商品房预售合同纠纷合辑

购房人购买期房与开发商签署商品房预售合同，因该合同履行产生争议而引起的纠纷即为商品房预售合同纠纷，纠纷原因包括因预售商品房的交房时间、面积、质量、价款、产权证明等多个方面。对该类纠纷，笔者理解可按以下四个阶段进行划分：（1）营销阶段。该阶段引起纠纷的常见情形包括：商品房认购、销售广告、宣传、捆绑销售、合同外价款等；（2）签约阶段。签约阶段的纠纷情形与营销阶段或存竞合，但除前述营销阶段提及情形外，还可能会因商品房预售许可证取得与否产生争议；（3）交房阶段。该阶段主要纠纷点包括房屋质量（主体结构、其他）、逾期交房、规划设计变更、交付面积、层高、赠送面积等；（4）过户阶段。该阶段常发的争议情形多为逾期办证、税费变化等。
近年来，商品房预售合同纠纷案件激增，笔者通过威科先行公开检索，截至2023年11月30日，该类民事案件公开的判决文书多达117万余件，其中，近五年公开的判决文书多达60余万件。笔者基于我国现行有效的法律法规规定，立足司法实践，结合多年来的诉讼案件代理及及常年法律顾问服务经验，对商品房预售合同纠纷所涉法律问题进行全面、深入解读。本系列文章，围绕“商品房预售合同纠纷”展开，站在开发商、购房人两种视角，聚焦实践中频发的商品房“广告与宣传资料”“捆绑销售”“合同外价款”“质量问题”“规划设计变更”“逾期交房”“逾期办证”“合同解除”等问题，分8篇文章细分详解，以期对商品房预售合同纠纷实践有所助益。（点击下方标题进入单篇文章阅读）
1.《兰台房建丨商品房预售合同纠纷系列专题之一：商品房销售广告及宣传资料》
商品房销售广告和宣传资料通常属于邀约邀请，但在特定条件下可构成邀约，进而被视为合同内容。开发商和经纪机构在发布商品房销售广告或宣传资料时，应遵守相关法律法规，确保内容真实、合法、科学、准确。若开发商违反相关规定，可能被行政机关认定为虚假宣传，但并不必然承担违约责任。建议开发商在宣传过程中如实介绍房源信息，主动公示项目周边不利因素信息、警示信息，不得虚假宣传或夸大宣传，商业地产项目销售广告不得包含升值预期、回报承诺、融资或者变相融资等违法违规内容，加强对销售人员的培训，确保其熟练掌握政策和项目信息等内容。
2.《兰台房建丨商品房预售合同纠纷系列专题之二：商品房捆绑销售》
商品房捆绑销售是指以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价的行为。捆绑销售行为，在一定程度上可能侵害消费者自主选择权及公平交易权。随着房地产市场调控日趋严格，我国对商品房捆绑销售的法律及政策规制多次明令禁止此类行为。司法实践中，法院在判断开发商在商品房交易过程中是否存在捆绑搭售行为时，通常会结合购房人与开发商签署的合同是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，购房人是否存在重大误解、显示公平、乘人之危、被欺诈或胁迫等表意瑕疵，以及开发商是否侵害购房人的公平交易权及自主选择权等多种因素进行判断。
3.《兰台房建丨商品房预售合同纠纷系列专题之三：商品房合同外价款》
商品房合同外价款，是指以销售商品房过程中，开发商直接收取或间接收取的合同外价款，该部分款项不体现在购房合同、发票中。这类款项是房地产行业中的一种“潜规则”，名目五花八门，常见的有“茶水费”“更名费”“团购费”“电商费”等，在具体数额上也会因房地产所处的城市、地段、房价等因素而有所不同。我国已出台多项法律法规禁止收取合同外价款，多地也对开发商或中介机构收取商品房合同外价款的行为出台了相应限制政策。本文对购房合同继续履行、解除时，买受人能否要求返还合同外价款进行分析论证。
4.《兰台房建丨商品房预售合同纠纷系列专题之四：商品房质量问题》
本文主要讨论了商品房质量问题的常见表现形式、我国对商品房质量的法律法规及政策规制以及商品房质量常见法律问题。文章指出，房屋质量问题主要包括楼体不稳定、房屋漏水、墙皮脱落等，法院在处理房屋质量问题时，一般将其划分为三个层次：主体结构质量不合格、可以保修的一般质量问题和严重影响正常居住使用的问题。在商品房质量问题的法律处理上，法院会结合质量问题能否修复、是否影响房屋结构安全、合同目的能否实现等综合判断。建议出卖人和买受人在面对房屋质量问题时，应理性对待，区分房屋存在质量问题的严重程度，合理行使权利。
5.《兰台房建丨商品房预售合同纠纷系列专题之五：商品房设计变更》
常见的规划设计变更情形包括商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施公共服务及其他配套设施等规划许可内容；常见的设计变更情形包括商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，供热、采暖方式等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形。针对规划设计变更问题，开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更规划、设计，如出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当及时通知买受人，销售过程中应及时调整宣传材料，对于与买受人有重大利害关系的条款应予以提示、说明。买受人应关注合同条款内容，对有异议的内容及时提出，并要求开发商作出合理解释、说明。买受人在收到开发商关于规划、设计变更通知后，也应及时作出回应，合理关切自身利益需求。
6.《兰台房建丨商品房预售合同纠纷系列专题之六：商品房逾期交房》
本文以商品房的交付条件为切入点，对司法实践中常见的逾期交房相关法律问题进行归纳、总结。关于商品房的交付条件，一般由买卖双方在合同中约定，常见的约定有竣工验收合格、综合验收合格和竣工验收备案。司法实践中，多地法院对于逾期交房产生的责任承担的一般认定标准并无实质性差别：（1）除当事人另有约定外，开发商逾期交房，买受人请求赔偿银行按揭贷款利息的，法院一般不予支持，但法院可结案个案情况判决开发商赔偿买受人的租金损失；（2）一般而言，买受人接受了未经验收合格的房屋，开发商构成逾期交房；但买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍接收房屋，则不可以向开发商主张逾期交房违约金；（3）如买受人以房屋存在质量瑕疵为由拒不收房，开发商一般无须承担逾期交房责任；但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题时，开发商应承担逾期交房责任。然而，对于商品房“交付条件”的裁判尺度则不尽相同，还有赖于司法机关统一裁判尺度，以增强法律适用的确定性。
7.《兰台房建丨商品房预售合同纠纷系列专题之七：商品房逾期办证》
本文主要围绕开发商逾期办证引起的商品房预售合同纠纷展开。文章首先介绍了商品房登记的一般流程及所需材料，其次列举了商品房逾期办证的常见原因，并讨论了商品房逾期办证的常见法律问题，包括因第三人原因导致逾期办证时开发商的违约责任、买受人请求开发商支付违约金的诉讼时效起算时点，以及开发商同时存在逾期交房和逾期办证的违约行为时买受人是否可以同时主张违约金等。最后，文章给出了风险防范建议，商品房登记需要开发商、买受人的共同协作方可顺利办理完成：开发商应确保合法合规、及时办理登记，买受人应及时支付费用、配合办理登记，并及时主张权利。
8.《兰台房建丨商品房预售合同纠纷系列专题之八：商品房合同解除》
本文主要围绕商品房预售合同的解除展开，对常见合同解除事由、合同解除权的行使及其除斥期间、合同解除的法律后果等法律问题进行分析，并提出相应操作建议：首先，关于合同解除权的行使，需要关注合同解除权形成的时间及双方约定的解除权行使期限，在合同解除事由发生后，无论是否收到对方确认是否解除合同的催告通知，均需要及时确定是否行使解除权；在行使合同解除权的过程中，需特别注意留存行权相关证据，避免因解除通知未有效送达或未被认定为有效送达，进而被认定合同解除权的行使超过除斥期间。其次，如买受人认为开发商楼盘烂尾导致其最终可能无法获得所购房屋，此时买受人可要求解除商品房买卖合同与商品房担保贷款合同，而非单方要求停止偿还银行贷款，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同解除后，买受人才有权停止偿还贷款，以免产生贷款逾期进而对个人征信产生不利影响。