破产程序中房屋买受人的优先权探析

前 言
近年来，房地产企业进入破产程序屡见不鲜，房屋买受人在破产程序中的权利保护已成为社会关注的热点问题。对此，《中华人民共和国企业破产法》及司法解释暂无明确规定，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“《执行异议和复议案件的规定》”）第27、28、29条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称“《九民纪要》”）第125、126条的规定，区分基于生存需要的商品房购房人和一般买受人，在破产程序中的权利进行探析。
参考条文
一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
二、《全国法院民商事审判工作会议纪要》
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
法理基础
从法理上来讲，物权原则上是优于债权实现的，此处商品房消费者所拥有的并非其所认购的商品房的物权，而本质上属于债权，在特定条件下，房屋买受人对于其所购买的房屋有很大的期待利益，法学理论中其被称之为物权期待权，虽其本质上为债权，但商品房消费者的物权期待权为何仍旧优先于本质上是物权的抵押权，也优先于建筑工程承包人的工程款受偿权和普通金钱债权？原因在于，此处的商品房消费者是为了“居住”的基本生存需要，它本质上是紧迫的，立法者在制定该规则就考虑到人的“基本生存权”，生存权的保障是其他一切权利存在的基础，“消费者为了满足基本的居住之需求而购买商品房”是本条的核心点所在。
一般买受人
一、基本案情
庆阳市智霖房地产开发有限公司系甘肃庆阳一房地产开发公司，开发了“顶豪春天”商品房项目。2014年6月24日，信达甘肃分公司与智霖房地产公司就包括案涉房屋的在建工程签订了《在建工程抵押担保合同》，并于2014年6月30日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心设立抵押登记，取得了庆市期抵西峰区建他字第000037号《在建工程抵押证明》。
2015年5月4日，智霖房地产公司与鑫磊公司签订《商品房买卖合同》约定鑫磊公司购买智霖房地产公司开发的位于庆阳市西峰区房屋，并付清了全部购房款。2019年5月29日，鑫磊公司向智霖物业管理有限公司缴纳了企业管理服务物业费，实际占有了该房屋。
由于信达甘肃分公司为与智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷一案，一审法院对于涉案房屋进行查封。一审法院判决作出后，信达甘肃分公司不服，提起上诉，最高人民法院于2018年8月29日作出（2018）最高法民终355号民事判决，认为信达甘肃分公司有权对抵押财产进行优先受偿，信达甘肃分公司向一审法院申请强制执行并得到了支持。
鑫磊公司于2020年1月16日向一审法院提出书面异议，认为其对该房屋的物权期待权能够排除法院的强制执行，请求中止对该房屋的拍卖。一审法院审查后，于2020年2月21日作出（2020）甘执异16号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。
信达甘肃分公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉，一审法院审查认为，鑫磊公司仅为商品房一般买受人而非商品房消费者，其权利不能对抗信达甘肃分公司享有的抵押权，不能排除对涉案商铺的强制执行，支持了信达甘肃分公司的请求。
鑫磊公司不服，认为自身属于执行异议和复议规定中第29条中的商品房消费者，遂向最高人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，排除对涉案商铺的执行。
二、裁判意见
最高人民法院经过审理，作出如下裁判意见：
鑫磊公司主张其符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，可以优先于信达甘肃分公司的抵押权对案涉房屋优先受偿。执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议和复议规定第二十八条属于一般不动产买受人针对金钱债权提起的执行异议的处理，并不是上述规定的除外规定。基于保护消费者生存权的考虑，执行异议和复议规定第二十九条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行，系上述规定中的除外规定。案涉房屋系抵顶工程监理费的办公用房，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用执行异议和复议规定第二十九条的规定。案涉房屋已经办理抵押权登记，信达甘肃分公司对案涉房屋享有优先受偿权。鑫磊公司的该项主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。
鑫磊公司主张自己系商品房消费者的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
三、案件评析
由最高人民法院的判决可以看出，本案中鑫磊公司作为一般买受人并无排除执行的权利，也不能对抗享有抵押担保的债权人。
虽然其在人民法院查封涉案房屋前已经与智霖房地产公司订立了有效的《商品房买卖合同》，并支付全部购房款，实际占有该房屋。但该房屋系办公用房，其并不是基于基本居住需求购买该房屋，不能参照适用执行异议和复议规定第二十九条享有排除执行的权利，其债权只能作为一般普通债权进行清偿。
商品房消费者
一、基本案情
九海公司系青海省西宁市一房地产开发公司，于2014年1月15日取得涉案房屋的预售许可证，后续建设房屋并对外进行销售。2016年8月11日，九海公司将涉案房屋抵押给青海亿邦小额贷款股份有限公司。2017年，祁善玉、赵梅花基于居住需要与九海公司签订《商品房买卖合同》，并交付房屋首付款共计206840元，占全部购房款的45%，九海公司于2018年将涉案房屋交付给祁善玉、赵梅花使用。
2019年12月12日，涉案房屋被人民法院依法查封，债权人亿邦公司要求对该房屋强制执行。经查，涉案房屋系祁善玉、赵梅花唯一住房，且其于2020年9月4日将购房尾款交给一审法院，但亿邦公司一直未领取。此案经过了一审、二审，二审法院支持了祁善玉、赵梅花的执行异议申请。亿邦公司不服青海省高级人民法院作出的（2020）青民终246号民事判决，遂向最高人民法院申请再审。
二、裁判意见
最高人民法院经过审理，作出如下裁判意见：
（一）关于二审判决适用法律是否有误的问题
首先，案涉房屋登记在九海公司名下，九海公司系该房屋开发企业。2017年，祁善玉、赵梅花与九海公司签订了《商品房买卖合同》。祁善玉、赵梅花作为买受人提起本案案外人执行异议之诉，主张参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，并无不妥。其次，由于亿邦公司主张其对案涉房屋享有抵押权，二审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，确定交付全部或大部分购房款的消费者购房人的权利优先于工程价款优先受偿权、抵押权，法律适用并无不当。
（二）关于祁善玉、赵梅花是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的问题
首先，2019年12月12日，案涉房屋被人民法院查封。祁善玉、赵梅花与九海公司于2017年签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。祁善玉、赵梅花依约交纳了购房款206840元，占全部房价款的45%。亿邦公司关于未经其同意案涉房屋在抵押期间的转让行为无效的主张，依法不能成立。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条虽然规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但是根据合同效力和物权效力区分原则，未经抵押权人同意仅不产生物权变动的法律效果，并不影响合同效力。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，祁善玉、赵梅花作为购买商品房消费者，所享有的生存利益优先于亿邦公司的抵押权。其次，祁善玉、赵梅花名下无其他房产，案涉房屋为其唯一住房。此外，2018年，九海公司将案涉房屋交付给祁善玉、赵梅花，祁善玉、赵梅花实际占有该房屋。再次，祁善玉、赵梅花于《商品房买卖合同》签订后按约定向九海公司支付首付款206840元，并于2020年9月4日，在一审程序中将案涉房屋余款25万元交予法院案款账户，完成了合同项下的全部付款义务。
最终，最高人民法院裁定驳回了青海亿邦小额贷款股份有限公司的再审申请。
三、案件评析
从以上案情和裁判意见可以看出，作为商品房消费者的祁善玉、赵梅花在名下无其他住房的情况下，基于基本的居住需要，在人民法院对涉案房屋进行查封之前与九海公司订立了有效的《商品房买卖合同》，实际占有该商品房，虽然仅缴纳了45%的购房款，但在一审过程中向法院案款账户支付了剩余的价款，至此全部购房款已支付。最高人民法院也支持了其诉求，保护了其优先于亿邦公司的抵押权的物权期待权。
总结
从上述的两个案例对比，可以看出，当享有抵押担保的债权人申请要求对债务人进行强制执行后，作为商品房买受人，并非提出案外人执行异议排除对该商品房的执行都会得到支持，人民法院会根据《九民纪要》第125条、126条及《执行异议和复议规定》第28条、第29条的规定，准确界定是基本居住需求而购房的商品房消费者还是一般购房人，从而确定是否满足排除执行的条件。
在破产程序及实践操作案例中，房地产企业作为债务人的破产案件，往往管理人依据法律法规在审核该债权人类型为购房类债权人还是普通类债权人的时候，会从保障商品房购房者的基本生存权的角度出发，认定商品房消费者为购房类债券，而一般买受人则以实缴购房款作为普通债权依法清偿，从而落实生存权保护的立法精神，避免动摇抵押权优先性原则。
避免风险的建议
对于基于生存需要购房的商品房购买人，如何在购买商品房之初就未雨绸缪，避免自己所购商品房会在强制执行或破产中受到不利波及而仍旧能够对抗抵押权人呢？要做到以下几点：
（一）购房前尽量选择信誉良好，资金充足和运营优质的房地产开发企业
（二）必须订立书面的《商品房买卖合同》
（三）谨慎保存购房期间所有的资料和交易凭证
（四）尽量保证该商品房属基本居住需要且名下仅该一套房屋
（五）保证缴纳价款超过购房款的50%
（六）订立商品房买卖合同后积极敦促房地产开发公司办理房屋交付和过户手续
（七）发生纠纷后主动采取仲裁、诉讼等方式维护自身合法权益