房地产合作开发协议中应关注的几个问题（上）

随着土地市场的持续走高，开发商之间再不是水火不容的竞争对手，联合拿地、合作开发的模式越来越被广大房地产开发企业所钟爱，尤其是急于做大规模的中型房企，更是将“小股操盘”的政策贯彻到底，而地产基金们在土地市场的活跃，也是大力推进合作开发模式的重大原因。于是，各方合作单位在合作中所处的地位、所享有的权利义务等均需在合作协议中有明确的约定。
我们逐一分析下合作协议中的注意事项。
一、报名方式
在土地招拍挂市场中，有拿地意向的企业应根据招标文件报名参与现场竞标。这个时候，有合作意向的几家单位一般采取以下方式报名：
1、联合报名，即各方组成联合体，确定各自股权比例，以联合体的名义参与竞标。这种模式较为简单，各方权利义务明确，是最常见的一种报名方式。但可能会面临一些问题，如：有的特殊招投标拒绝联合体报名；或者其中一方或几方不具备报名资格（如要求具备房地产开发资质方可报名）；又比如一方或几方来不及准备报名材料（常见于外资企业，其报名材料需公证后寄回国内）。
2、由其中一方单独报名参与竞拍，其他方后续参与合作。但这种模式也存在一些问题：
首先
各方应事先明确在哪个价格范围内方参与合作，而这种授权价一般到竞拍前最后一刻才会互相交底，如合作方授权价太低，对于拿地意愿比较强烈的报名方来说，容易陷入实际无合作方的窘境，这个时候如何操作变成了难题；
其次
一般国土部门要求竞标人拿到地后，按照报名时的股权比例成立项目公司，其他合作方要入股，只能等到土地证办理完毕后再收购项目公司股权，或者收购上层股东的股权，操作将比较复杂，尤其如果还涉及中外合资、国资等特殊情况，将有更多限制，此处不做赘述，星瀚微法苑将专题解读，请持续关注；
再次
土地款的支付只能以报名方名义支付，在各方同股同权约定下，要么由报名方先垫付，要么由其他各方以借款、往来或其他名义先支付至报名方，再由报名方支付给政府，这过程涉及资金的占有使用问题，都应在合作协议中明确。
3、各自报名，即各方各自准备报名材料，同时参与竞拍，一方竞得后各方再合作开发。这种方式存在极大的法律风险，极有可能被认定为围标，毕竟有这样的合作基础在，很难相信没有默契价格的存在。一旦被认定为围标，则可能被追究刑事责任，因此业内采用此模式报名竞标的相对较少。
二、授权价问题
我们这里讲的授权价问题不在于授权价格的多少、如何确定，而在于围绕授权价相应延伸出一系列后续反应：
1、授权价属于核心机密、是底牌，不到进场前最后一刻合作方都是不会轻易将最高授权价格示人的，这就导致各合作方往往在进场前无法对授权价达成一致；而现场一般只能由一家举牌。因此，
需要在合作协议中明确，当授权价不一致，或者一方临场决定突破授权价时，其他方的权利义务。
2、退出安排。当举牌方以突破其他方授权价的价格获取项目后，其他方中的一方或多方决定放弃合作的，合作协议中的退出安排将十分重要。首先是竞拍保证金的退还，各方按比例缴纳的竞拍保证金，政府会直接转为部分首期土地款，不会退还，这时就要竞得方负责将该部分保证金退还退出合作的单位，退还时间、利息计算也应明确约定；如果双方分别是内外资企业，则操作更为不便。