小区物业使用房屋的认定

小区物业服务用房是一个意如其名的概念，但是实践中，对于小区物业管理用房的概念、管理、产权认定频频引发争议，笔者通过相关规定以及实务经验梳理小区物业管理用房的认定与常见争议，以期为大家提供参考。
01 物业使用房屋名称的演变情况
根据笔者检索的国家层面及北京市层面相关法律法规、规范性文件的规定，物业使用房屋曾出现过的名称主要有“物业管理用房”、“物业用房”、“物业服务用房”。自《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》中将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，除《物业管理条例》三次修订（2007年、2016年及2018年）继续延用“物业管理用房”外，后续生效的法律法规及相关政策性文件中，便未见“物业管理用房”一词，而是以“物业服务用房”或“物业用房”代之。
为便于读者快速了解相关规定，简要摘录如下：
（1）国家层面相关规定
2003年9月1日生效的《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”；
2007年10月1日生效的《物权法》（已于2021年1月1日废止）第七十三条及2021年1月1日生效的《民法典》第二百七十四条均规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；
2020年7月10日生效的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）第二条第（二）款关于城镇老旧小区改造内容中规定“……，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，……改造或建设体育健身设施、物业用房等配套设施”。
（2）北京市层面相关规定
1998年12月11日生效的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京房地权字〔1998〕第1285号，北京市房屋土地管理局〔2006年已撤销〕发布，已于2000年9月26日废止）第六条“可分摊的公用建筑面积”第（一）款中规定“大堂……、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房”；
2006年11月14日生效的《关于商品房销售及商品房配套用房转移登记有关问题的通知》（京建权〔2006〕1220号，北京市住房和城乡建设委员会房屋权属处发布）规定“未分摊的物业用房、市政配套用房、派出所、居委会用房，房屋权属登记部门不得办理转移登记，但物业用房移交给业主委员会、派出所用房移交给公安部门、居委会用房移交给街道办事处、市政配套用房移交给配套设施使用人的除外”；
2010年10月1日生效的《北京市物业管理办法》（北京市人民政府第219号令，已于2020年6月8日废止）第七条规定“新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)”；
2020年5月1日生效的《北京市物业管理条例》（北京市人民代表大会常务委员会公告〔十五届〕第24号）第十八条规定“新开发建设项目，一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求。已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供”。
02 物业使用房屋的含义
我国现行法律法规并未对物业使用房屋进行严格的名词定义，物业管理用房、物业用房、物业服务用房的具体名称虽略有差异，但究其本质，不同名称的特定内涵是一致的，即“由建设单位/产权单位所配置或提供的，所有权归全体业主共有（非配建方式除外），供物业服务相关活动使用的房屋”，而其外延则包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。
03 物业使用房屋产权归属
《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”根据上述规定，物业管理用房的所有权并非属于建设单位，而是全体业主。
04 物业使用房屋的规划用途及面积要求
《北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》（2003年2月1日生效）第三条规定“物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋”。据此，规划用途为物业管理、办公或住宅的房屋，均可作为物业使用房屋。
关于物业使用房屋的面积要求，《北京市物业管理办法》（2010年10月1日生效，已于2020年6月8日废止）第七条规定“物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米”。《北京市物业管理条例》第十八条规定“新开发建设项目，一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求，具体面积按照本市公共服务设施配置指标（详见《北京市居住公共服务设施配置指标》1）执行。物业服务用房的面积、位置应当在规划许可证、房屋买卖合同中载明”。据此，笔者理解物业使用房屋应满足相应的面积标准。
05 物业使用房屋不动产登记的要求和公示法律效力
《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008〕84号，2008年5月6日生效，已于2017年12月12日废止）第六条规定“建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，应在房屋初始登记时单独记载，建立登记簿，并与建筑区划内房屋基本单元的登记簿形成关联”。附件房屋登记簿记载内容说明之规划用途规定“记载建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途”。
关于印发《房屋权属证书、登记证明填写说明》的通知（建办住房〔2008〕36号）第一条第（九）款规定“规划用途：填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途”。
《北京市城乡规划条例》（2009年10月1日生效）第四十七条规定“房屋权属证件记载的用途应当符合建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的使用性质……”。第四十六条规定“规划许可确定的建设工程使用用途不得擅自改变。不动产登记簿记载的用途应当符合建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的使用用途；有关主管部门核发的与房屋用途相关的行政许可证件应当与不动产登记簿记载的用途一致”。
北京市规划和国土资源管理委员会关于印发《北京市不动产登记工作规范(试行)》的通知（市规划国土发〔2016〕100号，2017年1月1日生效）第2.4条规定“建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有”；第6.1.4条规定“属以下情形的，登记事项只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书或者不动产登记证明：1.建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等及其占用范围内的建设用地使用权”。
依据上述规定，笔者理解物业使用房屋应在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记，登记事项只记载于不动产登记簿，不单独核发不动产权证书。同时，物业使用房屋经规划许可确定的规划用途不得擅自改变，根据不动产登记公示原则，房屋性质应以不动产登记内容为准
06 建设单位或产权单位有义务建设/提供物业使用房屋
在房地产开发建设过程中，对配套建设“物业管理用房”虽无强制性法律规定，但根据《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”之规定，物业使用房屋系建设单位在建设过程中配置的必要部分。司法实践中，有裁判观点认为如建设单位未配建物业使用房屋，则由建设单位另行解决物业使用房屋问题，比如将其他性质房屋改为物业使用房屋，或另行购置物业使用房屋。且，2020年5月1日生效的《北京市物业管理条例》亦明确规定“已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供”。
· 将其他形式房屋改为物业使用房屋的案例
留馨花园小区业主委员会、遵义市华昌房地产开发有限责任公司等合同纠纷民事二审民事判决书(2021)黔03民终3920号，法院认为：“本案争议焦点为:华昌房开公司应否为留馨花园住宅小区配置物业管理用房及争议房屋的产权归属。首先，虽然留馨花园小区在2003年5月规划设计之初未设计物业用房，但该小区系于2004年7月经竣工验收并办理备案登记，而此时最初的《物业管理条例》已于2003年9月1日起施行。根据该条例第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。而留馨花园小区在出售及交付使用中，就将争议的房屋,尤其是门卫监控室（产权证号：监证0072094，面积：56.2㎡）作为了物业用房，主要用于小区安全监控和进出安保工作，是整个小区必不可少的物业配置。而从本院现场查看来分析，整个小区属于较为封闭的环境，仅有大门口处现在的门卫室才能起到安全保障的基本功能，且小区已无其他空置房屋可以作为替代用房。因此，无论从法律规定的精神、原物业用房的实际情况和留馨花园小区现实管理的需要来说，均足以认定门卫监控室（产权证号：监证0072094，面积：56.2㎡）属于整个小区的物业管理用房，故对留馨花园业委会要求被上诉人移交该房屋并办理过户登记手续的请求，应予支持。
· 另行购置物业使用房屋的案例
闵行区业主委员会与上海某房地产公司业主共有权纠纷上诉案（2010）沪一中民二(民)终字第3977号，法院认为：“被上诉人是上诉人小区的开发商，其则有义务为所开发的小区提供物业用房。现被上诉人在该小区内没有空置的房屋作为物业用房，上诉人可以就近购买物业用房，并由被上诉人承担相应的房款。”
07 总结
综上所述，笔者倾向于认为，现行法律法规并未统一物业使用房屋的名称，在不同法律法规及政策性文件中，其名称主要体现为“物业管理用房”、“物业用房”、“物业服务用房”。但不管其具体差异如何，内涵皆趋同，即由建设单位/产权单位所配置或提供的，所有权归全体业主共有（非配建模式除外），供物业服务相关活动使用的房屋。
司法实践中，一般通识认为建设单位或者产权单位应当配建或者通过其他方式向物业服务企业提供物业使用房屋，且判断房屋是否为物业使用房屋时通常综合法律规定的精神、物业使用房屋的实际情况、规划用途等进行认定。
[1] 《北京市居住公共服务设施配置指标》https://law.wkinfo.com.cn/legislation/detail/MTAxMDAxMTM4MjE%3D?searchId=345925a0cf5e445093bdd862ffcf4c6c&index=1&q=%E5%8C%97%E4%BA%AC%E5%B8%82%E5%B1%85%E4%BD%8F%E5%85%AC%E5%85%B1%E6%9C%8D%E5%8A%A1&module=