自贸港离岸投资直通车（一）

转眼间2022年的能量就剩一半，年初海南自贸港全岛封关准备工作全面启动，封关后海南自贸港将建成“一线放开、二线管住、岛内自由”的自由便利创新制度。标志着不久的未来，社会主义特色的“离岸岛”将正式启动，自贸港“离岸市场”时代即将到来。海南作为“离岸市场”，个人在海南自贸港拥有的资产，包括现金、存款及不动产、投资等，自然属于“离岸资产”。
随着《中华人民共和国海南自由贸易港法》的出台与实施，自贸港为了响应开发的政策要求，建成了社会主义法治体系框架下的自贸港特有的法律政策体系。由于我们服务的内地客户对自贸港法律政策的不熟悉，在投资海南自贸港“离岸资产”时容易产生障碍，甚至造成投资损失。为了更好的服务客户，减少政策信息壁垒，防范客户在自贸港的投资风险，山西华炬（海口）律师事务所全体律师经过长达一年时间的研讨、酝酿、论证，终于在2022年端午假期正式上线了“海南自贸港离岸投资直通车”法律服务产品。
这项法律服务产品包括两种类别，第一类，自贸港不动产置业类别，包括购置土地、房产等。2021年4月，四部委《关于金融支持海南全面深化改革的意见》发布，进一步优化了海南的开放程度，意见表示“允许符合条件的非居民按实需原则在海南自由贸易港内购买房地产，对符合条件的非居民购房给予汇兑便利。”按照自贸港法律体系，自贸港封关后，大陆居民仍然可以在海南购买不动产。我们将为我国大陆居民在海南岛购置不动产提供从房源信息、房屋权属及开发商风控调查；合同审查、陪购；到交易过户、纠纷处理等全流程的法律服务；
第二类，法律服务产品为“自贸港招商引资项目投资法律服务”。2019年10月1日起《海南经济特区律师条例》实施，根据条例：除诉讼和仲裁代理业务外，律师还可以依法接受委托办理招商引资、商标、专利、商事登记、不动产登记等各类非诉讼法律事务。自贸港招商引资项目投资法律服务上线后，将链接海南政府全部招商引资项目，为大陆投资客户提供项目尽职调查、项目引荐、项目磋商、协议起草、风险防控、签约见证等全流程法律服务。
今天我们首先介绍一下我们的第一类法律服务：自贸港不动产置业法律服务：
海南省一直有旅居养老圣地的美称，很多人选择去海南买房都是向往着面朝大海，春暖花开的生活。海南也确实不负众望，空气质量优良比例高达97.9%， 曾有一句话形容海南的房子“你可以用钱买到最豪华的房子和物业，但你买不来海南的阳光和空气”。而随着海南省自贸港政策全面落地实施，在海南购买不动产成为了资产投资组合配置的一种新选择。海南省实施“全域限购”政策没有起到抑制房价的作用，房价连年上涨，房地产市场繁荣发展的同时，也滋生出许多乱象。许多购房人为了尽快抢购，听信了不对称的市场信息，草签合同，最后血本无归。
那么，如何保证能够在海南买到既放心又安全的房子和土地呢？为了维护不动产置业客户（我们称之为“上帝”）的合法权益，我们作为专业法律服务机构，以为客户防范法律风险为导向，为客户提供如下十二条法律服务（简称“自贸港不动产置业12条”）：
一、房屋信息的分享
华炬（海口）所扎根海南自贸港，通过前期的尽职调查，掌握了一部分海南在售的新开楼盘、二手房的公开销售信息，同时对这些信息进行了分类整理，划分为低、中、高风险三类。这些信息我们将无偿为客户提供。
二、尽职调查法律服务
针对上帝的需求，我们对上帝拟购买的房屋对应的房地产开发商、二手房买房人，以及所售房屋进行全面的尽职调查。通过尽职调查查明开发商的涉诉情况、债权债务及其他履约能力；查明项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证取得情况；查明土地、在建工程抵押状况；确认房屋用途及房屋权属；审查销售者的出售资质，待售房屋的权属状态，是否存在抵押、查封、租赁等情形。
三、购房资格的审查及取得购房资格的政策咨询
根据海南省最新颁布的购房政策，确认上帝是否具备购买资格，告知上帝购买房产时需要具备的条件，办理的手续。向客户提供如何取得购房资格的法律政策咨询，并协助办理。
四、陪购服务
我们为上帝提供不动产置业的全流程陪购服务，从看房、看地、谈判到签约的整个过程，都由律师陪同；在陪购过程中代表上帝参与合同谈判、沟通，对于首付、分期付款、是否预交定金、房屋交割等问题与销售顾问详细沟通，为上帝争取最大的利益。协助上帝与出售者现场签订购房合同。
五、合同的制定与审核
由于拟签订的《商品房买卖合同》有特别多条款，因此上帝习惯只是简单地阅览，完全是因对销售者陈述信息的信任在格式合同上签字。我们将为上帝严格审查合同，提示合同条约可能存在的风险以及解决问题的方法，对于权利义务不平等或者不对等的格式条款予以修改，对于缺漏的内容予以补充，制定、审核符合双方交易需求的合同，帮助上帝作出正确判断，避免交易风险。
六、代办贷款
上帝购买不动产需要贷款的，如何贷款最实惠，哪家银行放款速度最快，哪家银行放款额度最大这些专业问题，华炬海口所都能帮你解决。我们与多家国有银行和商业银行建立了长期的合作关系，可以协助上帝与各银行沟通，为上帝争取最低利率、最长还款周期、最大额度、最快审批时间，协助上帝向银行递交贷款申请资料、征信和银行流水等。
七、合同流程管理
《房屋买卖合同》签订后，合同约定的履行往往是分步骤流程性的，我们将及时提醒上帝付款时间、收房日期，并及时代表客户向卖房人提示履行各项义务的时间，提醒交房时间、户口迁移时间、过户办理时间等。
八、权证办理
接受上帝委托，对于没有取得不动产证书的，协助上帝办理网签备案手续、为了避免“一房二卖”的风险，协助上帝为房屋办理预告登记。网签手续不产生物权效力，预告登记具有物权效力，通俗讲就是网签了房子还不是你的，预告登记后房子所有权才归你。已经取得不动产登记证书的，协助上帝办理房屋产权过户登记手续。
九、房屋验收
我们可以帮助客户制作房屋验收交接表、检查是否符合合同约定的面积，检查房屋质量及合同约定的配套设施是否与合同一致。发现房屋有质量问题的，及时在双方交接表上注明现状，需要取证的，及时拍照取证，必要时联系公证机关做证据保全。并及时通知开发商在限定的时间内进行维修，确保上帝依照合同进行房屋的交接验收。
十、税费测算
不动产置业中，上帝除了需要支付购房款外，根据交易习惯往往还需要承担不动产交易过程中的税费，二手房交易过程中往往还包括卖房人应当承担的各项税费。我们可以帮助上帝测算增值税、所得税、契税的税费金额，根据购买的房屋实际交易情况，对于增值税、所得税、契税、权属登记费、交易手续费、物业维修基金、物业管理费进行核算，向上帝作出测算报告。在测算报告的基础上为客户进行纳税筹划，向征税机关申请法定减免额度。
十一、客户维权
在合同履行过程中发生争议的，上帝对于交易有争议的事项，都可以委托我们进行维权，避免上帝损失进一步扩大。我们会及时跟踪合同的履行，通过发送律师函、起诉等法律手段，维护上帝的合法权益。即使上帝购房前没有选择寻求我们的帮助，从而导致出现各式各样的纠纷，但是纠纷发生后，同样可以把纠纷交给我们帮您处理。
十二、出售方户口迁出及学位占用问题的处理
对于有学区、学位需求的上帝，我们将查询房屋学位是否被锁定，如果学位被原业主的孩子锁定，您的孩子就无法在该学校上学。对于有落户需求的上帝，我们查看原业主户口是否已迁走，原业主小孩是否已经毕业。避免无法落户、学区房学位被占用，导致购房目的不能实现等问题。