住宅小区架空层，属于开发商还是业主所有？（上）

开发商为改善住宅小区的环境或其他目的，将小区内每栋建筑的首层架空，设置为停车位、物业用房、休闲活动等用途空间，这部分被架空的空间即被称之为“架空层”。
实务中因架空层产生了诸多纠纷，开发商认为架空层属于其所有，可由自身需要加以使用；业主则认为架空层属全体业主共有，只能将其作为小区业主公共使用。
以下郧和律师结合司法裁判案件，对架空层的权属认定进行梳理分析。
目 录
一、架空层的定义
二、架空层权属争议
三、架空层权属理论观点梳理
四、架空层权属认定的裁判观点
五、架空层权属判断的实务标准
六、郧和律师倾向性意见
一、架空层的定义
按照《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定，架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。《民用建筑设计统一标准GB50352-2019》中对“架空层”作了明确定义，其中记载架空层是用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间；有人员正常活动的架空层的净高不应低于2.0m。
由此看出，架空层最明显的特征是由结构支撑、开敞，需满足一定高度要求。
二、架空层权属争议
如果开发商与业主没有就架空层的权属问题进行约定，双方往往会因架空层的所有权和使用权问题产生争议。
1.开发商观点：
开发商认为小区架空层的产权应当归其所有，理由是根据所有权归属的一般原则，即通常所说的“谁投资、谁拥有、谁受益”的原则。
2.业主观点：
架空层的产权应归全体业主共有，理由是楼房架空层建筑面积不计算容积率，因此，架空层的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其产权依附于住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。因此，当小区业主取得小区住宅的所有权后，自然就取得了架空层的所有权。
3.现行法律法规暂无关于架空层权属的明确规定
架空层的产权归属之所以存在争议，其一是因为大部分架空层在规划初期往往没有明确规定其用途，比如是否作为小区车库或物业服务用房，用途的不确定就无法判定是否是公共部分，也就引发架空层权属纠纷。其二是《民法典》及其司法解释在“业主共有部分”列举范围中并没有提到架空层，因此，就不能当然推断架空层属于法律规定的业主共有部分，以上原因，就导致架空层区域存在权属不明或发生产权冲突的情况。
三、架空层权属理论观点梳理
观点1：合同约定论。
住宅小区架空层的产权由开发商与业主在合同中约定，依合同约定确定其产权归属。
观点2：推定权属论。
如果在合同中没有约定或约定不明时，就按规划的用途来划分，规划为小区公共活动场所的，推定小区架空层的产权属于业主共有，规划为小区配套停车场的则由房地产开发商所有。
观点3：销售成本收益归属论。
当开发商未将小区架空层建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区架空层的产权属于房地产开发商，只要产权登记机关能够核发产权证，开发商对架空层就拥有独立所有权，在取得销售许可证后，可以对外出售；反之，其产权属于业主共有。
观点4：登记凭证确权论。
架空层的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有。
观点5：共同共有论。
架空层归属在法律上没有规定，合同也没有特别约定的情况下，推定为开发商与业主共有，开发商出售或处置架空层时，必须征得业主同意。
观点6：所有权和使用权分离论。
开发商享有所有权，业主有专有使用权，在未征得业主同意前，不允许开发商将架空层出售给小区以外的人。