“开发商承担阶段性担保责任”条款的设定

预售商品房按揭贷款的通常做法是开发商与银行在办理按揭贷款业务前就房产抵押、保证方式等问题达成共识，并签署相关协议。通过将开发商保证担保与购房者抵押担保两个阶段紧密衔接，使得贷款银行的债权获得了不间断的保障。因此，在预售商品房按揭贷款合同中普遍存在着“开发商承担阶段性担保责任”的条款。该条款的本意是让开发商为购房人在贷款发放之日起至抵押权设定之日止向银行履行还款义务提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。
实践中关于“开发商承担阶段性担保责任”条款的约定
“开发商承担阶段性担保责任”条款往往出现在银行与开发商签订的《按揭贷款业务合作协议》中。笔者在日常工作中，接触到多家银行《按揭贷款业务合作协议》的制式文本，然而实践中各家银行对“开发商承担阶段性担保责任”的条款表述差异较大。
以下列举说明（注：以下条款中的甲方均指贷款银行，乙方均指开发商）：
1“保证期限为从本协议项下甲方每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助甲方办妥借款人所购房产的正式抵押登记手续之日止。”
2“阶段性连带责任保证担保保证时限自甲方实际放款之日起至借款人所购房屋办妥房产证同时甲方取得房屋他项权证。”该合同后文又约定：“若借款人所购房屋《房屋他项权利证》以及房产抵押登记手续办妥，乙方担保的该借款人的阶段性担保责任予以免除。”
3“为个人住房贷款提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至以下第（1）种情况完成之日止：（1）该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续。……”
4“乙方同意为甲方基于本项目发放的每笔个人住房按揭贷款提供不可撤销的阶段性连带责任保证。乙方的担保阶段为自借款合同生效之日起至乙方为购房人办妥所购住房房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记和其他相关手续，将房屋他项权证等权属证明文件交甲方收妥保管日止。”
5“在甲方向购房人发放个人住房贷款之日起，至购房人所购房屋办妥正式抵押登记手续，并将《商品房他项权利证》/《不动产登记证明》交由甲方保管之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。”
6“保证期限为以下第1种：1、从本协议项下甲方每笔房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助相应的借款人办妥相应房产的权属、抵押登记手续，并将《房屋所有权证》复印件、《房屋他项权证》原件交甲方收执之日止。”
7“在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。乙方负责协助借款人办理房产预购抵押登记手续，在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。”
8“协议项下开发商的担保方式为全额不可撤销的连带责任保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用。此担保为连续的无条件的保证。保证期限为从本协议项下贷款人每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至贷款人办妥预抵押登记之日止。”
9“ 乙方对本协议1.1款约定的贷款，提供如下第壹种（可双选）担保：壹：乙方提供连带责任保证。担保期限为自贷款发放之日起至甲方取得他项权利证书之日止。”
10“保证期间按每笔贷款单独计算，具体为每个借款人借款合同的债务履行期届满之日起两年。保证期间内若甲方取得借款人向甲方贷款所购房屋的现房《房屋他项权利证》（即房屋正式抵押登记证明），则甲方自取得借款人向乙方贷款所购房屋的现房《房屋他项权利证》之日起，乙方对该借款人向甲方借款所产生的债务的保证责任解除。”
从以上10家银行的表述方式分析来看，“开发商承担阶段性担保责任”条款中有关“阶段性”的用词有“保证期限”（例如第1、6、8种表述）、“保证时限”（例如第2种表述）、“担保阶段”（例如第4种表述）、“担保期限”（例如第9种表述）、“保证期间”（例如第10种表述）。
不难看出，目前实践中关于“开发商承担阶段性担保责任”条款的表述五花八门，归纳起来主要有四类：
1属于概念模糊，诸如“保证期限”、“保证时限”、“担保期限”、“担保阶段”均非法律用语，无法体现阶段性担保责任的法律本质。
2使用“保证期间”的概念，与阶段性担保的实质不符，例如前文第10种表述。由于保证期间在借款合同债务履行期届满之后，那么言下之意就是在债务履行期届满前即使办妥抵押登记，开发商的保证责任也不能解除。可见，此表述不符合阶段性担保的本意。
3对阶段性担保的表述较为模糊，仅约定开发商在某一时段承担阶段性担保责任，例如5、7种表述，无法看出该阶段的法律属性。
4约定开发商对借款人的全部债务提供连带责任保证担保，自办妥贷款所购房产的抵押登记手续且银行收到他项权利证明文件之日，开发商的保证责任解除。
“开发商承担阶段性担保责任”条款的法律属性
从各家银行对“开发商承担阶段性担保责任”条款的约定及表述方式的不一致性不难看出，实践中对开发商阶段性担保责任的法律属性尚未厘清，笔者认为有必要予以探究。
1阶段性连带责任保证，该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定。
保证期间，是指当事人约定的或者法律规定的，保证人承担保证责任的期限。《担保法解释》第32条规定，保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。但如果将保证期间应用于阶段性担保的期间表述，则保证人的保证期间往往会早于主债务的履行期限，因为通常他项权利证的办理期间一般会短于贷款的期间。按照担保法解释32条，则视为没有约定，开发商的保证责任不能如双方的约定在抵押登记办理完毕之日解除，而应在贷款到期后的6个月后解除。保证人所承担的保证责任也就不是阶段性担保，而是全程连带责任保证了。因此，“开发商承担阶段性担保责任”条款表述中不能将“阶段性”等同于保证期间。这可能也正是多家银行将该“阶段性”表述为“保证期限”“保证时限”、“担保阶段”、“担保期限”的原因，其为避免与保证期间的混用。
2阶段性担保系附解除条件的民事法律行为。
“开发商承担阶段性担保责任”条款的本意应是担保人仅对抵押登记之前的借款承担保证责任。在阶段性担保中，贷款银行要求开发商提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是待借款人实际取得《房屋所有权证》后将房屋抵押给贷款人，以抵押的房屋作为担保。即阶段性担保是专为解决贷款风险敞口期问题而存在，只要贷款人取得了《房屋抵押他项权证》，阶段性担保的使命就此终结。从阶段性担保的上述特征看，阶段性担保系附解除条件的民事法律行为。
合同法第四十五条规定：“附解除条件的合同，自条件成就时失效。”合同当事人在实施法律行为时，可以附加一定条件，将条件的成就与否作为民事法律行为效力发生或者消灭的根据。解除条件又称失效条件，是指可以使已经生效的法律行为失去效力的条件，即在解除条件成就前，民事法律行为的效力已经发生，一旦条件成就，当事人的权利义务关系归于消灭。开发商承担阶段性担保责任符合上述法律特征。
3阶段性担保法律属性的司法观点
目前，阶段性担保系附解除条件合同的观点已得到各地法院的普遍认同。例如：
（1）广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民二初字第1351号《民事判决书》：“该保证的‘阶段性’并非对保证期间的约定，而是红日东升公司保证责任解除期间，故‘阶段性保证’实为附解除条件的保证合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款‘当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效’的规定，因抵押人黄某并未办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附解除条件并没有成就，建行南宁园湖支行有权要求红日东升公司承担相应的保证责任。”
（2）山东省潍坊市奎文区人民法院（2016）鲁0705民初1457号《民事判决书》：“被告潍坊金龙置业发展有限公司为被告邱某某的借款提供阶段性连带责任保证，保证的阶段性并非是对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件，当被告邱某某办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且中行胜利中支行收到他项权证后，保证合同就已解除，被告潍坊金龙置业发展有限公司的保证责任就得以免除”。
（3）上海市浦东新区人民法院（2015）浦民六（商）初字第8309号《民事判决书》：“保证的阶段性并非对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件，即本案阶段性保证是一种附解除条件的保证。这种阶段性保证的目的是为了防止在抵押法律关系生效之前银行发放贷款可能引发的风险，因此系争保证条款订立的目的是以物保换人保，以确保被告周某办出房屋产权证和抵押权证。”
“开发商承担阶段性担保责任”条款的设定
通过前文对阶段性担保的法律属性的分析以及普遍的司法观点，不难看出，“开发商承担阶段性担保责任”条款的实质就是设定开发商的连带保证责任以及该保证责任的解除条件。据此，笔者倾向于将该条款表述为：开发商对借款人的全部债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为借款人在借款合同下的债务履行期届满之日起两年；但是，自借款人办妥贷款所购房产的抵押登记手续且贷款人收到以贷款人作为第一顺位抵押权人的他项权利证明文件正本之日，开发商的保证责任自动解除”。