售楼广告宣传的人工湖等未兑现，开发商为何却不构成违约？

案情简介
张某与A房地产开发公司签订商品房预售合同，张某依约付清总房价款，但交房时发现被申请人存在人工湖未建造、原规划绿地修建垃圾房等与售房时宣传图页不符的行为，故请求A公司赔偿因人工湖、规划绿地等问题造成的房屋销售差价20000元。
A公司则认为宣传楼书中标明的人工湖仅供购房者参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定，A公司不受其约束，楼书上明确该资料及售楼处的模型仅供参考。
裁决结果
仲裁庭经审理认为楼书中所载的人工湖不属于小区规划范围内的配套设施，被申请人在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，被申请人对此不存在违约问题。因此，对申请人要求被申请人赔偿房屋销售差价20000元的仲裁请求，仲裁庭依法予以驳回。
案例分析
关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
结合本案，开发商制作的宣传画册等宣传广告资料成为要约的条件必须是广告所作说明及允诺具体确定，有明确具体的交房标准、确定的小区规划目标、配套设施。本案中人工湖，虽然被申请人销售房屋的楼书中载有社区水系等字样，但对该水系的面积、形状以及位置等未作具体明确的说明，绿地的规划亦未作具体明确说明，由此可见开发商的广告宣传资料仅是一种要约邀请，并不符合要约的特征，不能作为要约对待。
综合分析以上情况，仲裁庭最终认定开发商在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，开发商对此亦不存在违约问题。
小编提醒：
如今，商品房销售大多实行预售制度，广大百姓购买商品房时仅凭开发商提供的宣传资料、售楼模型等进行选择，并不能接触实体房屋。
因此，在选择购买商品房时应谨慎判断，有必要仔细查阅相关资料中的宣传内容，尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息，审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料，如涉及交房标准、交房日期、小区配套设施等问题应在合同条款内进行具体明确约定，以免日后发生“美丽陷阱”纠纷；同时，作为开发商，在创新设计吸引消费者眼光的楼盘时，更应注重结合实际规划，贴合实际情况，减少虚假宣传，诚信经营；另外，相关行政部门应对开发商广告宣传加强监管，一旦发现不实、虚假的广告宣传，予以严厉打击，切实维护广大业主的利益。