《民法典》下业主委员会权利行使及主要法律风险防范

近日，《今日湖北》上刊登了一则武汉市某小区业主控诉小区物业管理形同虚设，小区环境脏乱差，居民苦不堪言，要求小区成立业主委员会的新闻[1]，引发公众热议。业委会作为与小区居民关系最为密切的自治组织，在维护全体业主在物业管理活动中的合法权益、促进社区安定和谐等方面发挥了重要作用。随着群众法律意识和维权意识的逐步提高，以及不同业主利益需求的多样化，城市住宅小区内业委会与业主、物业企业、房地产开发商等之间的矛盾频发，也越来越引起社会的广泛关注，业委会的法律服务需求也呈逐年递增趋势。
那么，业主与业委会、业主大会、开发商以及物业公司的关系是怎样的？小区如何成立业委会？业委会涉诉案件情况如何？常见涉诉案件审查要点？业委会在日常行使权利时如何谨慎地防范法律风险？本文结合武汉和湖北地区业委会设立及相关司法实践研究进行讨论分析。
在回答上述问题之前，我们首先梳理一下相关法律法规及规范性文件：
1.《民法典》（2020年1月1日生效）
2.《中华人民共和国物权法》
3.《物业管理条例》
4.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
5.住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》
武汉市特别规定：
1. 湖北省物业服务和管理条例（部分条款2019年有所修订）
2.武汉市物业管理条例（2018修订）
3.武汉市社区建设领导小组《武汉市业主委员会运行管理指导意见》
4.武汉市社区建设领导小组《关于做好住宅小区业主委员会组建后相关移交工作的通知》
各方关系梳理
根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋所有权人为业主[2]。业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利、履行相应的义务的自治组织[3]。业主委员会（业委会）是业主大会的常设执行机构，是经业主大会选举产生的履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督的组织[4]。业主、业主大会、业委会、开发商以及物业服务企业各方关系具体详见下图：

武汉市业委会设立、换届流程
根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，并结合《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》和《武汉市业主委员会运行管理指导意见》的有关规定，以武汉市为例，业主委员会的设立、换届流程，详见下图：

当前业委会涉诉情况
以湖北省为例，截至2020年8月21日，在Alpha案例库检索当事人“业主委员会”，地域选择“湖北省”，共检索出1109条结果，详情见下列图表：


从上图可知，湖北省业委会涉诉案件主要集中于民事案件，占比高达79.17%，本文的分析与研究主要是围绕民事案件展开。民事案件中主要集中于物权纠纷（54.3%）和合同、无因管理、不当得利纠纷（40.89%）两大类。


通过上述四图的统计分析可以得出，湖北省业委会涉诉的物权纠纷多集中于所有权纠纷与物权保护纠纷，合同纠纷则主要集中于服务合同纠纷，主要是物业服务合同纠纷。具体涉诉纠纷案由类型如下：

常见业委会涉诉案件分析
（一）业主撤销权纠纷
业委会作出的决定侵害业主合法权益或违反法定程序的，业主可向法院起诉要求撤销业主委员会作出的决定[5]。在此类案件中，业委会一般处于被告地位，法院通常审查要点为业委会日常运作的合法合规性，也即业委会管理与决策行为是否遵循法定程序，决议内容是否属于业委会决议范围，是否侵害业主的权益。实践中，业委会日常运作的不合规多表现为决策可能侵害某些业主的权益，决策内容未经1/2或2/3以上业主同意，换届选举程序不合法等，原因在于业委会在日常运作过程中未审慎进行法律风险的防控，缺乏健全的组织架构与严格的决策流程等。以物业服务企业的选聘和解聘为例，业委会不能以张贴征询公告，过半数业主未提出异议即视为同意的方式擅自选聘物业服务企业并签订物业服务合同，这可能会因决定程序违法而被业主起诉要求撤销。《民法典》生效后，业委会还需注意由业主共同决定的事项应经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决[6]，避免形成无效决议。此外，业主撤销权受1年除斥期间的限制，在应诉时业委会可首先关注业主撤销权是否已经消灭。业委会在日常决策时应注意留存相关资料，通常此类案件业主只需承担初步的举证责任，业委会如涉诉时不能提供证据证明其决策程序的合法性等，则有被法院撤销该决议的风险。
（二）业主知情权纠纷
业主作为建筑物区分所有人，毋庸置疑享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的知情权，业委会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。业主认为业委会没有公开相关事项的[7]，可向法院起诉要求业委会公开。在知情权诉讼案件中，业主知情权的范围与行使方式为法院审判的一大难点和要点。业主虽享有知情权，但此种知情权存在法定的范围边界与行使方式限制，其范围应限于涉及业主合法权益的信息，法院重点审查是否属于业主知情权范围，以及业主是否以合理的方式行使知情权。最高人民法院公报案例认为，“知情权的行使应遵循简便、经济原则，业主要求业主委员会将信息公告张贴与各个门牌号码前的要求，不具备合理性和必要性，亦有违经济原则。”[8]此外，在具体认定知情权范围时，法官具有一定的自由裁量权，部门规章、地方政府规章、规范性文件中以及区分所有建筑物社区的管理文件和物业服务合同中规定应向业主公开的情况和资料，都是法官自由裁量所参考的依据，如《武汉市物业管理条例》第三十五条规定，业主委员会应当每半年公布一次公共收益的收支情况,接受业主监督。因此，业委会在日常运作中应注重留存好相关资料，及时依法依规向业主公开有关事宜，涉及重大事宜的可在律师的指导下向业主公开相关信息，避免涉诉。
（三）物权保护纠纷
业主除对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权外，对专有部分以外的共有部分也享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其设置、分配、管理、收费等事项应由业主共同决定，开发商、物业管理公司或第三人无权擅自处置、占用。[9]业委会有权代表全体业主要求损害共有部分权益的业主或第三方停止侵害、排除妨害、返还原物以及赔偿损失[10]。
实践中，物权保护纠纷多为业委会诉开发商、物业管理公司返还物业管理用房，建筑规划内车库、车位、幼儿园等公共配套设施纠纷等。业主与开发商就小区内房屋权属诸如物业管理用房等发生争议的，法院通常审查该房屋建设成本是否计入业主公摊，开发商是否能举证证明房屋系其所有。法院认定争议权属系业主共有的，业委会还可要求开发商或第三人赔偿涉案房屋的使用费[11]。建筑区划内车库、停车位、幼儿园等公共配套设施原则上所有权归全体业主，但实践中开发商可能与业主签订商品房买卖合同对所有权及用途有特别约定，故法院在审理时主要关注车库、停车位等是否属于小区建筑规划内、当事人之间是否有约定、是否计入公摊面积。业委会在向法院提起诉讼时应注意两点：①经全体业主同意或获得业主大会授权；②为全体业主之公共利益受损而主张。同时业委会在日常履行职责时应注意公共配套设施的所有权情况，合理规避法律风险。
（四）物业服务合同纠纷
在物业服务合同中，业委会作为涉诉纠纷主体主要有两种情形：一是业委会基于业主大会授权自行管理小区物业而与业主产生的物业服务合同纠纷；二是业委会与开发商、物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，多为移交公共部位、设施设备等资料，移交公共设施收益费用等所引起的纠纷。根据《民法典》第二百八十四条第一款，业主委员会可自行管理本小区，但需以业主大会的授权为前提。业委会自行管理本小区的，业主仍需向业委会缴纳物业服务费。业委会作为业主自治组织，承担责任能力有限，自管小区物业法律风险较大，通常不建议业委会自行管理本小区物业。根据武汉市有关规定，业委会成立后，物业服务企业（包含前期）应向业委会移交小区基本资料、公共资产使用情况说明、公共资源使用情况及公共收益报告[12]。物业服务企业不移交的，业委会可向法院起诉要求物业服务企业移交。此外，小区内属全体业主共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，没有特别约定的情况下，应属全体业主所有[13]，并主要用于补充小区的专项维修资金，物业服务企业擅自利用共有部分经营所获取的收益，性质上属于不当得利，应返还给全体业主。但物业服务企业管理共有部分付出了管理成本，可享有一定比例的收益。
业委会日常履行职责中应注意的事项
业委会作为业主大会的执行机构具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，业委会在行使权利时需严格遵循其权利范围，凡物业管理区域内涉及全体业主公共利益的重大事项均需业主大会授权或征得全体业主同意。除上述常见涉诉纠纷外，业委会在日常履行职责时还应关注住宅专项维修资金的使用和避免侵害业主及他人的人格权。
对于住宅专项维修资金，该项资金属于小区业主共有且只能专款专用，业委会非经法定程序不得随意支配使用，也不得将专项维修基金用于投资商业理财，擅自使用可能会被认定为挪用资金罪承担刑事责任[14]。依据《住宅专项维修资金管理办法》第26条的规定，专项维修资金能够通过购买国债的方式进行保值增值，但也需以满足一定的条件为前提，且不得进行抵押、质押等担保。
另，业委会也需关注《民法典》对于住宅专项维修资金筹集和使用的新变化，筹集建筑物及其附属设施的维修资金的，应经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，使用建筑物及其附属设施的维修资金的，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。也即由筹集和使用需满足“双三分之二”变更为筹集需满足“双四分之三”，使用需满足“双二分之一”，降低了维修资金使用的难度。
业委会在日常履行职责过程中需使用业主个人信息时，应注意保护相关信息安全，不得随意使用，不得在诸如微信公众号、社交媒体平台等发布涉及识别业主具体身份等的个人信息。业委会公开发布涉及业主、物业服务企业或第三方有关内容时，应注意相关用词，同时发布内容应当具有事实依据，否则可能会被法院认定侵犯名誉权[15]。
综上，业委会作为业主大会的执行机构，基于自身组织机构、人员的局限性，决定了其在日常管理和决策过程中存在诸多法律风险。对于法律风险的防范，我们建议：
1.业委会成立之初即应在法律专业人士的指导下建立完善的业委会组织机制、小区管理规范，以约束业主、物业服务企业等的相关行为。
2.在日常履责过程中，应明确自身职责与权限，严格在业主大会授权范围内决策，依法依规公开相关事宜并监督物业服务企业履行相应职责，同时应做好工作记录并及时归档留存证据。
3.在涉诉时，应积极应诉或提起诉讼，注意收集相关资料，可聘请律师协助维护自身及广大业主的合法权益。
注释
[1] http://www.hubeitoday.com.cn/post/39/128001，2020-08-18 16:31:22。
[2] 通常业主包含以下几种：①依法登记取得房屋所有权的人；②因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的人；③因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；④因合法建造房屋等事实行为设立物权的人；⑤基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。
[3] 《物业管理条例》第八条、第九条
[4] 《业主大会和业主委员会指导规则总则》第三条
[5] 《物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《民法典》第二百八十条第二款
[6] 《民法典》第二百七十八条
[7] 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条
[8] 参见《最高人民法院公报案例》2011年第10期，孙庆军诉南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案。
[9]《民法典》第二百七十一、二百七十四、二百七十五、二百七十六、二百七十八条
[10] 《民法典》第二百八十七条
[11] 《中华人民共和国物权法》第三十七条（《民法典》第二百三十八条）
[12] 武汉市社区建设领导小组《关于做好住宅小区业主委员会组建后相关移交工作的通知》
[13] 《民法典》第二百八十二条
[14] 参见（2017）粤0305刑初141号刑事判决书。
[15] 参见（2017）鄂01民终3771号民事判决书。
（感谢王烨律师、中南财经政法大学杨璐同学的帮助）