商品房买卖疑难案例裁判观点集成系列（八）|逾期办证纠纷相关民事裁判观点

房地产开发过程繁复冗长，其间涉及的法律关系更是随着日益发展的经济环境变得更加纷繁复杂，商品房买卖中的法律问题疑难程度更为突出。为深入探索商品房销售中的热点难点法律问题，规避相关法律风险、减少不必要的法律纠纷。我所陈江、洪雨泉律师团队结合多年实务经验，针对房地产销售过程中比较容易触发群体性纠纷的销售风险痛点，通过对全国及云南省房地产销售典型案例的检索整理与分析，对定金纠纷、认购纠纷、限购限贷纠纷等16类集中高发的案件类型进行了相关的典型案例、裁判观点的提炼归纳与分析。现将相关内容整理推送，以供大家参考，帮助大家在处理相关法律事务时做出更加合理的决定。
本系列推送内容总共涉及16类集中高发的案件类型，将分16期推送。本期观点集成推送——（八）逾期办证纠纷相关民事裁判观点
一 【公报案例】
（1）商品房达到交付使用条件后，开发商的交房义务包括应当按照合同约定以书面方式通知业主办理房屋交付手续，双方进行验收交接并签署房屋交接单等，而不仅仅局限于交付钥匙。
（2）商品房买卖合同的补充协议约定了逾期交付与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任不予承担，该约定属于免除开发商按时履行办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约责任。
【案例】：周某、俞某与余姚众安房地产公司商品房销售合同纠纷案【（2016）最高法民再61号】
二 出卖人主张逾期办证系第三人原因所致，但并无有力证据予以证实，即使系因第三人原因导致出卖人违约，根据合同法关于当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任之规定，出卖人仍应当就其违约行为向买受人承担违约责任。
【案例】：上诉人昆明邦盛房地产开发有限公司与被上诉人胡某、王某商品房销售合同纠纷一案【（2018）云01民终6071号】
三 出卖人为买受人办理房屋产权证的前提之一为买受人交清办理产权证所需的有效资料及相关费用。现办理产权证需要购房发票原件及复印件，而买受人并未举证证明已将发票原件交付给出卖人，故办证条件尚未成就，出卖人不构成违约，不应承担逾期办证的违约责任。
【案例】：上诉人李某与被上诉人云南浙联地产有限公司、原审第三人中国银行股份有限公司昆明市高新支行商品房预售合同纠纷一案【（2016）云01民终1977号】
四 出卖人在主观上不存在拖延办理权属登记的过错，客观上因政府规划调整无法在合同约定期限内完成房屋权属证书的办理，出卖人不存在逾期办证的违约行为，不应当承担逾期办证的违约责任。
【案例】：上诉人杨某与被上诉人昆明春融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案【（2015）昆民一终字第477号】
五 买受人未按照合同约定履行接房义务，也未按照合同约定付清配套费、契税、维修基金等费用，亦未出具书面的产权登记部门需要提交的材料，逾期办证系买受人自身原因导致，出卖人不承担逾期办证的违约责任。
【案例】：原告刘某、周某诉被告云南龙城农产品经营股份有限公司商品房买卖合同纠纷一案【（2015）呈民初字第680号】
六 合同约定由买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，但因客观原因导致项目开发推迟的，属于不能以出卖人意志所决定的客观情况，出卖人不承担该期间逾期办证的违约责任。但在客观原因消除后，出卖人未积极履行合同义务的，仍应当承担相应违约责任。另，项目绿地率不符合规划要求导致房产证无法办理，属于可归责于出卖人的原因，房屋已具备办理产权证条件后，出卖人未为买受人办理涉案房屋所有权证，应承担相应逾期办证违约责任。
【案例】：上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司与被上诉人齐某商品房销售合同纠纷一案【（2015）昆民一终字第683号】
七 出卖人协助办理产权登记超过合同约定期限的，应承担违约责任。购房合同仅对产权登记办理进行了约定，并未对国有土地所有权证的办理以及交付事项进行约定，在产权证已经办理的情况下，对于土地使用权证的办理，还需根据双方的约定办理相应委托手续，准备齐全相关办证资料后，由出卖人履行协助办理义务。但买受人不能主张出卖人应同时办理并交付土地使用权证。
【案例】：上诉人孙某、上诉人昆明盘通屋业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案【（2015）昆民一终字第980号】
八 因出卖人未完成综合验收导致不能办理房屋权证的，构成违约，应当支付逾期办证违约金。由于房屋尚不具备办证条件且无法确认办证时间，对买受人要求立即办理并交付产权证的诉请法院不予支持。
【案例】：上诉人熊某与上诉人云南佳益房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案【（2015）昆民速终字第208号】
九 出卖人未提交证据证明未办理房屋所有权证系因政府新、旧政策交替导致，且根据相关《行政处罚决定书》证实涉案房屋逾期办证系因出卖人自身问题所致的，出卖人应按照合同约定为买受人办理房屋所有权证，并承担逾期办证的违约责任。
【案例】：上诉人云南万通房地产开发有限公司与被上诉人贺某房屋买卖合同纠纷一案【（2015）昆民一终字第1036号】
十 出卖人逾期办证系因项目存在违法建设问题，导致行政许可尚未完善，不具备规划核实条件，在属于行政机关行政执法调整范畴的问题没有得到解决的情况下，买受人要求出卖人为其办理房屋产权证及国有土地使用证，事实上不能履行也无法通过法院判决强制执行履行。出卖人因自身原因导致逾期办证，由于违约行为一直持续，应支付逾期办证违约金至履行完毕办证义务时止。
【案例】：上诉人黄某与被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案【（2014）昆民一终字第736号】
十一 在买受人已完成付款等先合同义务的情况下，出卖人迟延报送登记资料以致产权迟延登记的，构成违约。购房合同未就逾期办证违约责任作出明确约定，法院可以综合考虑出卖人的违约情节，酌情确定由出卖人按已付购房款总额并按同期贷款年利率上浮30-50%的标准，向买受人支付自应当申办产权登记手续之日至实际交件之日的逾期办证违约金。
【案例】：上诉人张某与被上诉人云南中豪置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案【（2014）昆民一终字第776号】
十二 房屋未能办理产权登记的原因主要是买受人委托进行中空搭建导致变更房屋设计而违反规划所致，且买受人在出具设计、施工委托书时亦承诺对由此引起的责任全部自行承担，不属于法律规定的出卖人的原因，应由买受人自行承担涉案房屋无法办理产权登记的责任。
【案例】：上诉人王某与被上诉人昆明兴杰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案【（2013）昆民一终字第506号】