引言
随着城市不断发展，一些修建于20世纪的老旧住宅区、棚户区等建筑随着时代的变迁，逐步到了生命晚期，其景观质量差，从城市发展的角度看也亟待解决，即当代城市已经悄然从“增量规划”转变为“存量规划”，城市更新被提上议题。
正文
城市更新背景
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区进行必要的、有计划的改建活动。从城市发展的几个阶段看，城市更新是必然且永续的过程。从发展阶段看，城镇化大体经历了“城市化—大城市郊区化（都市空心化）—城市复兴（城市更新）”的发展过程。在人口城市化阶段，人口大量从农村流向城市，城市人口快速增加，新增人口住房需求带动房地产市场快速发展，城市规模不断扩大。伴随城市化率逐步提高和城市规模不断扩大，“大城市病”问题开始凸显，人口密集、交通拥堵、环境恶化、社会问题突出、生活品质下降等问题逐步显现。此阶段为解决这些问题而建设新城或卫星城，加上产业转移和交通发展，人口向郊区流动，城市发展表现为郊区化，大城市中心则出现“都市空心化现象”。而后，西方国家为了解决城市中心区衰败问题，从城市可持续发展角度提出了“城市复兴（urban renaissance）”或 “城市更新”（urban regeneration）的概念，城市更新也越来越被重视，其重点在于通过城市资源的调整、整合和更新，使得城市得到改善和提高，从而实现城市的永续利用。
1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新做了有关说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。对于自己所居住房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容，包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。
随着城市的发展，城市更新的内涵也在不断丰富，从最早的城市美化运动、消灭贫民窟、旧城改造逐步发展为城市更新。特别是相对于之前的旧城改造理论和实践，城市更新的目标更为广泛，内容更为丰富，更注重运用综合手段实现繁荣经济、增加就业、完善城市基础设施、美化改善城市内容、恢复旧城活力等多重目标。因此，城市更新融合了社会、经济、自然环境和物质空间的全面复兴和可持续发展、能够使城市变得更有生机和竞争力，是城市发展的永续过程。
国王十字—城市更新的范本
国王十字更新改造项目是城市更新的范本案例，它将伦敦市中心一个原本废弃的区域转变为高价值、高质量的空间，这个项目充分发挥了高度连通性带来的优势，同时也给该区域带来了巨大的社会效益，开发商也从中获得了可观的经济效益。据评估，国王十字可以使该区域增加2.21万个就业机会、2000套社会住房。预计到2020年，将会有5万人在国王十字地区学习、生活和工作。改造项目竣工时将创造50亿英镑的价值。国王十字经过十来年的改造，其社会、经济效益已经凸显出来。国王十字更新改造项目所积累的“以人为本、可持续城市更新原则”、强调公众参与的机制及灵活的土地溢价回收等具有很强的借鉴、参考意义。
（一）项目背景
国王十字站位于伦敦市中心，在伦敦市、英国和欧洲这几个层面都是重要的交通中转站。国王十字区域是伦敦最大的市内公交换乘站、地铁换乘站（一个站有6条地铁线路经过），同时也是两条重要铁路（国际性高速铁路“欧洲之星（HS1）”和英国国内铁路）的车站。每天使用这个车站的乘客高达14万人，包括通勤者、旅客和居民。预计到2020年，每年将有6300万乘客使用国王十字。2004年伦敦规划指出，随着HS1、泰晤士计划和“跨河电车”项目的完工，国王十字将成为大伦敦地区最为四通八达的地段。
在维多利亚时代，国王十字是一个很重要的工业运输中心。但到20世纪后期，这个地区到处是废弃的建筑、铁轨、仓库和被污染的土地。到20世纪80年代，它成为了伦敦中心区房租最低的地段之一，并且有大量闲置的土地。以此同时，在过去十年里，随着伦敦市、特别是中心区（人口密度达每平方公里15.5万人）和迅速发展的“金丝雀码头”地区的就业人数激增，伦敦的房地产需求日益增长。
1996年HS1从滑铁卢转移到圣潘克拉斯站（国王十字站对面），伦敦市政府决定对圣潘克拉斯站及周边地区进行基础设施建设投资，并对地铁换乘的斜街设施进行改造，此决定成为国王十字地区转型的催化剂。同时，这个地区被伦敦的战略规划指南确定为五个“中心区边缘关键机会”之一。加之伦敦正在对地铁站进行整修和升级，在有关工程完工后，国王十字站将成为全国干线车站。
与此同时，国王十字站北面有27公顷未充分开发的土地，而这个地段土地的低密度使用与它的高密度连通性是极不相称的。这个地块的所有者—伦敦大陆铁路公司（LCR）和DHL公司认识到，新的国际换乘中心将有大量人流，需要通过新的开发项目对此作出反应。市场需求的增长和这个地段的连通性大幅增强，这两方面因素相结合促成了LCR和DHL对国王十字区27公顷未充分开发的地段可以进行高端改造。
（二）项目建设内容
根据规划图1显示，在27公顷的土地上，将建设1900栋住宅，50座新建或翻建的办公楼，50万平方英尺（约4.7万平方米）商铺和餐馆，20条新街道，以及5万人使用的10个公共空间。虽然“宗地”改造后大部分的私人建筑面积将用来营利，但改造后40%的面积将用于公共目的。国王十字开发项目旨在打造伦敦最有吸引力的居住、工作和游览场所。国王十字更新改造目标竣工日期为2020年。
国王十字区域的重修改造项目
（三）交易结构
建设HS1的主要目标之一就是促进伦敦内城的复兴，特别是国王十字地区的复兴。作为HS1的财务安排，交通部提供了现金拨款，担保了债券的发行，并向LCR提供了国王十字站周围的物业开发权（特许经营权到2086年终止）。英国交通部将从国王十字建设改造项目中获得扣除开发成本50%的纯利润。
2000年，LCR选择英国最负盛名的地产开发商Argent公司作为国王十字改造项目的开发伙伴。Argent与LCR、DHL（两家作为土地所有者）达成了集体产权购买和开发协议。
2006年，伦敦卡姆登区（Camden Town）批准了改造工程的基本规划。
2008年，LCR、Argent和DHL于2008年成立了“国王十字中心有限合伙公司”（KCCLP），三方持股比例分别为：36.5%、50%、13.5%。KCCLP成为国王十字站改造项目唯一的土地所有人和开发商。
国王十字交易结构图
（四）案例分析
1.合理的规划
1996年，伦敦战略规划指南将国王十字确定为五个“中心区边缘关键机会”之一。指南指出，这个区域应容纳多种土地用途，离车站最近的地段应当用于密度最高、商业最强的用途。同时，指南要求建设必要的居民设施和社区设施，支持当地社区发展。指南要求将卡姆登区周边贫困地区的振兴作为开发重点。规划者还要求保留一个“具有独特风貌”的区域，彰显那些具有历史意义和保护价值的特色。
基于上述规划要求，在项目前期，LCR先用几年时间进行了细致的研究，并与当地社区、政府和其他利益相关者进行了磋商。在此基础上形成了开发愿景，根据愿景制定了总体的开发规划：即将以前一个边缘化的荒废地区开发成伦敦中心区的一个每周7天24小时都运作的、充满活力且高度通达的核心地区。这就意味着将该地区分成不同的开发区域，实现最大化的建筑高度和环境要求，同时LCR进行了数百次的城市设计分析以确定可能利用的类型，包括现有的历史遗产（如谷仓广场（Granary Square））。
因此，国王十字不仅建成高质量的公共空间，还巧妙地将历史元素融入在建设中，繁荣了该区域的商业，并大幅度地提升了物业租金。目前，该区域已吸引了谷歌、巴黎银行房地产公司、路易威登等企业入驻，该区域从改造到2014年，房屋的平均租金从每平方英尺700英镑上升到了1400英镑，且商业空间的租金也超出了原来的预期。
2.灵活的土地溢价回收手段
英格兰政府所采用的一个很重要的土地溢价回收手段是适用了1990年的《城乡规划法》第106条要求联合开发商承担一定的社会责任。第106条规定，地方政府可以在授予土地所有者或开发商规划许可的同时，通过谈判要求它们承担某些社会责任为当地社区做贡献，以此换取开发许可。根据106条达成的协议（以下简称“106条款协议”）可以是财务安排，即政府可以要求土地所有者或开发商作出某种财务承诺（一次性或经常性的），也可以是对本地的实物性支持，如建设廉价住房或社区设施等。
国王十字更新改造项目“106条款协议”既包括现金投入，也包括对伦敦卡姆登当地基础设施和社区服务的实物贡献，具体要求联合开发商：
（1）提供210万镑建设“建筑培训中心”和“艺术招募中心”，从而创造2.4-2.7万个当地就业岗位；
（2）建设1900套住宅，其中40%以上是保障性住房；
（3）为社区运动和娱乐设施提供现金和实物捐赠；
（4）新建的公共绿地、带有园林绿化的广场、设计良好和便于残疾人使用的街道要占到整个地块面积的约40%；
（5）新建游客中心、教育设施以及跨越运河的大桥；
（6）为改造邻近的街道、车站和公共汽车服务提供现金资助。
3.人文关怀
国王十字更新改造项目在重建改造过程中对相关信息进行及时公布，历经6年的设计和协商过程，其中与地方民众进行了4000多次协商和沟通，经过四轮公众咨询，参与人数高达30000人，才最终形成了一个适用于城市再开发的具体解决方案。一方面，“106条款协议”使得那些在附近居住和工作的人能从开发活动中受益，同时改善了该区域的住房、医疗和其他社区服务与设施；另一方面，在与当地政府磋商的过程中，广泛征求民意，凸显了伦敦在城市建设和设计中的人文关怀。
随着城市不断发展，一些修建于20世纪的老旧住宅区、棚户区等建筑随着时代的变迁，逐步到了生命晚期，其景观质量差，从城市发展的角度看也亟待解决，即当代城市已经悄然从“增量规划”转变为“存量规划”，城市更新被提上议题。
正文
城市更新背景
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区进行必要的、有计划的改建活动。从城市发展的几个阶段看，城市更新是必然且永续的过程。从发展阶段看，城镇化大体经历了“城市化—大城市郊区化（都市空心化）—城市复兴（城市更新）”的发展过程。在人口城市化阶段，人口大量从农村流向城市，城市人口快速增加，新增人口住房需求带动房地产市场快速发展，城市规模不断扩大。伴随城市化率逐步提高和城市规模不断扩大，“大城市病”问题开始凸显，人口密集、交通拥堵、环境恶化、社会问题突出、生活品质下降等问题逐步显现。此阶段为解决这些问题而建设新城或卫星城，加上产业转移和交通发展，人口向郊区流动，城市发展表现为郊区化，大城市中心则出现“都市空心化现象”。而后，西方国家为了解决城市中心区衰败问题，从城市可持续发展角度提出了“城市复兴（urban renaissance）”或 “城市更新”（urban regeneration）的概念，城市更新也越来越被重视，其重点在于通过城市资源的调整、整合和更新，使得城市得到改善和提高，从而实现城市的永续利用。
1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新做了有关说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。对于自己所居住房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容，包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。
随着城市的发展，城市更新的内涵也在不断丰富，从最早的城市美化运动、消灭贫民窟、旧城改造逐步发展为城市更新。特别是相对于之前的旧城改造理论和实践，城市更新的目标更为广泛，内容更为丰富，更注重运用综合手段实现繁荣经济、增加就业、完善城市基础设施、美化改善城市内容、恢复旧城活力等多重目标。因此，城市更新融合了社会、经济、自然环境和物质空间的全面复兴和可持续发展、能够使城市变得更有生机和竞争力，是城市发展的永续过程。
国王十字—城市更新的范本
国王十字更新改造项目是城市更新的范本案例，它将伦敦市中心一个原本废弃的区域转变为高价值、高质量的空间，这个项目充分发挥了高度连通性带来的优势，同时也给该区域带来了巨大的社会效益，开发商也从中获得了可观的经济效益。据评估，国王十字可以使该区域增加2.21万个就业机会、2000套社会住房。预计到2020年，将会有5万人在国王十字地区学习、生活和工作。改造项目竣工时将创造50亿英镑的价值。国王十字经过十来年的改造，其社会、经济效益已经凸显出来。国王十字更新改造项目所积累的“以人为本、可持续城市更新原则”、强调公众参与的机制及灵活的土地溢价回收等具有很强的借鉴、参考意义。
（一）项目背景
国王十字站位于伦敦市中心，在伦敦市、英国和欧洲这几个层面都是重要的交通中转站。国王十字区域是伦敦最大的市内公交换乘站、地铁换乘站（一个站有6条地铁线路经过），同时也是两条重要铁路（国际性高速铁路“欧洲之星（HS1）”和英国国内铁路）的车站。每天使用这个车站的乘客高达14万人，包括通勤者、旅客和居民。预计到2020年，每年将有6300万乘客使用国王十字。2004年伦敦规划指出，随着HS1、泰晤士计划和“跨河电车”项目的完工，国王十字将成为大伦敦地区最为四通八达的地段。
在维多利亚时代，国王十字是一个很重要的工业运输中心。但到20世纪后期，这个地区到处是废弃的建筑、铁轨、仓库和被污染的土地。到20世纪80年代，它成为了伦敦中心区房租最低的地段之一，并且有大量闲置的土地。以此同时，在过去十年里，随着伦敦市、特别是中心区（人口密度达每平方公里15.5万人）和迅速发展的“金丝雀码头”地区的就业人数激增，伦敦的房地产需求日益增长。
1996年HS1从滑铁卢转移到圣潘克拉斯站（国王十字站对面），伦敦市政府决定对圣潘克拉斯站及周边地区进行基础设施建设投资，并对地铁换乘的斜街设施进行改造，此决定成为国王十字地区转型的催化剂。同时，这个地区被伦敦的战略规划指南确定为五个“中心区边缘关键机会”之一。加之伦敦正在对地铁站进行整修和升级，在有关工程完工后，国王十字站将成为全国干线车站。
与此同时，国王十字站北面有27公顷未充分开发的土地，而这个地段土地的低密度使用与它的高密度连通性是极不相称的。这个地块的所有者—伦敦大陆铁路公司（LCR）和DHL公司认识到，新的国际换乘中心将有大量人流，需要通过新的开发项目对此作出反应。市场需求的增长和这个地段的连通性大幅增强，这两方面因素相结合促成了LCR和DHL对国王十字区27公顷未充分开发的地段可以进行高端改造。
（二）项目建设内容
根据规划图1显示，在27公顷的土地上，将建设1900栋住宅，50座新建或翻建的办公楼，50万平方英尺（约4.7万平方米）商铺和餐馆，20条新街道，以及5万人使用的10个公共空间。虽然“宗地”改造后大部分的私人建筑面积将用来营利，但改造后40%的面积将用于公共目的。国王十字开发项目旨在打造伦敦最有吸引力的居住、工作和游览场所。国王十字更新改造目标竣工日期为2020年。
国王十字区域的重修改造项目
（三）交易结构
建设HS1的主要目标之一就是促进伦敦内城的复兴，特别是国王十字地区的复兴。作为HS1的财务安排，交通部提供了现金拨款，担保了债券的发行，并向LCR提供了国王十字站周围的物业开发权（特许经营权到2086年终止）。英国交通部将从国王十字建设改造项目中获得扣除开发成本50%的纯利润。
2000年，LCR选择英国最负盛名的地产开发商Argent公司作为国王十字改造项目的开发伙伴。Argent与LCR、DHL（两家作为土地所有者）达成了集体产权购买和开发协议。
2006年，伦敦卡姆登区（Camden Town）批准了改造工程的基本规划。
2008年，LCR、Argent和DHL于2008年成立了“国王十字中心有限合伙公司”（KCCLP），三方持股比例分别为：36.5%、50%、13.5%。KCCLP成为国王十字站改造项目唯一的土地所有人和开发商。
国王十字交易结构图
（四）案例分析
1.合理的规划
1996年，伦敦战略规划指南将国王十字确定为五个“中心区边缘关键机会”之一。指南指出，这个区域应容纳多种土地用途，离车站最近的地段应当用于密度最高、商业最强的用途。同时，指南要求建设必要的居民设施和社区设施，支持当地社区发展。指南要求将卡姆登区周边贫困地区的振兴作为开发重点。规划者还要求保留一个“具有独特风貌”的区域，彰显那些具有历史意义和保护价值的特色。
基于上述规划要求，在项目前期，LCR先用几年时间进行了细致的研究，并与当地社区、政府和其他利益相关者进行了磋商。在此基础上形成了开发愿景，根据愿景制定了总体的开发规划：即将以前一个边缘化的荒废地区开发成伦敦中心区的一个每周7天24小时都运作的、充满活力且高度通达的核心地区。这就意味着将该地区分成不同的开发区域，实现最大化的建筑高度和环境要求，同时LCR进行了数百次的城市设计分析以确定可能利用的类型，包括现有的历史遗产（如谷仓广场（Granary Square））。
因此，国王十字不仅建成高质量的公共空间，还巧妙地将历史元素融入在建设中，繁荣了该区域的商业，并大幅度地提升了物业租金。目前，该区域已吸引了谷歌、巴黎银行房地产公司、路易威登等企业入驻，该区域从改造到2014年，房屋的平均租金从每平方英尺700英镑上升到了1400英镑，且商业空间的租金也超出了原来的预期。
2.灵活的土地溢价回收手段
英格兰政府所采用的一个很重要的土地溢价回收手段是适用了1990年的《城乡规划法》第106条要求联合开发商承担一定的社会责任。第106条规定，地方政府可以在授予土地所有者或开发商规划许可的同时，通过谈判要求它们承担某些社会责任为当地社区做贡献，以此换取开发许可。根据106条达成的协议（以下简称“106条款协议”）可以是财务安排，即政府可以要求土地所有者或开发商作出某种财务承诺（一次性或经常性的），也可以是对本地的实物性支持，如建设廉价住房或社区设施等。
国王十字更新改造项目“106条款协议”既包括现金投入，也包括对伦敦卡姆登当地基础设施和社区服务的实物贡献，具体要求联合开发商：
（1）提供210万镑建设“建筑培训中心”和“艺术招募中心”，从而创造2.4-2.7万个当地就业岗位；
（2）建设1900套住宅，其中40%以上是保障性住房；
（3）为社区运动和娱乐设施提供现金和实物捐赠；
（4）新建的公共绿地、带有园林绿化的广场、设计良好和便于残疾人使用的街道要占到整个地块面积的约40%；
（5）新建游客中心、教育设施以及跨越运河的大桥；
（6）为改造邻近的街道、车站和公共汽车服务提供现金资助。
3.人文关怀
国王十字更新改造项目在重建改造过程中对相关信息进行及时公布，历经6年的设计和协商过程，其中与地方民众进行了4000多次协商和沟通，经过四轮公众咨询，参与人数高达30000人，才最终形成了一个适用于城市再开发的具体解决方案。一方面，“106条款协议”使得那些在附近居住和工作的人能从开发活动中受益，同时改善了该区域的住房、医疗和其他社区服务与设施；另一方面，在与当地政府磋商的过程中，广泛征求民意，凸显了伦敦在城市建设和设计中的人文关怀。