借款本息转为商品房买卖款项—— 简论借贷关系转化为商品房买卖关系的法律条件

在民间借贷中，不少出借人要求借款人提供诸如房屋等财产作为担保，通过签订买卖合同，约定在借款人无法依约履行还款义务时，以买卖合同为依据，直接取得房屋等财产等所有权，以此规避针对债权债务及担保财产的清算、折价或拍卖等程序。但这种“便捷操作”或”流质契约“为我国法律所禁止。
例如，《物权法》第一百八十六条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”同时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。”
虽然这类名为买卖实为借贷的行为并不为法律所认可，但如当事人之间作出新的意思表示，将借贷关系转为买卖关系的，则应在审判实践中认定该买卖关系的有效性。最高人民法院发布的72号《指导案例》即对此作出认定。
案例导引：
（2015）民一终字第180号
案情简介：
原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与被告彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
原告诉称：
根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：
汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房r买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。
最高院裁判观点（针对买卖合同的效力）：
本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
律师观点：
民事法律关系中，在未违反法律禁止性规定的情况下，应充分尊重当事人的意思自治。本案中，当事人在债务到期并完成结算的情况下，通过意思变更，终结借贷关系，转而建立买卖合同关系，将借款本息转为购房款。法律对于购房款的具体支付方式并未有限制，在基于正常市场价格，债权债务完成结算的情形下，当事人的行为也未造成相互间权利的失衡，其订立的购房合同应当予以认可，也有利于减少诉累。因此，在法律关系转化中最为关键的条件就是双方达成的新的合意，这是决定法律关系是否转化的决定性因素。
当然，本案中的购房款来自于尚未偿付的借款本息，对于借款本息的具体金额在审理中也应当予以审查，以避免假借购房款的名义，将超过法律、司法解释规定的超高利息合法化；避免出现以合法形式掩盖非法目的的情况，这也应是司法审查的重点。