房产交易型受贿“交易时”的法院裁判规则

交易型受贿是指国家工作人员利用职务之便为请托人谋取利益，以明显低于市场价格购买或者明显高于市场价格出售房屋、汽车等大宗贵重物品的行为。
为明确此类行为的法律界限，最高人民法院、最高人民检察院于2007年7月8日发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第一条规定了“低买高卖”等行为的定性以及处理方式，将“低买高卖”行为界定为受贿，并进一步明确了数额的把握，将“情节严重，数量较大”规定为“明显高于当地市场价格或明显低于市场价格”。
根据《意见》规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；（2）以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的；（3）以其他交易形式非法收受请托人财物的。
受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
司法实践中，交易型受贿犯罪的性质及数额认定仍存在相关争议，如以房产交易形式收受贿赂犯罪中房产市场价格的认定问题。
《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）强调，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等服务的估价，应慎重确定价值时点等估价基本事项。
实践中，法院确认价格认定基准日的主要裁判规则如下：
01.认定规则：未签订合同的，上诉人选房后，其受贿行为指向的财物内容才得以确定，受贿犯罪行为才最终完成，因此原判以确定具体房产的时间作为价格认定的基准日。
【案例】(2021)浙01刑终43号
原判认定，2009年至2010年10月21日期间，被告人陈国洪利用其担任兰溪市公安局上华派出所所长、治安大队大队长的职务便利，为赵某1个人及白坑村炸药审批等事项中谋取利益，以人民币76.2万元的建造成本价受让赵某1亲属在××村××别墅（以赵某1儿子赵际坚名义认购）。2012年9月15日，被告人陈国洪选定白坑新村B-117号联体别墅。经兰溪市价格认证中心认定，该联体别墅当日市场价值人民币118.3万元。2017年11月，赵某1帮助被告人陈国洪将该套联体别墅转卖。
经查，以交易形式收受贿赂的案件中，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。受贿犯罪的本质是“权钱交易”，上诉人陈国洪与证人赵某1经商议决定由陈国洪受让白坑村的购房指标并交清购房款，双方形成了行受贿的合意，至2012年9月15日选房后，其受贿行为指向的财物内容才得以确定，受贿犯罪行为才最终完成，因此原判以确定具体房产的时间作为价格认定的基准日，据此计算当地市场价格与上诉人陈国洪实际支付价格的差额后认定的犯罪数额正确。
【案例】(2020)冀0983刑再1号
2012年下半年，献县诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信公司）开发建设了盛泰一期项目，2012年8月份，时任献县主管城建、土地等工作的县委常委、副县长任某某（另案处理）找到被告人谢某某提出想购买其中一套门市，谢某某为任某某选定了8号门市，建筑面积为291.94平方米，该套门市出售单价11988元/平米，任某某付款350万元，经沧州市物价局价格认证中心认定，8号门市于2012年8月份时的市场价格为426.466万元，谢某某以明显低于市场价格76.466万元将该门市出售给任某某，后任某某在诚信公司经营过程中，为该公司谋取不正当利益。
02.认定规则：签订房屋买卖合同的时间作为价格认定的基准日。
【案例】(2020)青28刑终58号
房屋买卖合同书证实，2012年11月26日，许正金之女许某琳与房屋买受人仲某成前妻韩某签订房屋买卖合同。房屋坐落于格尔木市××路，房屋价格人民币85万元，包括房屋、室内装修、家具、电器、地下室等费用。西发改价［2019］635号价格认定结论书证实，经海西州发展和改革文员会认定，格尔木市小区号楼单元室的房屋在基准日2012年11月26日的总价格为人民币394464元。
【案例】(2020)粤刑申227号
关于你购买格力广场三期19栋2502房的事实。根据相关证据，你看房时间是在2015年上半年，2015年9月10日通过羽某交了5万元定金，但直到2016年6月才签订购房合同并支付首付款。因此原判根据该房屋2016年6月的价格认定你的受贿数额是正确的。你举出相关证据意在证明该房屋实际价格不到每平方2.8万元，但相关证据反映该房屋的价格时间点是在2015年9月之前，因此不能推翻珠海市价格认证中心关于该房屋在2016年6月21日的价格认定。你的此节申诉理由不能成立。
关于你购买五洲花城二期20栋701房的事实。你在2012年8月未向五洲房产公司交纳任何定金或押金，未签署认购协议，未签订商品房买卖合同，也未有交纳房款等履约行为，你与五洲房产公司之间并未形成商品房买卖合同关系。时隔三年之后的2015年12月，羽某才与五洲房产公司正式签订商品房买卖合同并缴纳房款，确立了双方的商品房买卖合同关系。此时，五洲房产公司仍然以2012年的优惠价格给予优惠，该优惠范围已经不属于不针对特定人的优惠最低价格范围。原判将该优惠价与当时市场价格之间的差价认定为你的受贿金额是正确的。
【案例】(2020)青2801刑初16号
2012年11月26日，被告人许正金明知仲某欲承租农垦集团所有的五一商场，便以其女之名与仲某之妻签订房屋买卖合同，将自己所有已装修花费245297元位于格尔木市××路的房屋以85万元的价格出售给仲某。合同签订后，仲某分别通过银行转账、支付现金的方式交付房款85万元。
西发改价［2019］635号价格认定结论书证实，经海西州发展和改革文员会认定，格尔木市中山路幸福家园小区3号楼3单元901室的房屋在基准日2012年11月26日的总价格为人民币394464元。
【案例】(2019)冀02刑终397号
河北省唐山市路北区人民法院认为，在公诉机关指控的第六起受贿罪中，依照2007年颁布的《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条之规定，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算，故被告人尹广泰的犯罪金额应以2004年购房合同中记载的交易价格人民币75.812万与2004年被告人尹广泰支付的人民币35万元的差额计算，即人民币40.812万元。
河北省唐山市中级人民法院认为，经查，根据本案现有证据，可以证实原审被告人尹广泰在担任廊坊市××区在担任廊坊市××区委副书记、区长期间，利用职务上的便利及影响力，以明显低于市场的价格向其所管辖的企业购买房屋，并为该企业谋取利益，其行为已经构成受贿。原判已经认定本起受贿事实的犯罪数额应减去尹广泰支付的35万元，对于该35万元钱款及孳息是否予以返还，应由执行机关执行完毕后依法处理。
03.认定规则：朱某2、徐某2喻系2018年10月15日至房产公司办理了更名申请（即客户销售事务类申请表）、共同签名出具房屋转让的情况说明，徐其法和徐某2喻也在2018年10月15日向朱某2出具了有关欠购房款的欠条，故应认定双方交易的基准时点是2018年10月15日。
【案例】(2019)浙0402刑初451号
被告人徐其法曾于2017年5月10日，以其女儿徐某2喻的名义认购嘉兴中港名都某澜苑48幢6室房产，后徐其法放弃认购并申请退回了定金。当时徐其法将该房产介绍给朱某1购买，2017年5月17日，朱某1之子朱某2认购了该房产并支付了定金50万元，后朱某2又支付了210万元购房款。2018年5月以后，徐其法在明知房价已大幅上涨的情况下，仍要求朱某1、朱某2以原价5210712元将该房产转让给自己，后朱某1父子表示同意。至2018年10月15日，徐其法父女与朱某2至开发商处办理房屋销售变更手续，并由徐某2喻出面与开发商签订商品房买卖合同，同时徐其法、徐某2喻向朱某2出具一份欠条，写明对朱某2已付的购房款由办理贷款后分期偿还。该房产在2018年10月15日基准日的市场价格达7590270元。由此，被告人徐其法从朱某1、朱某2处索取房屋差价2379558元。
根据法发[2007]22号即最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条“以明显低于市场的价格购买房屋、汽车等物品的，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算”之规定，且在卷的证据反映出朱某2、徐某2喻系2018年10月15日至房产公司办理了更名申请（即客户销售事务类申请表）、共同签名出具房屋转让的情况说明，徐其法和徐某2喻也在2018年10月15日向朱某2出具了有关欠购房款的欠条，至同年10月19日徐某2喻与房产公司签订商品房买卖合同，故应认定双方交易的基准时点是2018年10月15日。