【第五章 面积差异处理方式】、【第六章 规划设计变更】新旧版本无变化 | |
【第七章 商品房质量及保修责任】 | |
第十六条 商品房质量 （一）地基基础和主体结构 出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人不解除合同的， 。 （二）其他质量问题 该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理： （1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。 （2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人不解除合同的， 。 （三）装饰装修及设备标准 该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。 不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、 、 方式处理（可多选）： （1）及时更换、修理； （2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价； （3） （4） 具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。 （四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施 1. 该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准，标准名称： ，标准文号： 。 该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准，标准名称： ，标准文号： 。可能受到的噪声污染情况、建筑隔声设计及采取的防治措施见附件七。 该商品房室内空气质量或建筑隔声情况以及噪声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。 2. 该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。 未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。 第十七条 保修责任 （一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件八。 （二）下列情形，出卖人不承担保修责任： 1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害； 2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害； 3. （三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人 日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。 第十八条 质量担保 出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由 承担连带责任。关于质量担保的证明见附件九。 | 第十六条商品房质量 （一）地基基础和主体结构 出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。 经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人不解除合同的， 。 （二）其他质量问题 该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理： （1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。 （2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人不解除合同的， 。 （三）装饰装修及设备标准 该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。 不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、 、 方式处理（可多选）： （1）及时更换、修理； （2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价； （3） （4） 具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。 （四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施 1. 该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准，标准名称： ，标准文号： 。 该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准，标准名称： ，标准文号： 。 该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。 2. 该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。 未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。 第十七条保修责任 （一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。 （二）下列情形，出卖人不承担保修责任： 1. 因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害； 2. 因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害； 3. （三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人 日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。 第十八条质量担保 出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由 承担连带责任。 关于质量担保的证明见附件八。 |
【合同变化】 新版合同增加了“可能受到的噪声污染情况、建筑隔声设计及采取的防治措施”。 【律师解读】 新版合同对环保措施要求更为严格。 | |
【第八章 合同网签备案及不动产登记】 | 【第八章 合同备案与房屋登记】 |
第十九条 预售合同网签备案 （一）出卖人和买受人达成商品房买卖意向的，出卖人应到房屋所在地住房城乡建设（房地产）主管部门办理商品房预售合同网签备案，并将本合同网签备案情况告知买受人。 （二）有关预售合同网签备案的其他约定如下： 第二十条 不动产登记 （一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。 （二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起 日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第 种方式处理： 1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金。 2. （三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 | 第十九条预售合同登记备案 （一）出卖人应当自本合同签订之日【 日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。 （二）有关预售合同登记备案的其他约定如下： 第二十条房屋登记 （一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。 （二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起 日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第 种方式处理： 1. 买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金。 2. （三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 |
【合同变化】 1. 原调整为“合同网签备案”。 2. 原“房屋登记”调整为“不动产登记”。 3. 新版合同取消了旧版合同关于网签备案期限的约定。 【律师解读】 1. 新版合同将“合同备案”调整成“合同网签备案”表述更为准确，严谨。 2. 新版合同统一使用“不动产登记”取代“房屋登记”，与《不动产登记暂行条例》中的表述予以统一。 3. 旧版合同以合同条款的方式对出卖人合同网签备案期限予以明确要求（可由双方协商确定，但最长期限不超过合同签订之日起30日）；新版合同在合同条款中取消了关于网签备案期限的约定。但是律师认为，新版合同虽在合同条款中取消了关于网签备案期限的约定，但并不代表出卖人可以无时间限制的办理合同网签备案。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。据此可知，即使新版合同取消了合同网签备案时间的约定，但出卖人仍应依法于买卖合同签订后30日内到房屋所在地住房城乡建设（房地产）主管部门办理商品房预售合同网签备案。 | |
【第九章 前期物业管理】新旧版本无变化 | |
【第十章 其他事项】 | |
第二十二条 建筑物区分所有权 （一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 （二）以下部位归业主共有： 1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房； 3. （三）双方对其他配套设施约定如下： 1.规划的车位、车库 ： 2.会所： 3. （四）该商品房项目中的由出卖人代建的公办义务教育阶段的学校、教育专项规划中确定的公办幼儿园、社区卫生服务中心（站）、社区办公和活动用房等公建配套设施，建成后应无偿移交给政府及相关接收主体，产权归政府或政府相关部门所有。 第二十三条税费 双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。因预测面积与实测面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，由 承担。 第二十四条销售和使用承诺 1.出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 2.出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不得擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。 3.出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分。 4.出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体内容见附件十一。 5.买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。 6. 7. 第二十五条 送达 出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】【邮寄挂号信】【 】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起 日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。 第二十六条 买受人信息保护 出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。 第二十七条 争议解决方式 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或按照下列第 种方式解决： 1．依法向房屋所在地人民法院起诉。 2. 提交 仲裁委员会仲裁。 第二十八条 补充协议 对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。 补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 第二十九条 合同生效 本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共 页，一式 份，其中出卖人 份，买受人 份，【 】 份，【 】 份。合同附件与本合同具有同等法律效力。 出卖人（签字或盖章）： 【法定代表人】（签字或盖章）： 【委托代理人】（签字或盖章）： 【法定代理人】（签字或盖章）： 签订时间： 年 月 日 签订地点： 买受人（签字或盖章）： 【法定代表人】（签字或盖章）： 【委托代理人】（签字或盖章）： 签订时间： 年 月 日 签订地点： 销售人员姓名： 从业上岗证号： | 第二十二条建筑物区分所有权 （一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 （二）以下部位归业主共有： 1. 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 2. 该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房； 3. （三）双方对其他配套设施约定如下： 1. 规划的车位、车库： ； 2. 会所： ； 3. 。 （四）由出卖人代建的公办义务教育阶段的学校、社区卫生服务站、社区活动用房等相关公建配套设施在建成后应无偿移交给政府或政府相关部门，产权归政府或相关部门所有。 第二十三条税费 双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。因预测面积与实测面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，由 承担。 第二十四条销售和使用承诺 1. 出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 2. 出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。 3. 出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分。 4. 出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体内容见附件十。 5. 买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。 6. 7. 第二十五条送达 出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】【邮寄挂号信】【 】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起 日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。 第二十六条买受人信息保护 出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。 第二十七条争议解决方式 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或按照下列第 种方式解决： 1. 依法向房屋所在地人民法院起诉。 2. 提交 仲裁委员会仲裁。 第二十八条补充协议 对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。 补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 第二十九条合同生效 本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。 本合同及附件共 页，一式 份，其中出卖人 份，买受人 份，【 】 份， 【 】 份。合同附件与本合同具有同等法律效力。 出卖人（签字或盖章）： 【法定代表人】（签字或盖章）： 【委托代理人】（签字或盖章）： 【法定代理人】（签字或盖章）： 签订时间： 年 月 日 签订地点： 买受人（签字或盖章）： 【法定代表人】（签字或盖章）： 【委托代理人】（签字或盖章）： 签订时间： 年 月 日 签订地点： |
【合同变化】 1. 新版合同在由出卖人代建的“公建配套设施”中增加了“公办幼儿园”、“社区办公用房”。 2. 新版合同在合同落款处增加了“销售人员信息”。 【律师解读】 1. 旧版合同约定的出卖人代建的“公建配套设施”包括“公办义务教育阶段的学校、社区卫生服务站、社区活动用房等”，新版合同在旧版合同的基础上，增加了“公办幼儿园”、“社区办公用房”，代建的房屋有所扩大。 2. 在合同版本中增加销售人员个人信息是新版合同的亮点之一。此前，因在房屋销售环节存在部分销售人员夸大宣传、虚假承诺的问题，新版合同在落款处增加了“销售人员姓名”、“从业上岗证号”内容，将销售人员个人信息记载于合同内。此项变化对规范销售人员的销售行为具有积极作用。作为出卖人应严格规范销售人员的销售行为，若委托销售代理公司销售房屋，应在代理合同中对销售人员违规销售行为的违约责任予以明确，另应对销售话术内容及所有宣传广告等书面文件内容予以审核，避免出现夸大宣传、不实宣传、违规宣传等情况的发生。 | |
【附件一 房屋平面图】、【附件二 关于该商品房共用部位的具体说明】、【附件三 抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定】、【附件四 关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定】、【附件五 关于本项目内相关设施、设备的具体约定】、【附件六 关于装饰装修及相关设备标准的约定】新旧版本无变化 | |
【附件七 可能受到的噪声污染情况、建筑隔声设计以及采取的防治措施】 | |
【合同变化】 新版合同新增附件“可能受到的噪声污染情况、建筑隔声设计以及采取的防治措施” 【律师解读】 我国现行环境保护法律和相关建筑设计的国家标准，对开发商在房地产开发项目中所承担的防噪义务均有相应规定。如《环境噪声防治法》第37条规定，在已有的城市交通干线的两侧建设商品房时，应当按照国家规定间隔一定距离，并采取减轻、避免交通噪声影响的措施。《民用建筑隔声设计规范》第2.0.4条和3.3.2条规定，在进行建筑设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向选择及平面布置等应作综合考虑。在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施；当沿城市干道建盖商品房时，卧室或起居室不应设在临街的一侧。如设计确有困难时，每户至少应有一主要卧室背向吵闹的干道。当上述条件也难以满足时，可利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施。为了减少由门窗传入的噪声，外墙的门窗必须严密，必要时应采用密封条。此外，《住宅设计规范》、《民用建筑隔声设计规范》也对隔声设计标准予以明确规定。 新版合同新增附件“可能受到的噪声污染情况、建筑隔声设计以及采取的防治措施”，通过合同条款对房屋实际遭受噪声影响的情况及出卖人采取的噪声防治措施予以明确约定，有利于买受人了解房屋的真实情况，也方便主管部门对出卖人噪声防治情况进行监督。 | |
【附件八 关于保修范围、保修期限和保修责任的约定】、【附件九 关于质量担保的证明】、【附件十 关于前期物业管理的约定】、【附件十一 出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明】、【附件十二 补充协议】、【附件十三 建设项目土地出让条件书】、【附件十四 建筑节能公示内容】 | 【附件七 关于保修范围、保修期限和保修责任的约定】、【附件八 关于质量担保的证明】、【附件九 关于前期物业管理的约定】、【附件十 出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明】、【附件十一 补充协议】、【附件十二 建设项目土地出让条件书】、【附件十三 建筑节能公示内容】 |
【合同变化】 附件编号变化。 【律师解读】 因新版合同增加了附件“可能受到的噪声污染情况、建筑隔声设计以及采取的防治措施”，新版合同附件编号递增一位，新版合同“附件八——附件十四”与旧版合同“附件七——附件十三”内容没有变化。 | |