规避限价之“价外收费”与“阴阳合同”相关实务问题分析

国家为了抑制房价的过快上涨，坚持房住不炒，保障群众的住房需求，除了限购政策以外，还颁布实施了限价政策，对房地产开发企业销售商品房的价格进行限制。但上有政策下有对策，房地产开发企业为了追求高额利润，能够以更高的价格销售房屋，采取了各类规避限价政策的措施，这些规避措施在实务中也导致房地产开发企业和购房者之间产生了较多的争议。笔者现对其中的“价外收费”与“阴阳合同”相关问题进行分析。
一、限价政策的内容
根据《价格法》，我国的商品和服务价格执行政府定价、政府指导价和市场调节价三种形式，其中前两种以中央的和地方的定价目录为依据，不在目录的都是执行市场调节价，商品房价格原本执行的是市场调节价。但随着房价的过快上涨带来的民生和经济问题，国务院于2010年出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，发改委据此于2011年颁布《商品房销售明码标价规定》，对商品房价格进行干预和调整。
结合地方政府颁布的相关文件的规定，限价政策一般指地方政府对新建商品房的预售价格、现房销售价格实行价格指导，如果商品房的销售价格超过备案价格的，则政府部门将暂不核发预售许可证或不予办理网签备案，以此来限制房地产开发企业高价售房的行为。
二、“价外收费”相关实务问题分析
（一）“价外收费”的表现
价外收费是指房地产开发企业除了收取商品房买卖合同约定的购房款外，另外以茶水费、电商费、服务费、指标费、团购费等名义收费，并支付给房地产开发企业指定的主体，购房者实际支付的购房款项总额远高于商品房买卖合同约定的价格及备案价。
这些费用中，有些是由房地产开发企业直接收取，比如茶水费、服务费，这种收费太过直接，非常明显地违反了价格法十三条，很容易引发主管部门的处罚。房地产开发企业更多采取的是如下更为隐秘的做法：（1）以其内部人员声称有低价内购资格或指标，由其内部人员以收取资格或指标转让费的名义收取价外费用；（2）以交由第三方包销、分销或第三方组织团购为由，由其关联第三方以服务费、电商费、团购费或中介费的名义收取价外费用。
（二）行为效力分析
（1）房地产开发企业直接收取价外费用时，其行为明显违反了价格法十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，违反了社会公共利益，当属无效民事行为。
案例1：（2019）湘01民终574号
案情简介：2017年5月23日，谢霞玲购买乐万邦房地产公司一套房屋，并签订《润景园认购协议》一份，约定以按揭方式支付购房款，房屋总价为1266084元。同日，谢霞玲还向乐万邦房地产公司出具《承诺书》，确认房屋总价为1266084元，并承诺如果网签单价高于11400元/㎡，谢霞玲不须补差价，如果网签单价低于11400元/㎡，谢霞玲同意按现金方式补交差价。2017年8月11日，谢霞玲与乐万邦房地产公司签订网签合同，房屋单价为10290元/㎡，总房价为1142807元。合同签订后，谢霞玲向乐万邦房地产公司支付购房款。2017年8月6日，谢霞玲通过其在中国光大银行长沙新华支行账户现金取款112277元，并按照要求支付至乐万邦房地产公司处。后谢霞玲称其支付的112277元差价款未计入总房款，是乐万邦房地产公司为逃避监管变相抬价的行为，乐万邦房地产公司在合同外收取的“房屋差价”没有事实依据和法律依据，应当予以返回，遂诉至法院。
审判要旨：《润景园认购协议》和《承诺书》中约定的房屋单价高于《商品房买卖合同》中约定的单价，上诉人据此在《商品房买卖合同》约定价格的基础上另外收取了被上诉人的购房加价款，属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益。一审判决依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定认定该行为系无效民事行为，在适用法律上并无不当。上诉人主张一审判决适用法律错误的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。最终维持了一审判令乐万邦房地产公司向谢霞玲返还差价购房款112277元的判决结果。
（2）房地产开发企业采取隐秘、间接的收取价外费用方式时，多数是声称交由第三方包销、分销，从而由第三方公司或房产中介以提供服务方式收取费用。但在正常法律关系下，房地产开发企业委托第三方包销、分销的，应是房地产开发企业与第三方形成代理或居间关系，应由房地产开发企业向第三方支付费用，第三方向购房人收取费用本无依据。但实务中，第三方公司会同时与购房人签署一份协议，从而弥补第三方向购房人收取费用的依据缺陷问题。在此情形下，购房者多数难以证明系房地产开发企业强制性收取价外费用，根据对相关案例的分析，大部分法院根据证据显示的情况，均作出了对购房者不利的判决。
案例2：（2018）沪0109民初25125号
案情简介：2016年11月17日，张家莹、张家琳购买湖州市“御湖天誉”房屋一套，与开发商朗惠公司签订《商品房买卖合同》房屋价格640，339元。商怔公司另向张家莹、张家琳收取了团购费9万元。后张家莹、张家琳发现备案总价为653，408.23元，支付团购费的承诺系写在张家莹、张家琳与朗惠公司签订的《御湖·天誉商品房定房协议》上。张家莹、张家琳称其以为系朗惠公司在收取团购费，事后才发现是商怔公司开具的收款收据。张家莹、张家琳认为，商怔公司与张家莹、张家琳之间未签订过合同，商怔公司收取张家莹、张家琳团购费没有合同依据和法律依据，属于不当得利，应予返还。
审判要旨：本院认为张家莹、张家琳购买系争房屋，在与朗惠公司签订《定房协议》时，签字确认另需支付团购费9万元，并实际支付了该笔费用。张家莹、张家琳虽未与商怔公司签订合同，但张家莹、张家琳对购房需支付团购费知晓并认可，且明知须支付包括团购费9万元在内的总金额为730339元的购房对价才能购买取得系争房屋。商怔公司与朗惠公司签订过分销合同，根据分销合同的约定，商怔公司进行房屋分销可收取电商费用，由商怔公司直接向成交客户收取。分销合同虽未使用“团购费”一词，但商怔公司收取团购费依据的就是该分销合同，商怔公司收取的团购费实际就是分销合同约定的电商费用，该款系朗惠公司在商怔公司履行代销房屋义务后应支付给商怔公司的对价。对张家莹、张家琳而言，其支付的团购费实际属于其应支付给朗惠公司购房款的一部分，该款包含在张家莹、张家琳认可支付的730339元总房价款内，现根据分销合同的约定，由商怔公司直接向张家莹、张家琳收取。朗惠公司与商怔公司在房屋分销过程中，如有规避法律、违反限价规定的行为，应由相关行政部门进行查处，对张家莹、张家琳应支付730339元购房对价不构成影响。现张家莹、张家琳以不当得利为由主张返还该9万元，理据不足，本院不予支持。
案例3：（2018）沪01民终3424号
案情简介：2016年8月22日，垄汇公司与奚斌签订定金合同，约定乙方购买系争房屋，每平米单价为25，300元，总房价款为3，827，352元；优惠方式：乙方所购买房屋，在签约时另行支付电商30万元，总价可享30万元抵60万元的团购优惠（电商费不能以现金方式支付，必须为POS机，户名为上海XX有限公司）。2016年8月28日，奚斌、垄汇公司签订出售合同，约定奚斌向垄汇公司购买系争房屋，单价为每平方米20，954.52元，房屋总价为3，170，000元。奚斌将购房款支付给垄汇公司，2016年8月28日向案外人上海XX有限公司支付30万元。事后奚斌从“网上房地产”网站查询到系争房屋的预售许可证，显示备案单价为20，700元，报价可浮动-20%，实际售价远远高于系争房屋的备案价格，所谓电商优惠价30万元抵60万元的优惠也是虚假优惠。奚斌提起诉讼，要求垄汇公司退还超出备案价格多收的338，504元并赔偿损失338，504元。
审判要旨：商品房销售中的“备案价”则是政府近年来为了遏制部分城市房价过快上涨而采取的行政手段。发改价检（2011）548号《国家发展改革委关于发布的通知》明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。因此“备案价”属于政府指导价格，与商品的“原价”不同。其次，商品房买卖是一个市场行为，因此开发商可以自主决定商品房价格。开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚的法律后果。因此，开发商高于备案价销售房屋的行为并不等同于价格欺诈。是否构成价格欺诈，还是要从合同法的角度出发，从交易一方是否利用另一方获取交易信息上的弱势地位，是否利用双方交易信息的不对称，是否通过欺骗或误导方式诱骗另一方完成交易等方面进行审查。而本案系争房屋买卖的整个过程，并不存在上述欺诈行为。奚斌对双方约定的房价及载明的“电商费”的数额及性质不存在认知上的错误，垄汇公司作为开发商也不存在欺骗或误导方式诱骗奚斌完成系争房屋的买卖。现系争房屋的买卖合同已经全部履行完毕，奚斌亦明确不要求解除买卖合同。故奚斌主张垄汇公司存在价格欺诈的行为，本院难以采纳。
案例4：（2019）浙06民终5309号
案情简介：2017年9月24日，杨传芳、邓金华与房雀公司签订《【君悦龙山】购房优惠服务及认购协议》一份，载明房雀公司依托自身企业品牌、信用及资源，为购房人从开发商处争取到优惠条件购买阳光城君悦龙山项目，购房人愿意接受房雀公司提供的本次购房优惠服务，并约定团购金额为10万元，优惠金额为13万元，选定后的房源合同总价为85万元。购房优惠服务费10万元于2017年10月1日签约当日一次性付清（服务费不计入签约合同价）。获知渠道为顺驰地产。同日，杨传芳、邓金华与中大公司签订《商品房认购书》一份，约定杨传芳、邓金华认购选定房屋，总房款为100万元。2017年9月28日，中大公司与杨传芳、邓金华签订《商品房买卖合同》一份，约定杨传芳、邓金华购买上述房屋，建筑面积89.77平方米，总价款为85万元。同日，杨传芳、邓金华向房雀公司支付10万元，房雀公司向杨传芳、邓金华出具金额为10万元，收款事由为购房服务费的收据一份。
审判要旨：两上诉人认为案涉协议无效的主要理由是该协议违反国家对房价的宏观调控政策，两被上诉人以服务费的方式变相收取房款，使得两上诉人实际支付的房价高于备案价。本院认为，国家对房价的宏观调控政策针对的是商品房买卖合同关系，并非是本案的服务合同关系，两者显属不同法律关系，且两上诉人提供的用以主张案涉协议无效的依据又均来源于政策性文件，而该系列文件既非是法律法规，也非是规章，故其主张适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》依据不足。结合合同法第五十二条的规定，政策性文件不能作为认定合同无效的依据，且现有证据也不足以证实两被上诉人存在以服务费的方式变相收取房款的情形。故根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的一般证据规则，两上诉人应当自行承担相应的不利后果，一审认定涉案协议有效并无不当。至于备案价的问题，系政府行政管理部门对房屋销售行为的一种监管措施，若两上诉人认为两被上诉人违反该监管措施的，可向相关行政管理部门寻觅救济途径。关于协议的履行问题。该协议与《商品房认购书》《商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，各方均应遵照履行。根据案涉协议约定，两上诉人在向房雀公司支付10万元服务费后，可在与中大公司签订商品房买卖合同时享受13万元的优惠金额。现案涉《商品房买卖合同》确定的购房款较之前的《商品房认购书》认购的购房款而言已优惠了15万元（含中大公司普惠的2万元），故应认为两上诉人已实际享受到了房雀公司提供的服务，其再诉请返还案涉服务费及孳息于法无据，本院不予支持。
（三）政策的补救
正如以离婚规避限购，逼迫部分地方政府最终出台离婚后数年内仍无购房资格的政策一样，就房地产开发企业隐秘的收取价外费用方式，部分地方政府或主管部门也针对性出台政策进行规制。典型如浙江省住房和城乡建设厅于2020年10月29日下发的《关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》，规定房地产承销机构及其人员代理销售商品房时，不得以提供居间服务等名义变相收取应由开发企业支付的佣金以外的“电商费”“服务费”“咨询费”等价外费用。
三、“阴阳合同”相关实务问题分析
（一）何为“阴阳合同”
“阴阳合同”，也称“黑白合同”，是指房地产开发企业与购房者签订两份商品房买卖合同，“阴合同”是双方的真实意思表示，其中约定的商品房价格是购房者实际支付的价格，且高于商品房的备案价格，“阳合同”约定的商品房价格为房屋管理部门限价要求的价格，用于房屋管理部门备案。
（二）合同效力认定
商品房买卖中阴阳合同的效力认定与建设工程中阴阳合同效力认定的规则不同。建设工程中的阴阳合同，其行为架空招标投标法，损害社会公共利益，故阴合同违反效力性强制性规定，属于无效；而商品房买卖中的阴阳合同，其行为后果仅涉及税款流失问题，可以通过行政手段补救，故应探究双方真意，阳合同非双方真实意思表示，阴合同仅违反管理性强制性规定，仍属有效。就商品房买卖中阴阳合同问题，各地的高级人民法院出台的相关指导意见也持上述观点。
广东省高级人民法院出台的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第八条规定：“当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的，应予支持。”
安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第十一条规定：“当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，因该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议的，人民法院应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同。”
（三）阴阳合同是否影响房屋产权登记
商品房买卖合同在房管部门备案，是办理产权登记的程序要件，阴阳合同下，备案合同已属无效，是否影响将来的产权证办理呢？笔者认为，备案合同虽属无效，但双方买卖房屋的合意是真实的，备案价格的不真实并不影响双方的实际履行，虚假价格问题可以通过补缴税款的方式解决，故阴阳合同不应影响房屋的产权证办理。
四、结语
通过前述分析不难看出，就“阴阳合同”，实务中并无太多分歧，法院认定标准趋于一致；但就“价外收费”，因其行为较为隐秘，认定多有分歧，部分地方政府及主管部门已经采取措施进行规制，但进入诉讼时，其效力认定其实取决于购房人能否撕破第三方收费外衣的举证能力。