遵义中院《关于解决破产案件涉问题房开项目历史遗留问题的意见（一）》

遵义市中级人民法院近期发布的《关于解决破产案件涉问题房开项目历史遗留问题的意见（一）》（下称《遵义意见》），对管理人处理类似实务问题具有一定的指导意义，我们一起组织了研究学习。
楠律：在办理的房地产开发企业破产过程中，对于涉及违法建筑的问题、办理竣工规划认可的问题，有什么好的解决办法吗？
源律：参照《遵义意见》有关规定，可以这样处理：对于房地产开发过程中因绿地率不足等未按照建设工程规划许可进行建设的项目，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，由市自然资源部门依法查处，同时办理符合规划许可部分的竣工规划认可；属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的，由市自然资源部门依法查处，同时办理符合规划许可部分的竣工规划认可，违法建设部分待依法查处后再行完善相关手续。
链接：意见主文
1.关于违法建筑处罚与办理竣工规划认可。对绿地率不足等未按照建设工程规划许可进行建设的项目，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，由自然资源部门依法查处，同时办理符合规划许可部分的竣工规划认可；属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的，由自然资源部门依法查处，同时办理符合规划许可部分的竣工规划认可，违法建设部分待依法查处后再行完善相关手续。(责任单位：市自然资源局)
2.关于工程竣工验收过程中出现的具体问题处理。一是房屋工程实体质量必须满足基本使用功能和结构安全并经参建五方竣工验收合格，形成书面竣工验收合格报告，五方项目负责人均在竣工验收报告上签署意见，加盖单位法人章，施工单位提供已签署的《工程质量保修书》，由项目监管的住建部门出具情况说明，作为办理不动产登记的依据；二是经参建五方竣工验收合格，但工程验收资料缺失、无法补齐或盖章不全的，由建设单位说明原因并作出补齐缺失资料的承诺，由住建局工程质量监督部门出具情况说明，先行办理；三是经参建五方竣工验收合格，但因拖欠施工企业的工程款及相关服务费，施工企业及服务单位拒不签章的，由住建局工程质量监督部门出具情况说明，可先行办理产权登记；四是无法按照正常程序办理综合竣工验收，无法提交综合竣工验收备案表的，由建设单位委托甲级设计单位或具有相应资质的房屋质量安全鉴定机构按施工图设计时的规范进行鉴定(含消防)。评定结果为无重大安全(含消防)隐患及未违反施工图设计时国家强制性规范的，不再办理施工图审查及竣工验收(含消防)手续，由鉴定机构出具房屋质量安全鉴定报告，住建局工程质量监督部门出具说明，作为房屋质量安全(含消防)的依据，自然资源部门办理房屋所有权首次登记。(责任单位：市自然资源局、市住建局)
海律：有关于房开企业破产产权登记问题怎么解决的规定吗？
源律：有的，我看《遵义意见》规定的办法很值得推广：破产企业因欠税、土地手续及权籍信息不完善不能办理产权登记时，依法以破产企业名义申领发票，开具发票。由受理法院出具协助执行通知书后在不动产中心办理“证缴分离”情况下的房屋所有权初次登记。
链接：意见主文
1.破产企业因欠缴税费不能向购房户开具发票。企业在破产程序中因履行合同、处置财产或继续营业等原因需使用发票的，管理人可以以企业名义到主管税务机关申领、开具发票。税务机关在督促纳税人就新产生的纳税义务足额纳税的同时，按照有关规定满足其合理发票领用需要，不得以破产企业存在欠税情形为由拒绝。(责任单位：市税务局)
2.欠缴税费情况下的产权登记手续办理。对符合《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)、《贵州省自然资源厅对贯彻执行<自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知>的通知》(黔自然资函〔2021〕902号)要求的项目，破产企业欠缴国有土地使用权出让收入的，管理人凭人民法院出具的协助通知书申请破产企业的房屋所有权首次登记，自然资源部门不动产登记中心据此受理房屋所有权的首次登记，并在证书附记栏记载“证缴分离”，不把清缴国有土地使用权出让收入作为破产企业办理产权登记的前置条件。(责任单位：市中级人民法院、市自然资源局)
3.关于土地手续及权籍信息不完善等情况下的房屋产权登记。各市县区人民政府(管委会)负责处置问题楼盘的部门（三房办等）指导、支持管理人清理问题楼盘房源，与住建部门、自然资源部门核对交易、备案、登记等房源信息。自然资源部门不动产登记中心根据核对无误的房源信息，住建部门出具的房屋质量安全(含消防)情况说明进行房屋权属登记。涉及建设项目需提供的土地手续及权籍信息不完善的，经自然资源部门核实，由管理人提供经市县区人民政府(管委会)认可的限时完善项目土地手续承诺书后，不动产权登记中心按现状先行受理登记。(责任单位：市自然资源局、市住建局)
苗律：我有一个问题，一直很困扰，怎么快速实现对破产企业财产强制措施的解除？
源律：这个《遵义意见》里也有规定，管理人可持受理破产申请法院出具的受理破产申请裁定书、指定管理人决定书、协助通知书到相关部门申请解除有关破产企业财产的保全及执行措施，相关部门应予配合，及时解除。
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人民法院裁定受理破产申请后，已采取保全措施的相关单位应当及时主动解除对有关破产企业财产的查封、冻结、扣押等强制措施，将财产移交管理人接管。管理人持受理破产申请法院出具的受理破产申请裁定书、指定管理人决定书、协助通知书到相关部门申请解除有关破产企业财产的保全及执行措施，相关部门应依法及时解除。保全及执行措施解除后，管理人应当及时通知原采取保全措施的相关部门和单位，并通知相关债权人申报债权。
管理人要求解除公安机关、检察机关、纪检监委对破产企业财产因涉嫌犯罪采取的保全及执行措施的，应当先经办理破产案件的人民法院同意，并征求相应机关意见。(责任单位：市中级人民法院、市自然资源局、市住建局)
楠律：我遇到的问题是，在房地产开发企业破产过程中，如果我们想使用商品房预售监管资金，需要履行什么程序？
源律：结合《遵义意见》及《企业破产法》的规定，咱们可以经债权人会议或债权人委员会通过后，持受理破产申请法院出具的受理破产申请裁定书、指定管理人决定书、协助通知书向当地住房城乡建设部门申请拨付商品房预售监管资金。住房城乡建设部门经审查后通过后将监管资金划拨至法院指定的管理人账户。
链接：意见主文
管理人经债权人会议或债权人委员会通过，持受理破产申请法院出具的受理破产申请裁定书、指定管理人决定书、协助通知书向住房城乡建设部门申请拨付商品房预售监管资金。住房城乡建设部门经审查后应在5日内将管理人申请的监管资金扣划至管理人账户。管理人在人民法院、住房城乡建设部门、债权人会议、债权人委员会的监督下用于项目建设，保证资金安全。确需用于破产企业其他支出的，管理人应经债权人会议或债权人委员会通过，并交人民法院批准。住房城乡建设部门凭管理人出具的购房人已支付款项的证明办理预售签约、备案等手续，自然资源部门凭住房城乡建设部门办理的前期手续办理预告登记手续，不因购房人支付的款项未进入监管账户而不予办理。法院应督导破产管理人将变现资产优先用于主体、消防、电梯、配电等工程建设。(责任单位：市中级人民法院、市自然资源局、市住建局)
浩律：在实际业务办理中，如果遇到有关部门不配合或对新规定不敢适用的情况，怎么办呢？
源律：《遵义意见》建立在强有力的府院联动机制上，以解决问题为导向，明确专人负责在限定时间内处理与反馈，由企业破产处置府院联动机制协调联络办公室监督落实。如相关职能部门怠于履职造成严重后果，将依法依规予以查处。
链接：意见主文
1.各县(区、市)人民法院、公安局、税务局、自然资源局、住房和城乡建设局依照本意见解决房地产破产企业相关问题。
2.府院联动机制各成员单位要以解决问题为导向，加强沟通，按照本意见明确的工作职责及时处理有关问题，明确专人负责处理具体案件，处理协调情况原则上要在十个工作日内答复。
企业破产处置府院联动机制协调联络办公室建立台账，将具体案件处理纳入重点督查内容定期通报，相关职能部门怠于履职造成严重后果的，依法依规予以查处。(责任单位：市企业破产处置府院联动机制协调联络办公室、市营商环境建设局)