关注！执行中对购房人的特殊保护

最近，常常有人咨询这样的问题：我刚买了套房屋，全款已付清，可是因房地产开发企业的债务纠纷，房屋被房地产开发企业的债权人查封了，应该怎么办？
这是一个具有普遍性的问题，对于房地产开发企业新建的商品房项目房屋，一旦房地产开发企业债务缠身，则该项目房屋将可能成为全体利益相关方关注的重点，购房人在问“我能不能取得房屋 ”；施工承包单位在问“我的工程价款优先权能否通过拍卖项目房屋实现”；在建工程的抵押权人在问“我的抵押权能不能得到保障”；一般债权人也在问“我的债权不具有优先性，我该怎么办”。如此种种，究竟应该怎么处理？
壹 关于建设工程价款优先受偿权问题
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”，由此，我们可知：在执行过程中，对上述权益进行排序的话，则应该为购房人权益>建设工程承包人的优先受偿权>抵押权>其他债权”。
对此，需要特别说明一个问题，有的人认为，“不得对抗”并不等于“优于”，因此，不能得出上述结论：即购房人权益排第一位，工程价款优先受偿权虽不得对抗房屋购买人，且工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不能直接排序表明购房人权益优于抵押权和其他债权。
笔者认为：上述观点是在用文字游戏混淆逻辑关系。“不得对抗”与“优于”虽有不同， “优于”强调的是法律赋予的优先顺序，而“不得对抗”不强调优先顺序，但强调排除性，但在上述条文中，并不影响权利排序。
贰 居住权益的优先地位
为什么要把购房人的权益规定于优先地位？相对于其他债权，购房人的权益通常被认为是基本居住权，是一种人的生存、基本生活保障性权益，因此，法律有义务对此种权益或者权利给予特殊性保护。那是不是这样规定了就能够平衡或者说是满足了各方的利益呢？答案是否定的，随着情势的发展，近年来，购房人权益出现被滥用的情形。例如：有的债权人借钱给房地产开发企业后，为了避免让自己的普通债权置于不利于优先保护的地位，通常以房屋买卖的形式代替借贷，这样，经常出现一个楼盘被一个或几个购买人购买备案了几十上百套的情形，一旦进行入执行阶段，这些债权人通常以购房人自居，常常让具有优先权的建设工程承包人、抵押权人的法律地位异常尴尬。
为了避免上述情况，除了用民间借贷司法解释加以调整外，2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
对上述条文的理解，笔者需要特别说明以下几点：第一，登记在被执行房地产开发企业名下的商品房指项目开发过程中，初始登记在房地产开发企业名下的商品房，销售过程中尚未完成转移登记的房屋。第二，购房人在人民法院查封之前已经与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同，此处，并不要求买卖合同进行备案登记。我们都知道，商品房买卖合同的备案登记是一种行政管理备案，其并不产生物权法意义上的登记效力，因此，是否进行合同备案不构成对本条认定的任何影响。第三，购房人购房的目的是用于居住且其名下无住房。本项规定是对购房人权益的限制，以防止出现购房人权益被滥用之情形，其充分体现了保护购房人基本生活保障的居住权之立法本意，同时对一切有可能的投机行为给予否定。这里，又引申出另外一个问题，那购房人购买的车位车库应该怎么处理？笔者认为，车位车库应当与所购房屋联系起来考虑，即如果购房人购买房屋目的是居住且并无其他住房，同时又购买了车位车库，则此时的车位车库应与所购房屋一并考虑为系为了满足基本生活需要，应适用本条给予保护；如购房人购买房屋目的房屋并非居住，或购房人有多套住房，又或购房人未购买房屋仅仅购买车位车库，在此种情形下很难认定为购买的目是为了保证基本生活的居住权，则不应适用本条给予保护。
综上，通过前后两个司法解释，我们不难看出法律对购房人权益的保护及保护的层次，各位广大为了居住而购房的朋友们，如果您还在为所购买的住房陷入被查封的执行纠纷中一筹莫展时，果断拿起法律的武器，保护自身权益吧！