房屋土地年限不够70年，开发商无需赔偿！

开发商交付房屋并为业主办理不动产权证明后，业主发现自己拿到的不动产权证上，记载的土地使用权年限虽为70年，但起算时间却是数年前，实际取得房屋所属土地使用权的年限不满70年。部分业主遂以开发商违约为由，要求开发商赔偿损失。
法律分析
1.建设用地使用权自登记时设立，开发商拿地后开发建设需要时间，业主实际取得70年的土地使用权年限，事实不能。
《民法典》第三百四十九条规定，建设用地使用权自登记时设立。土地使用权属物权，经依法登记设立，登记设立时间应为土地使用权年限起算时间。
而商品房的销售模式是开发商先拿地，再开发建设并出售，开发商取得建设用地使用权是合法对外出售或预售房屋的前提。房屋的开发建设是一个过程，房屋建成时间通常晚于开发商取得建设用地使用权的时间，故房屋交付业主后，房屋所属土地的使用权事实上已不满70年。
2.70年土地使用权年限是指开发商取得建设用地70年的使用权年限，而非业主取得房屋所属用地70年实际使用权年限。
案例索引——（2015）温乐柳民初字第452号
《叶克与乐清市枫城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
业主诉称，其与被告（开发商）签订的《商品房买卖合同》约定：该商品房土地使用权年限自2010年8月26日至2080年8月25日。但业主查询土地登记的时候，才得知涉案的土地使用权限是2010年8月26日至2050年8月25日，足足少了30年的土地使用权限，给业主造成了损失，开发商应予以赔偿。
法院认为：乐政国用（2010）第49-6590号国有土地使用证载明本案所涉的住宅房产的出让年限为70年（2010年8月26日至2080年8月25日），故原告诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
房屋建成并交付业主后，开发商会为业主办理不动产权登记，在不动产权簿上清晰记载房屋所属土地使用权年限，但这里记载的土地使用权年限是与业主房屋所在区域的整体地块，即开发商取得的建设用地使用权年限是一致的，证明开发商在房屋出售或预售时，取得并张贴的土地使用权、房屋预售许可、建设用地规划许可等情况真实、有效，其实质仍是开发商取得建设用地使用权合法性证明。
3.《土地使用权证》是国家相关部门依法定标准办理的，业主要求开发商按照国家统一住宅土地使用权年限70年的标准办理《土地使用权证》，法律上不能。
案例索引——（2017）宁0121民初2699号
《安颖起与宁夏蓝山投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书》
法院认为：原告要求被告按国家统一住宅土地使用地年限70年的标准为原告办理《土地使用权证》，因合同约定涉案房屋土地规划用途为商用，且被告销售的房屋用途和属性系由行政部门确定，房屋所属土地使用权年限也由相关部门按照国家规定确定，不属于民事案件审理的范围，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
不动产权证书的办理是国家行政机关依法进行的，开发商可以递交申请并提供办证资料，但无法决定不动产权证书的内容、格式。业主可与开发商在房屋买卖合同中约定房屋逾期办证的违约责任，但不能强行要求开发商按国家统一住宅土地使用地年限70年的标准办理《土地使用权证》。
4.如商品房买卖合同当中并未明确因土地年限不足开发商应承担相应的违约责任，则业主要求开发商承担赔偿或补偿责任因无法量化，难以得到法院支持。
案件索引——（2019）辽01民终1553号
《杨巍诉沈阳万科金域曦郡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案》。
法院认为：因双方在合同中对于土地使用年限的违约责任没有进行约定，同时根据我国现行的法律规定，土地使用权期限届满后，自动续期，对于是否交费并未明确。在此种情况下，业主主张不同土地年限导致房屋销售价格不同，开发商应赔偿多承担了土地成本的实际损失的诉讼请求，人民法院不予支持。
一般情况下，损害赔偿是补偿性的，这就要求业主主张的损失客观、具体，但根据相关法律规定，土地使用权到期后自动续期且是否交费不明，故土地使用权年限不足的损失无法具体量化，缺少法律客观性要件，难以获得法院支持。
例外情况分析
如果开发商在房屋销售时未告知房屋所属土地使用权详情，则可能构成欺诈，业主可要求开发商承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
一般来说，开发商应履行如实告知义务通常是指在双方签订的《商品房买卖合同》“项目建设依据”中载明有关事项。如果开发商在订立合同时履行了告知义务即获得的土地使用权年限和起止时间，则应当认定开发商没有违反合同约定及附属义务，不承担违约责任。
那么，如果开发商在促销广告宣传中承诺了与国有土地使用证上不一致的年限，是否构成欺诈进而可以要求开发商承担违约责任呢？
《民法典》第四百七十三条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
如果开发商在促销广告宣传中承诺了与国有土地使用证上不一致的年限，但是在《商品房买卖合同》载明的土地年限与《国有土地使用证》一致，则促销广告和宣传资料属于邀约邀请，不能成为合同的内容，进而不能产生相应的权利义务，开发商欺诈的主张不能成立。
郧和律师建议律分析
（一）对于业主
1.业主在签订《商品房买卖合同》时应审慎核查，要求开发商提供土地权属原件，必要时可以到相关土地管理部门查询核对。
2.在房屋买卖合同中明确约定房屋所属土地使用权的业主实际取得年限，设置相应违约责任。
3.购置房产是大事，业主应小心谨慎，尽量选择有资质的、信誉良好、规模较大的房建开发商企业，切忌盲目跟风购买。
（二）对于开发商：
1.在房屋销售和预售时，如实履行告知义务，将房屋所属土地使用权情况公开、公告、公示。
2.商品房买卖合同中不要约定业主实际取得房屋所属土地70年使用权年限，或者约定土地使用权年限自业主取得房屋时开始计算。
3.取得土地使用权时土地使用年限即不足70年的，开发商应将取得的土地使用权的真实情况告知业主，并可约定土地使用权年限到期后，如续期需交纳费用的，由开发商在70年范围内补交，提升企业品牌形象，避免引发群体纠纷。
4.进行商业广告和宣传时，不要明确土地使用权使用年限等房屋具体信息，以免购房要约邀请变为要约，进而产生合同法上的权利与义务。
5.在业主因为房屋土地使用权年限产生纠纷时，及时请国土规划部门、社区街道介入，通过第三方向业主解释土地使用权相关问题。