民法典实施后必须了解的房产新规

万众瞩目的《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）已于2021年1月1日正式实施。
其中，《民法典》对与我们日常生活息息相关的房产方面作了一些突破性的规定，有的新规跟以前一贯的规则相比有了颠覆性的改变。今天高庭所李梦笑律师来跟大家一起梳理下几个重要的新规，希望大家日后在买房、卖房过程中特别关注。
一、已经抵押的房产，可以不解除抵押直接办理过户
按照以前《物权法》第191条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产。现在根据《民法典》第406条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的，按照约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
《民法典》第406条第2款同时规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”打个比方，通俗点讲，如果我们按揭买房，房产会抵押给银行，按照以前的规定，若该房产需要卖给第三方买家，而同时该买家也需要通过银行按揭的方式来支付购房款。这中间流程，首先要网签房屋买卖，需要卖家先把银行的债务还清，然后去房管部门解除抵押后才可以办理产权过户。过户之后买家再次办理按揭抵押给银行，最后，首付款跟后续银行按揭款一并支付给卖家，这才完成整个过程。这中间，很关键一环是需要卖家先想办法把之前银行的债务还清解除抵押，若是卖家手上资金不够，甚至可能还需要找民间过桥资金垫资来完成，等后续购房款回款后再把垫资款还给垫资方，而一般垫资方的利息也是蛮高的，大大增加了交易成本。而现在《民法典》实施后，设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，抵押权不解除不影响房产的交易流转，房子过户不需要取得抵押权人同意先解除抵押就可以直接过户，只是需要将房屋买卖事宜通知到抵押权人即可，并且买受人变为新的抵押人转按揭，当然，如果抵押权人认为该转让可能损害抵押权的可以请求抵押人将转让所得价款提前清偿债务或提存。该规定的出台在保障了各方利益的同时，大大简化了交易环节，减少了交易成本，符合交易效率化。
二、新设了“居住权”制度，购买二手房前需先查询房产上有无登记“居住权”
《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权是《民法典》用益物权编下新设的一个权利制度，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承，只能权利人本人使用。在居住权生效期间，房产不得出租，若遇到房产买卖，也同样参照”买卖不破租赁”原则，该居住权对房产买受人同样有效。
打个比方，老王为了报答保姆的悉心照顾，去世前给保姆设立了若干年的居住权，在老王去世后，小王通过继承方式获得了房产所有权，但因该房产尚在保姆居住权期间内，小王即使拥有了所有权也不能将房产出租，也同样没有居住的权利，只能继续让保姆住到居住期限届满为止。因此，后续我们在购买二手房之前，需要先去房管登记部门核查下房产上有无设立“居住权”，避免买来房子却不能住。
三、承租人拥有优先租赁权，同时也拥有优先购买权
《民法典》施行之前，法律仅规定了在同等条件下，承租人拥有优先购买权。但对于承租人在租期届满后是否享有优先承租权并无明文规定。现在《民法典》不仅在第726条规定了承租人的优先购买权的同时，又在第734条规定了承租人的优先租赁权：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”也就是说，在租期届满后，如出租人有继续出租的意愿，在同等条件下，应优先出租给原承租人。如没有征询原承租人的意见，出租给他人，则应对原承租人承担法律责任。该条款的设立，也利于维护稳定的租赁关系、以便于承租人生产生活。