案例一 租赁物的违法与租赁合同的效力问题
案情简介：
2010年6月4日，A公司与B宾馆签订了《B宾馆KTV娱乐部房屋租赁合同》一份，约定B宾馆将其所属的宾馆副楼二楼、二楼半、三楼的KTV娱乐部的房屋出租给A公司经营KTV使用，租期5年。2014年8月13日，宁波市海曙区城市管理行政执法局认为该房屋中的副楼二楼及三楼属于未取得建设工程规划许可证进行建设，对B宾馆进行了行政处罚并责令限期拆除，并于2014年10月31日将该二楼半和三楼的房屋强行停电，致使KTV无法继续经营。合同双方为此发生纠纷，诉至法院。
A公司要求解除该租赁合同，B宾馆赔偿由此带来的营业损失、装修损失、员工安置赔偿损失，并支付违约金、返还押金。
另查：2006年8月1日，赵某与B宾馆签订租房协议一份，赵某承租宾馆副楼二楼。合同签订后，赵某成立了A公司。
1.违法建筑的认定和处理
1.1 违法建筑的概念
违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑物。
1.2违法建筑的类型
违反城乡规划规定的建筑物
违反城乡规划规定的构筑物
违反临时建筑管理规定的临时建筑
《城乡规划法》第40条、第44条
1.3 处理意见
《城乡规划法》第64条
2.如何认定违法建筑租赁合同的合同效力
2.1合同无效
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
2.2无效合同的效力转化
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
“一审辩论终结前”，不包括二审、再审程序中发回到一审法院审理阶段。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条
已经被人民法院或者仲裁机构认定为无效的，不能转化为有效。
转化为有效合同的前提是合同效力尚未被司法机关或者仲裁机构确定。一旦确定，发生法律效力，不能逆转，当事人对有关合同效力认定不服的，只能向人民法院申请撤销仲裁决定或者按照再审程序向上一级人民法院申请再审。
3.无效合同的处理
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
3.1无效后的财产返还问题 《合同法》58条
3.2无效后的赔偿损失问题
（1）性质——缔约过失责任or侵权责任？
（2）内容
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条、第十四条
何为建筑装饰装修？
《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款
本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、建筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。
不包括原建筑物上的改建物，也不包括增设在建筑物或构筑物上的空调、水电、消防等增设物。
合同无效时装饰装修物的处理
4.合同解除
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条、第11条
《合同法》第94条、97条
合同解除时装饰装修物的处理
法院判决：
1.解除合同；
2.过错比例：A公司承担40%，B宾馆承担60%；
3.赔偿装修损失、企业预期利润损失。
案例二 租赁房屋做特殊用途时的法律问题
案情简介：
2010年10月26日，张三与李四签订一份《租赁前期协议》， 2011年2月28日，张三与李四签订《房屋租赁合同》，约定：张三承租李四的一处综合楼14间9层楼用于商业经营，租期9年，面积为8450平方米。合同签订后，李四依约将出租房交付张三。
张三发现该综合楼未通过消防验收，因此要求李四做好消防验收并赔偿损失。后李四基建消防完成并备案。但张三在申请营业前的消防安全合格证时，消防部门以综合楼无消防通道等原因，验收不合格。张三以承租房屋不能通过消防验收为由，向法院起诉，主张合同无效、返还房租、赔偿损失。李四反诉主张解除合同、支付租金及占有使用费。
争议焦点——消防问题——是否适租
1.消防技术标准的设计审核、备案、验收
相关法条
《中华人民共和国消防法》第11条、第13条
《建设工程消防监督管理规定》第十三条
具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：建筑共面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。
2. 消防验收的责任主体
《中华人民共和国消防法》第十五条
公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
《建设工程消防监督管理规定》第十三条
《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三条
租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。
3.如何认定未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的效力
第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
法院判决：刘某支付剩余租金及占有使用费。
案情简介：
2010年6月4日，A公司与B宾馆签订了《B宾馆KTV娱乐部房屋租赁合同》一份，约定B宾馆将其所属的宾馆副楼二楼、二楼半、三楼的KTV娱乐部的房屋出租给A公司经营KTV使用，租期5年。2014年8月13日，宁波市海曙区城市管理行政执法局认为该房屋中的副楼二楼及三楼属于未取得建设工程规划许可证进行建设，对B宾馆进行了行政处罚并责令限期拆除，并于2014年10月31日将该二楼半和三楼的房屋强行停电，致使KTV无法继续经营。合同双方为此发生纠纷，诉至法院。
A公司要求解除该租赁合同，B宾馆赔偿由此带来的营业损失、装修损失、员工安置赔偿损失，并支付违约金、返还押金。
另查：2006年8月1日，赵某与B宾馆签订租房协议一份，赵某承租宾馆副楼二楼。合同签订后，赵某成立了A公司。
1.违法建筑的认定和处理
1.1 违法建筑的概念
违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑物。
1.2违法建筑的类型
违反城乡规划规定的建筑物
违反城乡规划规定的构筑物
违反临时建筑管理规定的临时建筑
《城乡规划法》第40条、第44条
1.3 处理意见
《城乡规划法》第64条
2.如何认定违法建筑租赁合同的合同效力
2.1合同无效
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
2.2无效合同的效力转化
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
“一审辩论终结前”，不包括二审、再审程序中发回到一审法院审理阶段。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条
已经被人民法院或者仲裁机构认定为无效的，不能转化为有效。
转化为有效合同的前提是合同效力尚未被司法机关或者仲裁机构确定。一旦确定，发生法律效力，不能逆转，当事人对有关合同效力认定不服的，只能向人民法院申请撤销仲裁决定或者按照再审程序向上一级人民法院申请再审。
3.无效合同的处理
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
3.1无效后的财产返还问题 《合同法》58条
3.2无效后的赔偿损失问题
（1）性质——缔约过失责任or侵权责任？
（2）内容
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条、第十四条
何为建筑装饰装修？
《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款
本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、建筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。
不包括原建筑物上的改建物，也不包括增设在建筑物或构筑物上的空调、水电、消防等增设物。
合同无效时装饰装修物的处理
4.合同解除
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条、第11条
《合同法》第94条、97条
合同解除时装饰装修物的处理
法院判决：
1.解除合同；
2.过错比例：A公司承担40%，B宾馆承担60%；
3.赔偿装修损失、企业预期利润损失。
案例二 租赁房屋做特殊用途时的法律问题
案情简介：
2010年10月26日，张三与李四签订一份《租赁前期协议》， 2011年2月28日，张三与李四签订《房屋租赁合同》，约定：张三承租李四的一处综合楼14间9层楼用于商业经营，租期9年，面积为8450平方米。合同签订后，李四依约将出租房交付张三。
张三发现该综合楼未通过消防验收，因此要求李四做好消防验收并赔偿损失。后李四基建消防完成并备案。但张三在申请营业前的消防安全合格证时，消防部门以综合楼无消防通道等原因，验收不合格。张三以承租房屋不能通过消防验收为由，向法院起诉，主张合同无效、返还房租、赔偿损失。李四反诉主张解除合同、支付租金及占有使用费。
争议焦点——消防问题——是否适租
1.消防技术标准的设计审核、备案、验收
相关法条
《中华人民共和国消防法》第11条、第13条
《建设工程消防监督管理规定》第十三条
具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：建筑共面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。
2. 消防验收的责任主体
《中华人民共和国消防法》第十五条
公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
《建设工程消防监督管理规定》第十三条
《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三条
租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。
3.如何认定未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的效力
第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
法院判决：刘某支付剩余租金及占有使用费。