当民间借贷碰上房屋买卖，会擦出怎样的火花？

P1:情景引入
P2:导读
P3:法条检索及解读
P4:类案检索及解读
P5:律师建议
P1 情景引入
某日，王某与陈某签订借款合同，约定由王某向陈某借款人民币500万元整。次日，双方以陈某名下的一套价值500万元的房屋为标的物，签订房屋买卖合同，约定王某将上述房屋出卖给陈某。
最后，王某无力偿还到期借款，陈某向人民法院提起诉讼，要求陈某履行房屋买卖合同，配合办理房屋所有权变更登记手续。王某则主张双方并没有买卖房屋的合意，房屋买卖合同仅是民间借贷合同的担保，要求法院判决驳回王某的诉讼请求。
P2 导读
此类纠纷系“名为买卖，实为借贷”纠纷，在纠纷双方签订了房屋买卖合同的情况下，债务人到期不履行债务或失去清偿能力，债权人往往会要求债务人履行房屋买卖合同、要求债务人配合办理房屋所有权变更登记手续，但债务人往往主张房屋买卖合同系双方借款合同的担保。此时的争议焦点即为双方之间是否存在建立房屋买卖合同关系的真实合意。
合意是当事人的内心意思，需要外在的表现形式予以推测。人民法院往往会从房屋买卖合同约定价格是否公允、资金流向情况、交易过程是否符合日常习惯、房屋买卖合同是否约定债务人具有回赎权、交易行为是否符合买卖合同的交易目的等多角度进行分析、论证当事人之间是否已就房屋买卖达成合意。若法院认为双方并无买卖房屋的合意，那么出借人就无法如合同约定得那般期待获得房屋所有权。
P3 法条检索及解读
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020修正）(以下简称《民间借贷》)第24条：当事人以订立买卖合同作为民间借款合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借款法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第71条：债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
根据《中华人民共和国民法典》关于虚伪的意思表示相关规则及结合上述法规，若债权人、债务人双方之间的房屋买卖合同仅仅是以房屋买卖合同为民间借贷提供的担保，双方欠缺真实的买卖房屋的合意，那么债权人无法要求债务人继续履行房屋买卖合同，只能向人民法院申请拍卖、变卖房屋。对于债务人而言，即便房屋已完成过户，债务人也可行使返还原物请求权、诉请返还房屋。
P4 类案检索及解读
有效的合同建立在双方真实意思表示一致的基础上，探究双方到底是何种合意是合同类型的决定性因素。双方真实法律关系究竟是房屋买卖合同还是借款合同的担保，就成了实务中的难点。笔者将结合司法案例分析法院的审查标准。
1.买卖合同约定价格是否公允
在真实的买卖合同关系中，标的物价格应符合市场行情。但是，在借款合同关系中，约定的价格往往根据借款金额和利息进行计算、偏离市场公允价格，与正常的交易认知、交易习惯不符。
例如，北京市第三中级人民法院（2016）京03民终1074号陈宝英与关学英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书认为：“本案争议的焦点是本案的基础法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《公证书》，房屋买卖交易习惯及双方当事人庭审陈述，名义上双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，实际上是魏×向亿隆投资公司借贷以涉案房屋作为担保，也就是说本案的基础法律事实是民间借贷关系。理由如下：1.合同的权利义务不对等。本案涉诉房屋面积55.55平方米，合同约定总价为55万元（含定金3万元），而据关学英陈述，该同等地段的市场均价均为15000元／平方米以上，双方约定的价格明显低于市场价格，有违公平、等价原则”。
2.资金流向情况为单项或双向
在真实的买卖合同关系中，买方向卖方支付的款项流动系单方且不可逆；但是，在借款合同关系中，双方往往资金往来密集，呈现双向流动。
例如，四川省高级人民法院（2017）川民终387号李勇、四川省第四建筑工程公司二审民事判决书认为：“从双方的资金流向来看，不符合房屋买卖的交易方式。2013年4月8日至10月17日期间，在双方签订商品房买卖合同后，中建投公司多次向李勇、尹焕青还款共计482.5万元，这与通常的房屋买卖的交易方式不符合。中建投公司认为这482.5万元是按照双方约定的月息3.5%向李勇和尹焕青支付的借款利息，李勇认为这是其与尹焕青向中建投公司预购11套住房后双方解除购房合同时中建投公司的退款，但是李勇、尹焕青向中建投公司预购的11套房屋总房价为332.5万元，中建投公司向其转款482.5万元已远超该11套房屋的总价款，李勇对此不能作出合理解释，故对李勇提出的该款是解除购房合同后中建投公司的退款的诉讼主张，本院不予支持。从双方的资金流向来看，中建投公司支付的482.5万元是所付借款利息的解释更为合理”。
3.交易过程是否符合日常习惯
在真实的买卖合同关系中，买方会积极主张交付、占有、办理房屋产权移转登记手续；但是，在借款合同关系中，房屋一般不会实际交付。
例如，邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初1725号王金京与吴铭豪房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书中，法院认为：“原、被告在签订房屋买卖合同之前，并不认识，签协议时双方也未见面，而且原告没有至诉争房屋观看，均是见证人在双方之间协调。根据合同约定，原告在一次性付清全款后，被告应将房屋交付原告，至今已三年之久，被告未将诉争房屋交付原告，原告也未要求被告交付，不符合日常交易习惯，原告签订房屋买卖合同的目的主要不是用于自己居住，而是担保债权实现，真实意思应为民间借贷”。
4.买卖合同是否约定债务人具有回赎权
在真实的买卖合同关系中，买方的合同目的系获得房屋所有权，因此不会约定房屋回赎条款；但是，在借款合同关系中，因双方合意系借款关系，办理房屋产权移转登记手续往往是为了担保债权人的债权，合同中往往会约定债务人就房屋具有回赎权。
例如，江苏省淮安市中级人民法院（2018）苏08民申288号陈井乾与沈素秀农村房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书，法院认为：“本案的争议焦点为陈井乾与沈素秀之间的基础法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系。本案中，吴海锦、沈素秀与陈井乾于2016年11月30日签订买卖合同，又在同一天由吴海锦、陈井乾、童梅增三人签订补充协议，约定陈井乾在房屋买卖中出资的13万元由童梅增负责偿还，显然不符合正常交易习惯。根据该协议内容，吴海锦享有房屋赎回权，因此陈井乾签订房屋买卖合同的目的主要不是用于自己居住使用，而是担保债权的实现，双方的真实意思应为民间借贷”。
5.交易行为是否符合买卖合同的交易目的
在真实的买卖合同关系中，双方会尽量维护交易的稳定性，即便是买卖合同的补充协议，双方也不会轻易解除。但是，在借款合同关系中，双方会因履行合同过程中的某些小瑕疵解除合同。
例如，四川省高级人民法院（2017）川民终387号李勇、四川省第四建筑工程公司二审民事判决书，法院认为：“从双方交易行为来看，不符合商品房买卖的交易习惯和目的。双方《补充协议》中关于赠送车位的约定，从签订合同和付款的时间起到为车位办理网签备案的时间期限为6个月，比较总价款3500万的房产，仅因卖方未办理网签车位备案登记就自动解除合同并返还全款，且按照《补充协议》卖方在占用巨额资金长达6个月的时间里却不承担资金占用利息及违约责任，明显不符合常理和交易习惯。同时，双方在签订住房买卖合同和认购书后，又按照协议撤销了买卖合同和认购书，李勇与尹焕青未对撤销全部11套住房的买卖合同和认购书提出任何异议，双方行为既不符合商品房买卖合同的交易习惯，也没有积极履行合同交付房屋的意思表示”。
P5 律师建议
在民间借贷中，出借人若希望系以借款人的房屋来作为借款的担保的，不宜采用房屋买卖合同的形式，因双方之间并无真实的买卖房屋的合意，故出借人无法获得房屋所有权，也无权就拍卖、变卖房屋的价款优先受偿。我们建议出借人直接与借款人签署房屋抵押合同并及时办理房屋抵押登记，以此通过抵押权获得房屋的优先受偿权。