真的！昆明无土地信息也可办不动产转移、抵押登记啦！！！

前言
上周，一条关于昆明不动产登记的新消息震动了地产圈，房地产公司、房产中介、银行人员纷纷在转发，消息称：“不动产证10个工作日办下来，抵押登记3个工作日办好。另外，除小产权证房屋无法办理不动产证外，其他均可前往不动产登记中心换取新证。”2016年9月26日，昆明市国土资源局印发《关于不动产统一登记相关事项的补充公告》（以下简称“《公告》”）。据此，笔者基于上述《公告》及相关文件，结合现阶段不动产登记部门的实践操作，将目前昆明市办理相关不动产登记的新规梳理、总结为“三个改变、1个坚持、1个目标”（详见下文），望对产权人了解昆明市不动产登记现行的政策、流程有所帮助。
《关于不动产统一登记相关事项的补充公告》
为妥善解决当前我市不动产登记办理速度和效率跟不上群众需求的问题，进一步提升全市不动产登记办理的效率，按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（施行）》的有关精神，结合昆明市实际，现将相关补充内容公告如下：
一、工作原则。按照国务院《不动产登记暂行条例》关于不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响的规定，原依法取得的房产证和土地证仍然有效，如不办理转让、变更登记，暂无需申请换证。本市不动产登记机构暂不受理单纯旧证换新证的业务。
二、受理范围。自2016年9月26日起，昆明市不动产登记中心负责受理企业和单位的不动产登记业务；五华、盘龙、官渡、西山、呈贡各分中心各自负责受理辖区范围内的国有和集体土地、个人已购住房、林权等不动产登记相关业务。
三个亮点
（一）已有房屋产权证，尚未办理国有建设用地使用权的，除小产权房外，可以办理不动产转移登记或抵押登记
根据《公告》及相关文件的规定，为解决当前不动产登记办理速度和效率与人民群众需要之间的矛盾，在昆明市辖区范围内，对于已有房屋产权证，尚未办理国有建设用地使用权的，除小产权房外，可以办理不动产转移或抵押登记。因此，对于由于未提交符合办理土地分宗登记条件的材料或未办理分宗登记土地具备办理分宗登记等原因而尚未取得《国有建设用地使用权证》，但已取得房屋产权证的，可以受理不动产登记申请，为房屋权利人办理不动产权转移登记或抵押登记。但在此情况下登记办理的《不动产权证》或《他项权证》，登记部门将通过备注的形式对“《不动产权证》或《他项权证》中仅记载房屋信息，无土地权利信息”的情况加以说明，并要求待土地信息完备时补全信息、关联数据。
提示
对于新建商品房等增量部分，将严格按照不动产登记相关法律和法规的规定执行。
“小产权房”不适用上述规定。
（二）已有国有建设用地使用权证，地上建构（筑）物未取得房屋所有权证的，可以办理抵押登记
根据《公告》及相关文件的规定，对于申请人具有合法《国有建设用地使用权证》，但地上建构（筑）物未取得房屋产权证的，在审核其它材料符合规定的情况下，可以办理不动产抵押登记申请，核发《他项权证》。但在此情况下登记办理的《他项权证》，登记部门将通过备注的形式对“《他项权证》中仅记载土地信息，无地上建构（筑）物权利信息”的情况加以说明。
（三）昆明市不动产登记中心负责受理企业和单位的业务；五华、盘龙、官渡、西山、呈贡各分中心各自负责受理辖区范围内的业务
根据《公告》及相关文件的规定，昆明市辖区范围内的不动产登记业务划分较之前有了较大的区别，将之前申请人既可以向所在辖区分中心申请不动产登记，也可以向市中心申请的模式更改为：五华、盘龙、官渡、西山、呈贡各分中心各自负责受理辖区范围内的国有和集体土地、个人已购住房、林权等不动产登记相关业务；昆明市不动产登记中心负责受理企业和单位的不动产登记业务。
一个坚持
根据《公告》及相关文件的规定，昆明市辖区范围内不动产登记工作将坚持以往“不变不换”的原则，对于权利不变动、证书不更换，权利人原依法取得的产权证书仍然有效，昆明市不动产登记机构暂不受理单纯旧证换新证的业务。值得注意的是，“不变不换”原则系不动产登记实施以来的基本原则，在此重审是为引起广大权利人注意，“旧证换新证”是指在不动产权利不发生变动的情况下用登记在自己名下《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》更换为《不动产权证》。上述“改变一”所述仅有房屋所有权证，无土地证，土地登记部门能够办理的是转移登记或抵押登记。因此，严格说来，此前网上的“没有土地证也可换不动产证”、“即使没有土地证，也可以更换不动产证”等传言中的“更换”并无相应法律法规政策依据的。
一个目标
根据《公告》及相关文件的规定，为提高全市不动产登记效率，安全、高效、便捷地推进不动产登记工作，昆明市国土资源局制定了许多措施（不限于上述措施），通过对上述措施的执行，昆明市不动产登记部门力求在2016年底之前达到不动产转移登记10个工作日完成，不动产抵押登记3个工作日完成。值得注意的是，根据《不动产登记暂行条例》第二十条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”因此不动产登记机构办理不动产登记的时限为30个工作日，网传的“不动产转移登记10个工作日完成，不动产抵押登记3个工作日完成”仅为登记部门为提高工作效率提出的目标，并不具备法律效力。
律师建议
鉴于前文所述，由于不动产政策刚起步，政策制度相对缺乏，相关规章制度还没有理顺。为保证交易的正常进行，维护产权人及买卖双方的合法权益，预防法律纠纷，笔者建议如下：
（一）对于持有《房屋产权证》及《国有建设用地使用权证》的权利人，在无转移不动产或将不动产用于抵押的，无需、也不能更换为《不动产权证》。
（二）对于利用“过渡期政策”办理的不动产转移登记的买受人，若缺少国有建设用地的信息，应在办理转移后继续完善土地信息，确保不动产权证“房屋”、“土地”信息关联。