宅基地房屋出卖后的拆迁款归谁？

01 导入案例
王某系某村村民，其于2005年3月与非同村的李某达成《房屋买卖协议》，约定王某将位于某村老宅转让给李某，转让款为1万元。李某随后拆除了老宅，并在原地重新进行了翻建和装修。2019年，房屋遇政府拆迁，李某取得拆迁补偿款40余万元，但该补偿款未包含宅基地补偿。王某遂与李某对该补偿款的归属发生纠纷。王某诉至法院，请求：1、判令依法确认王某与李某之间签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令李某立即返还王某涉案房屋拆迁补偿款40余万元及相关拆迁补偿权益。
02 审理结果
一审法院认为，李某与王某并非同一个村村民，不享有讼争房屋所在村民宅基地使用权利，故双方之间签订的《房屋买卖协议》因违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，根据合同法第五十二条第五款（现为民法典第一百五十三条）而无效。对于双方签订的房屋买卖协议无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。鉴于《房屋买卖协议》中买卖的房屋已经由李某重新翻建，该翻建的房屋已经被政府拆迁，故讼争房屋不能返还，李某支付给王某的1万元购房款王某亦不予返还李某。至于拆迁所得款40余万元，由于该款并不包含宅基地补偿，故该款为李某所有。王某不服，提起上诉，二审法院维持了原判。
03 问题延伸
宅基地房屋买卖合法需满足的条件：
1、需在同一集体经济组织成员之间进行。至于如何认定“同一集体经济组织成员”，苏州的规定是成员身份确认应当按照组织章程规定，统筹考虑户籍关系、农村土地承包关系、对集体积累的贡献、生产生活情况等因素，协调平衡各方面的利益，由农村集体经济组织民主讨论。
2、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。根据房地合一的原则，农村房屋买卖中买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地。
3、不违反“一户一宅”的原则。对村民“一户”的认定以公安机关户籍登记为准。江苏高院的观点，虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户仅能拥有一处宅基地，但并未禁止村民购买同村其他村民宅基地上住房，买房村民是否拥有其他宅基地并不影响村民之间就宅基地上房屋所订立的买卖合同效力。【参见（2020）苏民申4766号】。
4、取得集体经济组织同意，即使在同一集体经济组织成员之间流转也需要征得集体经济组织成员同意。但也有法院认为，宅基地房屋买卖合同也并不会因为未征得集体经济组织成员同意而无效。
司法实践中，宅基地房屋出卖人往往因工作、搬迁等原因将宅基地房屋出卖他人，如果出现政府征收拆迁、房屋增值等情形，不排除出卖人会向法院提起确认合同无效之诉，并主张享有相应权益。法院一般倾向于认为出卖人有违诚实信用和公平原则，结合双方过错，通常会认定出卖人对合同无效具有较大过错，然后按照比例进行权益分配。