只要签订了前期物业服务合同，就能向业主要求物业费了吗

一、案情
申请人述称：申请人为无锡某商场的物业服务单位，与开发商签有《前期物业管理协议》。根据该协议，申请人为商场提供物业服务，商业区物业服务费用由业主按9元/月/㎡的单价根据拥有物业的建筑面积交纳。申请人一直按协议约定提供物业服务。被申请人也就是业主于2015年6月5日购买该商场共计429 套商铺，合同约定收房日期为2015年6月30日。按前期物业管理协议约定的9元/月/㎡的单价计算，被申请人每年应付物业服务费总额为3908831.04元，被申请人自收房后至2020年 10月30日的物业服务费 20847098.88 元一直未交纳，申请人多次向被申请人催缴物业服务费用，被申请人均未支付。该前期物业管理协议约定无锡仲裁委员会为争议解决机构。为此，申请人向本会提起仲裁申请，请求：1、裁决被申请人立即支付拖欠的物业服务费 20847098.88 元，并支付利息损失。2、本案仲裁费用、保全费用由被申请人承担。
被申请人辩称：一、申请人与被申请人没有签订前期物业服务合同及仲裁协议，无锡仲裁委员会对本案没有管辖权，申请人的仲裁请求没有合同依据。二、根据《前期物业服务合同》第四十条约定，“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容”。而在被申请人与开发商签订的《商品房买卖合同》中，没有任何关于物业服务的内容，被申请人根本不知道申请人的存在，当然也不可能知道《前期物业服务合同》的内容。申请人向被申请人收取物业费没有合同依据。
二、争议焦点
1.无锡仲裁委员会对本案是否有管辖权。2.申请人要求被申请人支付拖欠物业服务费的请求是否能够成立。
三、处理结果
关于被申请人提出的管辖异议申请，仲裁庭认为，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，开发商与申请人订立的《前期物业服务合同》，对被申请人具有法律约束力。申请人根据《前期物业服务合同》中的仲裁条款向本会提起仲裁申请，于法有据。
关于申请人要求被申请人支付拖欠物业服务费的仲裁请求能否成立。根据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》中的有关条款规定及本案所涉的前期物业服务合同的约定（第40条“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容”）。仲裁庭认为，业主承担前期物业服务费的前提条件，是开发商与业主签订的买卖合同包含了前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订了前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容进行了约定。否则，前期物业服务费就应由开发商承担。鉴于本案中开发商在与被申请人订立的《商品房买卖合同》中，既没有关于该商品房所在小区的物业服务由哪个物业服务企业提供的约定，也没有有关物业服务、物业服务收费或与物业服务相关的内容，且申请人未能提供证据，证明其开发商此前已以其他方式向被申请人告知了前期物业服务内容。因此，对于申请人要求被申请人支付拖欠物业服务费的仲裁请求，仲裁庭不予支持。
四、相关法律法规条文
《中华人民共和国民法典》第939条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
《物业管理条例》第25条规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。
《江苏省物业管理条例》第34条规定：“前期物业费由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业费由建设单位全额承担。”
五、案情分析
本案中基于民法典939条之规定，《前期物业服务合同》对于业主具有约束力，其中约定的仲裁条款也是合法有效的，无锡仲裁委员会对于本案具有管辖权。
在2020年底相继出台的物业管理条例及江苏省物业条例之后，前期物业服务企业不能仅仅依据《前期物业服务合同》向业主收取物业费，还需要建设单位与业主在商品房买卖合同约定前期物业合同的内容或者另行签订前述物业服务内容的合同，否则由建设单位承担物业费。此举对于促进相关企业合规守法经营，加强企业管理，控制企业风险以及保护物业活动双方合法权益都具有十分重要的意义。
无锡仲裁示范条款如下：
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提交无锡仲裁委员会，按照申请仲裁时该会的仲裁规则进行仲裁。
无锡仲裁补充仲裁协议如下：
双方因××纠纷，现提交无锡仲裁委员会按照该会的仲裁规则进行仲裁。