不动产登记实务：房屋赠与的转移登记法律问题探析

笔者团队在为广州市不动产登记中心提供法律顾问服务时，我们发现业务窗口人员关于普通赠与合同（本文特指未经公证或者不属于依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同）与经公证的赠与合同（含赠与公证书）在申请房屋所有权转移登记方面的法律咨询相对比较高频。尤其是当赠与人去世后，受赠人单方申请办理不动产转移登记时，是否应当予以登记呢？法律依据又是如何？
对此，笔者尝试对赠与合同中房屋所有权转移登记法律问题进行浅要分析。
一、 普通赠与合同与经过公证的赠与合同的根本区别是什么？
《民法典》第六百五十七条
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
《民法典》第六百五十八条
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
《民法典》第六百六十条
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。依据前款规定应当交付的赠与财产因赠与人故意或者重大过失致使毁损、灭失的，赠与人应当承担赔偿责任。
由此可见，普通赠与合同与经过公证的赠与合同根本区别是前者可撤销，而后者不得撤销，除非受赠人出现了法律规定的特定情形，否则受赠人有权请求赠与人交付赠与的财产。
《民法典》第六百六十三条
受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；
（二）对赠与人有扶养义务而不履行；
（三）不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
《民法典》第六百六十四条
因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
二、受赠人是否可凭赠与合同单方申请房屋所有权转移登记？
普通赠与合同，由于赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，因此，受赠人不能凭普通赠与合同单方申请不动产转移登记。
然而，受赠人是否可凭经过公证的赠与合同单方申请房屋所有权转移登记呢？
最高人民法院曾在《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（1988年最高人民法院审判委员会讨论通过，2008年失效)第128条中指出：赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有，使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。
《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（1991年11月1日起施行，2016年被司法部废止）第三条规定：接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和本人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。
由此可见，在相当一段长的时间内，司法审判和登记实务都认可受赠人可凭经过公证的赠与合同单方申请房屋所有权登记，只是增加了一个「已取得房屋」这样的前提。同样，某些地方登记主管部门也对此做了肯定性的规定，比如现行有效的《广州市城镇房地产登记办法》。
《广州市城镇房地产登记办法（2020修正）》（文件，2007年10月1日起施行）第十一条：有下列情形之一，申请房地产登记的，除本条第二款和本办法第四十一条第三款、第四十九条第三款规定的情形以外，应当由有关当事人双方共同申请：（一）买卖；（二）交换；（三）赠与；（四）抵押；（五）法律、法规规定的其他情形。受赠人可以凭经公证的赠与合同单方申请房地产登记。
三、赠与人死亡的，是否影响赠与合同的效力？
赠与人死亡的事实，会对普通赠与合同产生重大消极影响。由于赠与人不再能够按照法律规定与受赠人共同申请办理房屋所有权转移登记，因此普通赠与合同便失去了可履行的基础。
然而，赠与人死亡的事实，是否对经过公证的赠与合同产生重大消极影响呢？
《民法典》第二百三十条
因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
由此可知，继承会引发物权变动，且该物权变动可以不依一般的公示原则直接发生效力。因此在实务中，赠与人死亡的事实，亦会对经过公证的赠与合同产生重大消极影响。在这种情况下，受赠人需要获得法定继承人的承认才可以办理转移登记。但是，由于不动产登记部门以形式审查为主，因此如果受赠人刻意隐瞒赠与人已死亡的事实，登记部门亦很难还原查证。
在此，笔者想顺带提及另一个极易与「公证赠与」相混淆的概念，那就是「公证遗嘱」。
《民法典》第一千一百三十九条
公证遗嘱由遗嘱人经公证机构办理。
《民法典》第一千一百四十二条
遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。
通过上述法律条文可知，《民法典》已取消了公证遗嘱的优先效力，且遗嘱人可以撤回自己所立的遗嘱，公证遗嘱也不例外。因此，《民法典》施行后，当事人不能再凭公证遗嘱申请办理房屋所有权转移登记，而是要先办理继承/遗赠事实的公证。公证实务中，当事人若要办理该类公证，需要召集到所有继承人，如继承人中有人死亡的，还应提供已故继承人的死亡证明和注销户口证明。也由此可见，当事人办理继承/遗赠事实公证的难度明显大于受赠人证明其已取得了不动产的难度。
四、新法施行后对房屋赠与的转移登记影响
《民法典》第六百五十九条
赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。
《不动产登记暂行条例》（国务院发布，2015年3月1日起施行）第十四条：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
《不动产登记暂行条例》第十四条前六款明文规定的可以单方申请不动产登记的几种情形里并不包括公证赠与。那么公证赠与又是否属于该条第七款规定的「法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形」呢？事实上，无论是上述最高人民法院发布的指导意见，还是司法部、住建部发布的通知，抑或是地方政府发布的文件，或者是部门规章，都不属于该条第七款提到的「法律、行政法规」。
那么，《民法典》第六百五十八条、第六百六十条（赋予经过公证的赠与合同不得撤销这一属性的条款），是否可以被解释为当事人可凭经过公证的赠与合同单方申请不动产登记的法律依据呢？经过公证的赠与合同是否能够单方引发物权的变动呢？继公证遗嘱不再具有优先效力后，如果公证赠与在实务中也不再享有单方申请不动产登记的资格，那么是否会对「公证」的效力产生巨大的消极影响呢？这些应该都是《不动产登记暂行条例》和《民法典》施行并与实务逐渐同步后，现有的登记规则和公证制度正在面临的挑战。
以上为笔者对于赠与合同中房屋所有权转移登记法律问题进行的一些浅要分析。若有不完善之处，欢迎指正、交流。