历史违建：“买卖合同效力之诉”不予受理的合同原因｜广东省高级人民法院

深圳市农村城市化历史遗留违法建筑（简称“历史违建”）地下交易频繁，一旦遇到城市更新，因身价倍增，卖方以合同无效为由起诉反悔的情况大量存在。
司法实践中，法院对此往往以需要行政机关先行处理为由不予受理，但毕竟是合同关系，合同方面的原因是什么呢？我们可以通过广东省高级人民法院的如下个案得以了解。
裁判文书：深圳市宝安粤惠公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
案号：（2019）粤民申7363号
裁判日期：2019年09月19日
裁判观点：
粤惠公司起诉本案请求确认其与机场候机楼公司于1993年12月22日签订的涉案《房产转让合同书》无效。
根据本案查明的事实，该《房产转让合同书》所涉房产已于2010年3月15日作为历史遗留违法建筑进行申报并取得相关行政主管部门出具的收件回执，申报人为案外人刘光荣、张善怀、孙晨光。由此可见，涉案房产涉及历史遗留问题的处理，且粤惠公司诉请确认《房产转让合同书》无效，法律后果会涉及到涉案房产的处理。
根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条关于“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采取确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理”、第六条关于“经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证”的规定，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑经普查记录后，应先由行政主管部门区分情况后进行处理，而不同的处理结果将会影响到涉案《房产转让合同书》效力的认定和处理，故在本案现无证据证明行政主管部门对涉案房产已处理完毕的情况下，人民法院不宜单独就合同效力先行处理。
粤惠公司可在行政主管部门对涉案房产进行处理后，就因履行《房产转让合同书》而发生的财产纠纷，再决定是否向人民法院提起民事诉讼。一、二审法院在行政主管部门尚未对涉案房产依法进行处理的情况下，驳回粤惠公司的起诉、上诉并无不当。
信荣说：不予受理的合同原因在于合同效力待定
1、上述案件表明，即便是“历史违建”，买卖合同也并非必然无效，而是效力待定，即买卖合同效力的认定和处理因政府部门不同处理结果而有所不同，未经行政处理，当事人起诉请求确认买卖合同效力或者主张对方承担合同责任的，法院因此不予受理；
2、如房屋尚未交付，或者违法建筑已经政府作出征补决定，案件争议实质在于拆迁补偿款分配的，因不改变现状，不影响政府处理，已认定合法性的原因，个人认为法院应当予以受理。