不动产登记“空降”昆明，二手房买卖“路在何方”？

2016年6月27日，昆明市人民政府下发了《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》，明确自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产权证明，停发旧证。2016年6月29日17:00起，市国土、住建、林业部门停止受理土地、房屋、林权登记业务；启用新的不动产权证书和不动产权证明后，市国土、住建、林业部门依法颁发的原房屋、土地、林权证书和登记薄继续有效，按照“不变不换”的原则，权利不变动，证书不更换。
不动产登记制度“空降”昆明。
案例分享
自昆明市实施不动产登记制度两个月以来，相关媒体、网络陆续曝出昆明市区有大量小区因历史遗留问题或开发商拖欠相关资金，无法取得《国有土地使用证》，二手房无法上市交易，甚至还传出“上百个小区二手房交易中断”的消息。近期，也已有多位当事人在交易二手房过程中出现了纠纷和麻烦。
案例一：
A1与B1（笔者当事人）于2016年6月初签订了《房屋买卖合同》，由B1购买A1的房屋一套，付款方式为银行按揭付款。合同签订后，B1按照合同约定向A1支付了购房首付款、缴纳了相关税费、办理了房屋过户手续并取得了《房屋所有权证》。同时，B1亦按照约定向某银行申请按揭贷款。在某银行审批过程中，昆明市开始实施不动产统一登记，该银行在昆明市盘龙区不动产登记中心申请抵押登记时，因该房屋出售之前未办理《国有土地使用证》（原因系开发商申请资料和条件不符合），昆明市盘龙区不动产登记中心不予受理该银行的抵押登记申请，银行无法发放按揭贷款，B1无法按照合同约定支付购房尾款，A1与B1就《房屋买卖合同》的履行及违约责任承担发生争议，各执己见，均认为对方存在违约行为，并欲追究对方的违约赔偿责任。
案例二：
A2（笔者当事人）与B2、某房屋中介公司于2016年7月初签订了《房屋买卖合同》，由B2购买A2的房屋一套。因该房屋存在银行按揭抵押，某房屋中介公司工作人员在提供居间服务过程中，告知A2先行偿还银行按揭贷款，解除房屋抵押登记，再到国土资源局查询并申请出具该房屋的土地使用权登记情况即可交易。随后，A2通过民间借贷的方式以高额利息借款人民币50万元，先行偿还银行按揭贷款，解除了房屋抵押登记，“赎回”了《房屋所有权证》。但A2到国土资源局申请出具该房屋土地使用权登记情况时，国土资源局告知因开发商土地土地登记手续不齐全，不能办理《国有土地使用证》，无法核实该房屋土地使用权登记信息。现该房屋因未取得《国有土地使用证》，无法办理不动产权证过户手续，交易无法完成，A2也无资金偿还民间借款，在需承担高额借款利息的同时，还面临承担违约责任的风险。
律师解析
以上两个案例系典型的因不动产统一登记制度实施后出现的二手房买卖纠纷。而在不动产统一登记制度实施之前，我国实行的是房屋所有权与土地使用权分开登记的制度，现实中，相当一部分人只持有《房屋所有权证》，诸多因素导致《国有土地使用证》尚未办理。但即便没有办理《国有土地使用证》，根据《城市房地产管理法》第32条的规定，即“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”以及《物权法》第147条的规定，即“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，在不动产统一登记制度实施之前，该房屋是能够正常交易的。
类似的案例在不动产登记实施后可能大量存在，尤其是案例一，《房屋买卖合同》的违约责任究竟归责于哪一方合同主体，有两种观点：
第一种观点：按照合同签订时的实践操作经验及政策，该房屋能够办理过户手续，也能办理银行抵押登记手续，既然合同约定了买房人的付款期限，而买房人未能办理银行按揭抵押手续，未能按期限付款的原因不可归责于卖房人，按照合同约定，买房人应当承担违约责任及所产生的损失。
第二种观点：合同签订时，虽然按照当时的实践操作经验及政策，能够办理过户手续，也能办理银行抵押登记手续，但当时的政策系《房屋所有权证》及《国有土地使用证》分开办理，即使办理了《房屋所有权证》，卖房人也应承担办理《国有土地使用证》过户手续的附随义务。现不能办理《不动产权证书》的根本原因系卖房人在出售房屋时，开发商资料或欠缴相关费用，无法办理分宗的《国有土地使用证》，买房人对此没有过错，由此而产生的违约及赔偿责任应当由卖房人承担。
前述两种观点，笔者一直坚持认为土地权属有瑕疵的房屋，不得上市交易，故更倾向于第二种观点，正因为卖房人出售房屋时，按照“地随房走”的原则，该房屋占用范围内的建设用地使用权也应当一并转让，买房人所支付的合同价款也应当理解为房地合一的价款，卖房人就应当保证该房屋所有权及土地使用权能够一并过户。本案中，由于卖房人所出售房屋占用范围内的建设用地使用权的权属存在瑕疵，对此卖房人应当承担交易无法达成的违约赔偿责任。
值得进一步探讨的是，案例一存在特殊之处，即：如果合同双方通过诉讼方式解除《房屋买卖合同》并追究违约、赔偿责任，即使在法院判决解除合同后，由于原房屋登记部门停止办理房屋所有权登记业务，在土地使用权存在瑕疵的情况下，新成立的不动产登记中心也不受理该房屋的《不动产权证书》登记申请，该房屋最终也可能面临无法将房屋所有权证办回至卖房人名下，造成该房屋所有权证由买房人持有的尴尬局面。
至于案例二，笔者认为其主要原因，是由于A2一方对不动产统一登记政策的不熟悉，加之某房屋中介公司不负责、不熟悉政策、未了解核实该房屋土地使用权的真实情况，急于促成交易导致，对于B2来讲，可通过民事诉讼方式追究A2和房屋中介公司的违约赔偿责任。
解决办法
为解决不动产登记制度过渡问题，实践操作中，未取得土地使用证的情形有两种：一种是开发商的原因导致，如《国有土地使用证》（大证）存在抵押、未提交符合办理土地分宗登记条件的材料、欠缴土地出让金等；另一种是该土地具备办理分宗登记的条件，因原权利人的原因未能及时办理。
第一种情形，由于土地登记部门无法核实该房屋占用范围内的建设用地使用权登记信息，现有政策下，难以过户。
第二种情形，不动产权利登记中心采用的方式为：由土地登记部门出具《昆明市个人已购住房土地登记查询结果登记表》，此登记表中会显示土地宗号、分宗号、分宗面积等信息，不动产登记中心凭该登记表及《房屋所有权证》，可以办理《不动产权证书》，进而办理不动产抵押登记，完成交易。
律师建议
鉴于前述案例，为保证交易的正常进行，维护买卖双方的合法权益，预防法律纠纷，笔者建议二手房买卖双方在签订《房屋买卖合同》之前，应开展如下工作：
一、核实买卖标的是否两证齐全（即《房屋所有权证》和《国有土地使用证》）或者是否办理了《不动产权证书》或《不动产权证明》，如果不齐的，应到土地登记部门落实未能办理《国有土地使用证》的原因，谨慎交易或者暂不交易。
二、目前，由于不动产登记制度刚实施后，办理《不动产权证书》所需时间长于之前办理《房屋所有权证》所需时间，建议在合同中约定合理的付款期限，以避免因逾期付款而承担违约责任。
三、在已经出现纠纷时，及时咨询专业律师，采取最为妥当的处理方式，以避免损失的进一步扩大。