，这和缴纳物业费是不同的法律关系，不能直接拒交物业费，除非和物业公司协商一致。
物业服务不好，可以要求对方改正，拒不改正或者没有提供应有服务的，可以业主大会或者业主委员督促改正，或者通过法定程序更换物业服务企业，也可以协商适当减少未提供服务部分费用。
物业服务合同前期由开发商代为选择，后期由业主委员会作为主体进行选择签订，不是每个业主都要和物业公司签合同的。
证照不齐、资质不够，是行政管理方面的事情，只要物业服务企业提供了服务，不影响物业公司收取相应费用。
至于未公布相关公共部分收支，这属于业主知情权，也属于不同法律关系，可以通过业主大会或者业主委员督促公示，或者也可以另行起诉。
业主拒交物业费的正当理由
1.物业服务人不履行物业服务合同义务，或者履行义务不符合合同约定。物业服务合同为双务、有偿合同。业主缴纳物业费，是以物业服务人提供物业服务为基础的。如果物业服务人不履行义务，或者履行义务不符合合同约定，就丧失了收取物业费的基础，业主可以依法行使抗辩权。
2.物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以就属于违规收费的部分拒绝缴纳。
3.因房屋质量问题还未交房的，物业服务费是由开发商交纳。但如果业主已经收房的，即使是空置或者因为存在一些质量瑕疵，也是要支付物业费的。
法条索引
《中华人民共和国民法典》
第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》
第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
《物业管理条例》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《湖北省物业服务收费管理办法》
第六条前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费,由建设单位承担;房屋交付之日后的物业服务费,由业主承担。
房屋交付后一年内无人入住的,空置期间业主承担物业服务费的比例,由当地价格主管部门会同房产主管部门确定。
《湖北省物业服务和管理条例》
第四十二条前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。
前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。