建设工程验收合格、质量保修期满后发现质量问题，承包人是否需要担责？

一、案例详情
案例一：江苏省高级人民法院江苏南通二建集团有限公司与吴江恒森房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案（载于《最高人民法院公报》2014年第8期）
法院查明：南通二建与恒森公司依法签订建设工程施工合同，其中约定由南通二建承建恒森公司发包的吴江恒森国际广场全部土建工程，涉案工程于2005年7月20日竣工验收。验收合格直至保修期限届满，屋面一直出现广泛性渗漏问题。恒森公司要求南通二建赔偿屋面渗漏重作损失，并申请对屋面渗漏的重作损失进行鉴定。
经鉴定确定，南通二建实际施工部分不符合原设计要求，屋面渗漏部位主要位于伸缩缝、落水管、出屋面排气管及屋面板，因现有屋面板构造做法与原设计不符，局部修复方案不能保证屋面渗漏问题彻底有效解决（主要指局部维修施工带来其余部位的渗漏），建议将原防水层全面铲除，重做屋面防水层，并出具了全面设计方案。
法院认为：
屋面广泛性渗漏属客观存在并已经法院确认的事实，竣工验收合格证明及其他任何书面证明均不能对该客观事实形成有效对抗，故南通二建根据验收合格抗辩屋面广泛性渗漏，其理由不能成立。其依据《建设工程质量管理条例》，进而认为其只应承担保修责任而不应重作的问题，同样不能成立。因为该条例是管理性规范，而本案屋面渗漏主要系南通二建施工过程中偷工减料而形成，其交付的屋面本身不符合合同约定，且已对恒森公司形成仅保修无法救济的损害，故本案裁判的基本依据为民法通则、合同法等基本法律而非该条例，根据法律位阶关系，该条例在本案中只作参考。本案中屋面渗漏质量问题的赔偿责任应按谁造成、谁承担的原则处理，南通二建承担与改建相应责任有事实和法律依据。
案例二：江苏省高级人民法院（2014）苏审三民申字第0532号，无锡市怡庭物业管理有限公司诉江苏龙海建工公司等人身损害赔偿追偿权纠纷案
法院查明：怡庭物业公司系由无锡市广石家园小区的某建设单位于2006年10月聘请的前期物业管理单位，该小区100号、101号房屋系一幢非住宅楼房，由龙海建工公司承建，于2007年1月通过竣工验收，保修期限已满。
2011年8月，小区100号、101号房屋挑檐板南侧外立面曾发生粉刷层脱落并砸坏电瓶车的情况，龙海建工公司接报后，曾派员进行了维修。2012年8月8日，林某某途经该超市门口的非机动车道时，被房屋上方挑檐板外侧立面脱落的水泥砂浆粉层块砸中头部，经医院抢救无效死亡。事发后，为维持小区居民正常的生活秩序，在有关部门的协调下，怡庭物业公司与林某某家属达成的赔偿协议书约定：由怡庭物业公司一次性支付林某某家属各项赔偿费用合计49万余元。怡庭物业公司在支付垫付的赔偿款后，有权对相关责任方行使追偿的权利，林某某家属负有配合义务。怡庭物业公司支付赔偿款后，起诉龙海建工公司和北塘城投公司，要求两被告分担损失。
法院认为：
虽然《建设工程质量管理条例》将装修工程的最低保修期限规定为2年，但保修期限调整的是建设工程施工合同发包方与承包方之间的关系，保修期限是对施工单位就建设工程质量问题进行无偿修理期限的规定，建筑物致他人损害所产生的赔偿责任的确定，不应适用保修期限的有关规定。建筑物的各分项工程，应当有合理使用年限，在合理使用年限内出现的倒塌、脱落等问题如非其他原因导致，即应认定建设工程存在质量缺陷，对因工程质量缺陷造成他人损害的，施工单位应当承担赔偿责任。
房屋所存在的内在质量缺陷和瑕疵，可能经过一定时期才能显露出来，竣工验收合格，只表明竣工验收时的状态，因此，竣工验收报告只有推定建筑物质量合格的证明效力，在有相反证据证明的情况下，仍可认定建筑物存在质量问题。本案建筑物抹灰层在合理使用年限内已然脱落，在无证据证明脱落系其他原因造成的情况下，脱落现象本身，即证明建筑物存在质量问题。
二、归纳总结
1、施工单位交付的建设工程应符合合同约定的验收标准及交付条件，验收合格后，建筑工程才可交付使用。建设工程实际存在质量问题的，验收合格并不能免除施工单位的瑕疵担保责任。
2、《建设工程质量管理条例》第四十条规定了最低保修期限，发承包双方在合同中亦会约定质量保修期限，但不应根据保修期限来判断建筑物是否存在质量缺陷。
工程保修义务≠工程质量瑕疵担保义务
质量保修期≠质量瑕疵担保责任期限
保修期是指施工单位对保修期内出现的保修范围内的质量问题无条件实施修复的期限，并非对工程质量承担瑕疵担保责任的期限。保修期满，施工单位的保修责任消灭，但施工单位的瑕疵担保责任不受影响。
3、建筑物的各分项工程，应当有合理使用年限，在合理使用年限后出现的倒塌、脱落等问题，不应认定建设工程存在质量缺陷和瑕疵。
综上，建设工程验收合格、质量保修期满后发现质量问题，承包人仍需承担相应责任。