《民法典》第二编第六章第二百八十二条:
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
什么是公共收益？
小区的公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。
而在此次通过的《民法典》中，也对“公共部分”做了明确解释，根据第二编第六章第二百七十四条可以看出，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房属于业主共有（除城镇公共道路、绿地以及明示属于个人的除外）。
下面我们通过湖北省内的一个案例，来了解下住宅小区共有部分经营收益问题。
原告：武汉市金成世家第一届业主委员会（下称业委会）
被告：武汉雅兰物业管理有限公司（下称雅兰公司）
2008年6月2日，雅兰公司（乙方）与武汉市志诚房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，2008年8月20日，雅兰公司进场在武汉市硚口金成世家小区提供物业服务。2015年6月10日，金成世家小区业主大会成立之后向雅兰公司发出《解聘通知》，要求雅兰公司办理交接手续、结清有关费用。2015年8月19日，雅兰公司从金成世家小区退场。
原告诉讼请求：金成世家小区成立了业主委员会后，和被告于2015年8月19日解除了物业服务合同。被告退出管理前没有对其服务期间收取的广告收入和停车收入等公共收益进行核算并向原告移交。
被告辩称：原告于2015年成立，其无权对成立之前发生的相应事项，包括公共收益主张权利；原告未能提供公共收益真实存在的证据，公共收益明细仅为原告自行猜想，没有事实依据。被告认为本案中原告所主张的诉讼请求已超过诉讼时效。
法院认为：公共收益为全体业主所有。地上车位和电梯为公用部分和公用设备，该部分的收益属于公共收益，被告应当向原告返还。地下车位已由业主购买，被告向地下车位业主收取的费用为服务费，不在返还之列。
具体包括：
1.车位费。被告未与业主或者原告约定地上车位服务费与场地费用具体的价格，但根据武汉市物价局发布的武价房字（2004）135号《关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知》中关于室外公共配套车库、车位收取的服务费为60元/月/辆（以上价格下浮幅度不限，上浮幅度一般不超过20%）。由此，被告向业主收取的停车费超出60元的部分属于公共收益。
- 电梯的广告费用。根据被告提交的证据，被告收取了2014年11月24日至2015年8月23日的费用共计18750元，该费用应当向原告返还。原告诉称在此之前还有广告收入，但未提交证据证明。
- 被告提供的公共区域维修费用大部分属于上述合同约定中被告应当提供的服务之列。被告如认为其有额外支出可另行向原告主张权利。
一审裁判结果：被告武汉雅兰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市金成世家第一届业主委员会返还公共收益121312元。
案件启示
本案法院的裁判观点是：虽然在前期物业服务合同中，对于这些共有区域已经约定委托物业服务公司进行管理，但是只是委托的服务，即物业服务公司代业主进行管理，并不因此产生收益权属的转移，且物业服务公司在受托的过程中已经收取了相应的报酬，故物业公司对公共区域的经营收益不享有权利。
《中华人民共和国民法典》进一步明确了小区共有部分经营收益的归属。
第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入；在扣除合理成本之后；属于业主共有。
这里需要明确两个前提：
一、小区共有部分
《湖北省物业服务和管理条例》第六十二条共用部位主要包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、公共照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非专有车位车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
电梯等属于业主共有的特种设备,由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责定期维护、保养,确保使用安全。
郧和律师结合实务梳理了住宅小区的共有部分，具体包括但不限于以下内容：
共同共用部位和共用设施设备：
指住宅物业、商业物业、独立室内停车场停车位共同及两者之间相互共同使用之共用部位和共用设施设备，包括但不限于本物业管理区域内的公共场所（地）及附属设施、道路、路灯、沟渠、井、池、绿化、垃圾房/转运台、设备用房、花棚隔墙、安全护栏、共用的供水系统、供热系统、排水系统、配电系统、燃气系统、电讯系统、安防设施门闸及其它共同共用部位和共用设施设备（以实际情况为准）。
各自共用部位和共用设施设备：
指独立住宅单位之间、商业单位之间、独立室内停车场各车位之间各自共同使用并且独立于其它物业的共用部位和共用设施设备，包括但不限于住宅单位、商业单位、室内停车场各车位业主或非业主使用人各自共同使用的公共场所（地）及附属设施、道路、路灯、沟渠、井、池、绿化、垃圾房/转运台、设备用房、花棚隔墙、安全护栏、共用的供水系统、供热系统、排水系统、配电系统、燃气系统、电讯系统、安防设施门闸及其它共同共用部位和共用设施设备（以实际情况为准）。
单幢建筑物业之共用部位和共用设施设备：
指住宅单位、商业单位、室内停车场各车位所属之单幢建筑物的共用部位和共用设施设备，包括但不限于单幢建筑物的楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、设备用房、共用的供水系统、供热系统、排水系统、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯及其它单幢建筑物之共用部位和共用设施设备。
二、扣除合理成本的立法意图
1.应该扣除物业服务企业合理的管理成本
2.应当给物业服务企业必要的利润
3.其余部分归业主共有
三、公共收益的用途
1.补充专项维修资金
2.小区建设翻新修缮等
3.业主委员会工作经费
4.物业管理方面的其他需要
5.业主大会决定的其它用途
实务建议
对待共有部分的经营管理，物业服务单位可从以下方面规范： - 物业服务单位在与业主委员会或建设单位签订服务协议时对共有部分要具体明确。
- 明确约定共有部分的收益分配比例和用途。
目前江苏省和武汉市的物业管理条例，已经明确分配比例和用途。
《江苏省物业管理条例（2018修正）》规定 业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定，物业服务企业应当将共有部分的经营单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
《武汉市物业管理条例（2018修订）》规定 住宅物业管理区域的公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
另外，在国外的一些物业管理人对这部分经营收入的管理采用的是成立小区共有基金，以应对各种突发应急事件。 - 物业公司应当就共有部分的经营收支及用途明细进行公示，做到阳光透明，消除业主的疑虑。
- 物业公司拟改变业主共有部分的用途或者利用业主共有部分从事经营性活动，需经整体专有部分面积占二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意后方可开展，未经表决程序通过不可擅自利用业主共有部分开展经营活动。
- 物业公司对于己方的合理成本支出的凭证需要妥善留存，以便于日后举证的需要。
虽然公共收益属于业主，但公共收益载体的运营与管理离不开物业企业的支持，法规是冰冷的，但生活却是温暖的，小区治理不能仅靠套用公式，业主要服务，物业要盈利，在处理公共收益的过程中，需要多方参与、多方建议、相互理解、相互沟通、相互监督，将公共收益用到实处，发挥它的最大作用，为小区建设、邻里和谐做出贡献才是“公共收益”的价值所在。