物业纠纷有问必答之物业服务费纠纷（三）

一、业主不得以房屋质量问题拒绝交纳物业服务费
问题咨询：
吴某从某房地产开发企业购买了一处房屋，合同约定，该房屋小区由甲物业服务企业提供前期物业服务，业主每年向物业服务企业交纳物业服务费。房屋交付后，吴某发现房屋墙体存在断裂，影响居住，因此拒交物业费，这样合理吗？
律师解答：
业主从房地产开发企业处购买房屋形成的是买卖合同关系，物业服务企业在小区开展物业管理服务与小区业主开成的是物业服务合同关系，二者不能混同。
现在的小区在建设、销售过程中有时如房屋建筑质量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差等问题，这些问题大多要等业主入住后才会逐渐暴露出来，而此时造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕，因此，业主往往会经拒交物业服务费作为抗议和斗争的方法。
从法律角度看，物业管理服务与房屋买卖是两种不同的法律关系，物业服务企业与房地产开发企业是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝交纳物业服务费。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
《物业管理条例（2018修正）》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
二、居住在一楼业主不得以不使用电梯为由拒交电梯费
问题咨询：
居住在一楼的刘某以不使用电梯为由拒绝缴纳电梯费，这样合法吗？
律师解答:
《民法典》规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项同，有约定的，按约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
电梯属于建筑物的附属设施，其设计、施工、使用都综合考虑了整体物业的需要，与建筑物的规模相配套。电梯的有无以及使用性能的好坏，对建筑物本身的价值是有重要影响的，关系对应建筑物全体业主的利益。因此，在电梯费用分摊问题上，有明确约定的，从约定；没有约定或约定不明确的，在电梯使用范围内对应的建筑物内全体业主，都应该按照其专有部分占建筑物总面积的比例来分摊电梯费用。
也就是说，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，权利与义务对等，不得以放弃权利为由不履行其义务。对此，《民法典》关于物业费收取有类似规定，明确“业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
三、物业服务企业占用业主共有道路作为停车场收取的停车费归全体业主
问题咨询：
某小区规划的停车场不能满足业主需要，小区建成后，业主委员会委托的物业服务企业基于业主停车需要，占用业主共用道路供业主停车并收费，此收费归业主还是物业服务企业？
律师解答:
《民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第六条明确，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。
从上述规定可以看出，小区车位（车库）的所有权、使用权取得有两种方式：一是根据约定取得。规划用于停放汽车的车位（车库），若开发商在销售时没有计入销售成本、没有算入公摊面积，其所权归属于开发商或业主个人，开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式赋予小区业主。此种情况下所取得的收益也应归开发商或业主个人。二是根据法律法规规定直接取得，即利用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，其所有权属于业主共有，此种情况下取得的收益归业主共有。
当然，物业服务企业因管理民法典第二百七十五条第二款规定的车位所增加的劳动，物业服务合同有约定的按原约定处理：没有约定的，可补充约定报酬事宜。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》
第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。
四、物业服务合同终止，物业服务企业应及时办理移交手续，并退出物业服务区域
问题咨询：
某小区经业主大会讨论决定到期不再续聘甲物业服务企业并经招标与另一家乙物业服务企业订立了物业服务合同。业主委员会向甲物业服务企业送达到期不再续聘决定，但甲物业服务企业到期既不退出小区，也不办理移交手续，致使乙物业服务企业无法进场开展工作，如何处理？
律师解答:
一是依法提起诉讼
民法典第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”最高人民法院认为，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。因此，业主委员会在履行法定程序后，依法提起诉讼。
二是向主管部门投诉
《物业管理条例（2018修正）》第五十八条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”据此，利害关系人可以向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
《物业管理条例（2018修正）》
第五十八条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。