离婚协议关于房产的权属约定，能否对抗强制执行？

【客户咨询】
离婚协议约定房产归我，但因房贷未还完无法办理过户，婚后前夫因欠款被起诉，归我的房产也被强制执行，怎么办？
司法实务三种观点
司法实务中，夫妻双方在离婚协议中约定将房屋所有权归一方所有，但未办理产权变更登记，离婚后，该房屋因另一方负个人债务而被法院强制执行，离婚协议关于房产的权属约定能否阻却执行？
观点一：离婚时分割的财产，未过户登记前属于一般债权，不能对抗强制执行。
江苏省宿迁市中级人民法院认为，“离婚协议约定分割房屋归属关系，若达到物权变动的法律效力，须经办理变更登记到XX名下始发生分割效力。变更登记前，XX要求办理变更登记的请求权为债权请求权。在法律没有特殊规定的情况下，债权应当是平等的，因此XX请求停止对涉案房屋执行，不应得到支持。就执行机构在处置涉案房屋过程中是否应当保留XX的份额，以及涉案房屋被执行后，XX依据协议主张赔偿损失问题，可另行解决。”从而据此认为该主张不足以排除强制执行，同时保留对房屋被执行后请求赔偿的权利。
观点二：《离婚协议》属于夫妻双方内部约定，不具有对第三人的约束力，不能对抗房屋登记的效力，不能基于《离婚协议》对财产的分配阻却执行。
观点三：离婚时分割的房屋属于有明确指向性的物权，协议约定获得房屋，一方享有物权请求权，可以对抗强制执行。
最高人民法院公报案例及湖北省高级人民法院均持该观点。
案例索引
案例一：最高人民法院（2015）民一终字第150号民事判决书（公报案例）：
最高人民法院观点：
1、从成立时间上看，该请求权要远远早于股权转让纠纷所形成的金钱债权。
2、从内容上看，钟某玉的请求权系针对诉争房屋的请求权，而王某的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为林某达的责任财产成为王某的债权的一般担保。
3、从性质上看，王某与林某达之间的金钱债权，系林某达与钟某玉的婚姻关系解除后发生的，属于林某达的个人债务。
4、从发生的根源上看，讼争房产系钟某玉与林某达婚姻关系存续期间因合法建造而产生的夫妻共同财产，在钟某玉与林某达婚姻关系解除之时约定讼争房产归钟某玉及其所生子女所有。从功能上看，该房产具有为钟某玉及其所生子女提供生活保障的功能。与王某的金钱债权相比，钟某玉及其子女享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。
最高院认为，基于钟某玉与王某各自债权产生的时间、内容、性质以及根源等方面来看，钟某玉对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的执行，钟某玉提起执行异议请求阻却对本案讼争房产执行的理由成立，一审法院判决停止对讼争的位于福建省上杭县和平路XXX号房产的执行正确，应予维持。王某上诉请求撤销该项判决的理由，不能成立，本院不予支持。
案例二：湖北省高级人民法院（2019）鄂民申3682号民事裁定书
湖北省高院认为：
胡焱与曾自兵于2011年7月5日在民政局备案的《离婚协议》约定案涉房屋归胡焱所有。上述关于夫妻共同财产分割处分的约定，合法有效，胡焱可以根据约定向不动产登记机关请求变更登记。胡焱依《离婚协议》享有对涉案房屋请求变更登记的权利。
但是因涉案房产抵押贷款尚未还清，且抵押借款人为曾自兵，未能办理变更登记的原因不能归咎于胡焱；
其次，胡焱与曾自兵的协议离婚早于黄传贤与曾自兵民间借贷纠纷一案的生效判决之前，且该判决认定债务系曾自兵个人债务，原审中亦无证据证明胡焱与曾自兵存在恶意串通逃避债务的主观故意；
第三、虽然胡焱对涉案房产享有请求变更登记的权利与黄传贤对曾自兵的债权为平等债权，但是黄传贤对曾自兵的金钱债务，并不单一的指向涉案房产，而胡焱对涉案房屋所享有的权利直接指向房屋本身，且是房屋共有人之一，其权利针对性更为明显；
第四、房屋贷款实际一直由胡焱在偿还，案涉房屋由胡焱与子女一直共同居住，夫妻之间离婚协议财产分割具有保障夫妻一方基本生活的功能。虽然案涉房屋登记在曾自兵、胡焱二人名下，但是基于以上实际情况，胡焱对案涉房产享有的权益足以排除黄传贤诉曾自兵民间借贷一案的强制执行，其提出停止对位于十堰市××区车城街办车城××号房屋强制执行的请求应予支持。
因此，胡焱提出的申请理由成立。
法律分析
离婚协议关于房产的权属约定，能否阻却强制执行？
我们认为，应从债权性质、申请执行人利益考量、案外人过错、价值冲突与权衡等方面综合判断。
1、债权性质的判定
如果是非金钱债权，比如房产被卖给第三人，为了维护市场交易安全，也是出于保护申请人利益的考量，房产的买受人可能会作为善意第三人受物权公示公信制度的保护。
但如果是一般债权，债权关系并非指向特定的财产，而因离婚分的房产享有的是所有权变更登记的物权请求权，该物权请求权应当优于金钱债权。而且，离婚时对共有财产的分割并未实际减少被执行人应由的财产份额，即使婚姻关系存续，非夫妻共同债务，承担还款责任的也是被执行人，即便执行共同财产，执行的也是被执行人所有的份额之内的。
2、案外人过错的判定
需要考量案外人对未办理过户登记是否有过错或者是否存在具有重大过失。如果案涉房屋未办理过户的原因并非分得房产的一方，比如贷款未还完，因房屋处于抵押给银行的状态，客观上无法办理过户登记，可以认为分得房产的一方对未办理过户登记无过错，符合最高院关于执行异议和复议案件若干规定第28条第四款的规定。
3、生存权益的考量
因离婚分得房产的案外人，往往是实际占用并使用房产的一方，即执行案涉财产，涉及案外人的生存权益。申请执行人享有的一般金钱债权，都不足以对抗实际权利人的生存权益。
郧和实务建议
因为房产具有特殊性，通常具有登记的对外效力，因此针对房产主张阻却执行，作为分得房产的善意一方，应当注意以下几个方面：
1、注重证据的提交。司法实务归根结底还是围绕证据进行事实和法律的认定。
如：
（1）分得房产的一方提交证据证明，己方有房产的更名登记请求权，比如持有民政局盖章的离婚协议，或者经法院判决确认的案涉房产归属裁判文书。
（2）证明房屋未办理过户并非自身的过错导致的。比如银行还款的流水。
（3）如分割房产时约定向对方支付相应对价，应当出示支付凭证，以证实分得房产的一方已履行了己方义务，同时证明对该房产的分割对被执行人的实际财产权益并无影响。
（4）如分得财产的一方实际使用案涉房屋，能够提交证据证明占有、使用房屋的相关证据，比如物业费、水电费的缴费凭证等，用以证明案涉房产涉及案外人的生存权益。
（5）说服法院相信己方阻却执行是基于非恶意目的，比如离婚财产分割时间早于债权的形成时间，案涉房产的分割行为就不是为了恶意阻却执行。
2、建议选择执行异议之诉而非申请执行异议。
执行阶段是督促被执行人履行生效判决，其对异议理由的审查标准，比执行异议之诉更严格。而执行异议之诉，是对已生效判决执行行为提出的异议，需要对执行异议之诉原告方的诉求进行实质审查，不需要当然地对申请执行人的表面权利进行保护，在房屋过户问题上，只有案外人对办理过户登记存在重大过失时，才不得排除执行，相对于执行异议需要考虑案外人有无过错，标准更为宽松。
3、注意识别债权债务或房屋买卖的真实性，防止第三方利用物权登记的对外公示性和表面的市场交易行为，虚构债务、虚构房屋买卖关系，恶意损害无过错配偶一方的合法权益。