抵押担保合同与抵押登记不一致的，抵押权人的优先受偿范围如何认定

司法观点
未登记担保范围的情形下，不动产抵押权人不得以合同约定为由，于执行分配阶段主张就登记范围以外的利息、逾期利息、罚息等享有优先受偿权。在执行分配阶段，就同一抵押物上存在的数个抵押权，应以登记的先后顺序及债权数额参与分配。
经典案例
2008年4月28日，平安银行与陈某、竺某签订《个人借款合同》，约定平安银行上海分行向两人出借185万元，同时，双方签订《抵押合同》，约定陈某、竺某以上海市某房产作抵押担保，担保范围为主合同项下发生的债权本金、利息、复利、罚息等。该房产于2008年4月29日办理抵押登记，债权数额为185万元。2012年5月28日，一审法院受理上海平安银行诉陈某、竺某金融借款合同纠纷，判决陈某、竺某偿还借款本息，平安银行在案涉房产的拍卖、变卖处置价款中享有优先受偿权。
2009年10月29日，陈某、竺某向瞿某借款253万元，并于2009年11月1日就案涉房产办理抵押登记，债权数额为80万元，系余额抵押。2012年10月17日，江苏兴化法院判决陈某、竺某归还瞿某借款本息，瞿某在案涉房产的拍卖、变卖处置价款中享有优先受偿权。
2010年5月3日，陈某、竺某向潘某借款120万元，并于2010年5月6日就案涉房产办理抵押登记，债权数额为120万元，系余额抵押。2012年10月33日，上海闵行法院判决陈某、竺某向潘某归还借款本息，潘某在案涉房产的拍卖、变卖处置价款中享有优先受偿权。
后前述三案的债权人均申请执行。一审法院在执行平安银行申请执行案中，委托拍卖涉案房产，已拍卖成交。2015年6月，平安银行向一审法院申报优先债权273万元（包括本金、利息及逾期利息、诉讼费、延迟履行金）。2015年12月，一审法院作出执行款分配方案：平安银行抵押登记金额185万元，分配185万元；瞿某抵押登记80万元，分配80万元；潘某抵押登记120万元，分配120万元。
平安银行不同意此分配方案，主张优先受偿范围应以合同约定及民事判决为准，而抵押登记的债权数额仅是债权本金，遂提出执行异议。瞿某、潘某不同意平安银行的执行异议请求。平安银行遂向一审法院提起分配方案异议之诉。
一审法院认为
平安银行抵押担保优先受偿的范围不应以抵押登记的债权本金为限。
物权法第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物的费用；当事人另有约定的，按照约定。平安银行与陈某、竺某之间的《抵押合同》约定的担保范围包括主合同项下发生的债权本金、利息、复利、罚息等，平安银行亦进行抵押登记。后法院判决陈某、竺某应归还平安银行借款本金1,704,531.64元，支付平安银行截止至2012年4月5日的利息96,407.50元、及从次日起至贷款清偿日止按《个人借款合同》约定的逾期利息。该民事判决已生效，明确了平安银行抵押担保优先受偿范围，故执行程序中应依此对拍卖抵押物所得款项进行分配。对于抵押登记“债权数额185万元”的认定，结合本案证据，该数额应为债权本金的记载。由于抵押权设立之时，除本金数额可以明确外，利息、逾期利息等是否会实际发生以及发生的实际金额均尚不可知；从瞿某、潘某的抵押登记中注明的“余额抵押”也可印证前位抵押债权实际发生额的不可确定性。因此，瞿某、潘某辩称优先受偿范围以抵押登记债权金额为限，无事实和法律依据，不予采信。
故，一审法院判决撤销执行款分配方案。
瞿某、潘某不服一审判决，向二审法院提起上诉。
二审法院认为
一、关于生效判决确认的平安银行抵押权优先受偿范围的问题。该民事判决处理的是平安银行与陈某、竺某之间的金融借款纠纷。陈某、竺某系债务人，其作为《抵押合同》的当事人，受该合同条款的约束，不得援引物权登记的公示公信原则对抗平安银行，故一审法院依据《抵押合同》约定的担保范围判决抵押权优先受偿的范围包括债权本金、利息、复利、罚息等，并无不当。而本案处理的系数个抵押权人之间的纠纷，后顺位的抵押权人瞿某、潘某系平安银行和陈某、竺某所订《抵押合同》以外的第三人。依据合同相对性原则，该抵押合同关于担保范围的约定对第三人不产生效力。故平安银行以此判决得出在执行款分配中，其优先受偿的范围包括债权本金、利息、复利、罚息等的结论，本院不予认可。
二、关于《抵押合同》约定的担保范围与抵押登记不一致的问题。物权法第十六条第一款已明确规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。担保范围作为抵押权的内容之一，也应当以不动产登记簿的记载为准。后顺位抵押权人依据不动产登记簿的记载知晓先顺位抵押权的担保债权数额，由此判断抵押物的抵押余额，继而对其债权受偿的可能性作合理预期，应受法律的保护，以符合抵押登记制度的本旨，维护交易安全。而且，担保法解释第六十一条明确规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。故平安银行依据《抵押合同》约定的担保范围对抗抵押登记的内容，则突破了不动产登记簿记载的范围，不仅有悖于物权公示、公信原则，而且会损害顺位在后的抵押权人登记的抵押债权的实现，本院不予采信。
三、关于登记抵押担保范围的可行性问题。抵押担保范围的确定不等同于具体数额上的确定，抵押权人可以在向登记机关提交抵押登记申请书时写明具体的担保范围，也可以依据抵押合同的约定估算利息范围后一并写入担保债权数额之中。故平安银行提出的由于抵押设立之初，除本金数额可以明确外，利息、逾期利息等是否会发生以及发生的实际金额均尚不可知，抵押担保范围无法登记的主张，不能成立。平安银行在办理抵押物登记时，若认为不动产登记簿的记载与抵押合同约定的担保范围不一致，其作为抵押权人，也可以依据法律规定向登记机关提出更正的申请，以消除公示的权利表征与合同约定不符的情况。因未登记担保范围产生的风险不应当转嫁给后顺位的抵押权人，而应由平安银行自行承担。
综上所述，抵押权人的优先受偿范围应以抵押登记的债权数额为限。
最终，上海市第二中级人民法院二审撤销了一审的判决，维持了执行款分配方案。
律师点评
上述典型案例涉及到了对抵押权人优先受偿范围的认定，二审判决已对该问题进行了详细阐述。接下来我们对同一抵押物上存在多个抵押权人这种特殊情形下，各抵押权人如何实现抵押权作几点总结：
1、处置抵押物后的价款清偿顺序
如果同一抵押物上存在多个抵押权人，在对抵押物依法进行拍卖、变卖之后，就必然涉及到价款的清偿问题。根据《物权法》第一百九十九条规定，清偿的顺序可以分为三个层次：
第一层次，如果所有抵押权人均对抵押进行了登记。在这种情况下，首先按照登记的先后顺序清偿。如果顺序相同，则按照债权比例清偿；
第二层次，如果存在部分抵押权人未对抵押进行登记的情况。那已登记的抵押权人可以先于未登记的抵押权人受偿。
第三层次，在未进行抵押登记的抵押权人内部，按照债权比例进行清偿。
本案中，三个抵押权人均对抵押进行了登记，属于第一层次，则应首先按照登记的先后顺序清偿，即按照平安银行、瞿某、潘某的先后顺序清偿。
2、抵押登记与抵押合同不一致的情形
一般而言，抵押权人与抵押人签订的抵押合同中会对抵押物的担保范围作出明确约定，担保范围一般会包括债权本金和利息，有的抵押合同会把复利、罚息以及一些实现债权的额外费用也包括在担保范围之内。但由于除债权本金之外的其他因素都存在不确定性，故在办理抵押登记时，抵押双方会仅以债权本金作为数额进行登记。在这种情况下，根据物权公示原则和合同相对性原则，如果抵押权人要求以合同约定的担保范围进行优先受偿，法院应不予支持。
公司治理建议
1、办理抵押登记时合理确定担保范围与数额
抵押双方办理抵押登记时难以确定抵押数额、不注明抵押担保范围，导致日后在优先受偿范围这一点上产生纠纷，的确是实践中常见的问题。本案的二审法院在说明裁判理由时给出了针对这一问题的解决对策。
首先，抵押权人可以在提交抵押登记申请时写明具体的担保范围。如果担心利息的变动与不确定问题，可以依据抵押合同的约定先估算一个利息范围，与抵押人协商确认后将这一数额一并加入担保债权数额之中。或者抵押权人可以将双方约定的利率、利息和违约金的计算方法等写在备注里。
其次，如果抵押权人认为登记簿的记载与合同约定不一致，其也可以依据法律规定向登记机关提出更正的申请，以消除公示的权利表征与合同约定不符的问题。
2、对抵押物处置以后的执行分配方案存在异议的救济
根据民事诉讼法司法解释第五百一十一条规定，债权人对分配方案有异议的，可以向执行法院提异议。需要注意两点：第一、提异议的期限是自收到分配方案之日起十五日；第二、必须以书面形式提出异议。法院应及时将该异议通知其他债权人。
如果其他债权人对该异议提出反对意见的，法院应当通知异议人，该异议债权人可以提起执行分配方案异议之诉。需要注意三点：第一、提起异议之诉的期限是自收到通知之日起十五日；第二、异议之诉的被告，是提出反对意见的债权人；第三、管辖法院是执行法院。
法条指引
《中华人民共和国物权法》
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
《中华人民共和国担保法》
第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第五百一十条 参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。
第五百一十一条 多个债权人对执行财产申请参与分配的，执行法院应当制作财产分配方案，并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的，应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。
第五百一十二条 债权人或者被执行人对分配方案提出书面异议的，执行法院应当通知未提出异议的债权人、被执行人。
未提出异议的债权人、被执行人自收到通知之日起十五日内未提出反对意见的，执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配；提出反对意见的，应当通知异议人。异议人可以自收到通知之日起十五日内，以提出反对意见的债权人、被执行人为被告，向执行法院提起诉讼；异议人逾期未提起诉讼的，执行法院按照原分配方案进行分配。
诉讼期间进行分配的，执行法院应当提存与争议债权数额相应的款项。