房屋买卖合同纠纷系列案引发的思考

因开发商五证不全而签订的商品房买卖合同，根据法律规定应为无效合同，审判实务中，将合同认定为非无效合同并且要求买受人交纳购房款的情形更是寥寥无几，本案就是这“寥寥无几”中的一个。
近几年，商品房买卖纠纷案件呈大幅上升趋势，并且案件的类型复杂多样。常见的有：要求办理权属证书、 支付违约金、 解除合同赔偿损失、确认合同无效双倍赔偿、按约定履行、双倍返还定金、解除合同返还房款及利息等，其中，因房屋产权证而引发的纠纷约占全部商品房买卖纠纷案件半数以上。这类案件的涉诉人数多、群体性诉讼比重大，业主人数往往是几十甚至上百人，并且案件审理难度大，审理周期长。在案件审理过程中，因开发商五证不全而签订的商品房买卖合同，根据法律规定应为无效合同，而将合同认定为非无效合同并且要求买受人交纳购房款的情形更是寥寥无几，其难度系数不言而喻。
一、案情梗概
（一）顾问单位---来之不易的商品房
本系列案的开发商一直是本人服务的顾问单位。在建设房屋时就受到了各种阻碍，为了使房屋符合法律规定，取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证，该开发企业一直在各相关部门之间奔波，因当时此区域急需开发建设的特殊背景，政府最终允许该项目一边开发建设一边办理相关手续。
在项目建设完成时，尚无齐全的开发建设手续，也无法办理按揭贷款。经政府部门协调，该开发商同意买受人退房，或者以分期付款方式支付剩余购房款。该开发商向买受人告知了这一情况，60余位买受人表示接受房屋现状并愿以分期付款方式支付剩余购房款，于是双方签订了《补充协议》，该开发商向买受人交付了房屋。
（二）买受人有失诚实信用，拒交剩余房款并以五证不全为由抗辩
之所以形成“房屋建成并交付后补办相应手续”的不正常状态，除开发商自身原因外，主要还是由于当时特殊的开发、建设背景造成的，该区域内同时开发建设的项目大多存在同样的问题，而作为历史遗留问题，政府相关部门亦在积极处理，解决。
在此状态下，买受人选择接收并使用房屋，应视为对房屋现状的认可。同时，作为合同相对方，买受人在合同订立及履行过程中，应尽到基本的审查义务和注意义务，并有权选择是否购买、接收或使用。但其在订立合同、交纳部分购房款以及接收、使用涉案房屋时，均未就合同效力、涉案房屋的状态等问题提出异议，亦未积极主张权利，在开发商要求其支付房屋剩余价款时，却以此作为抗辩理由，显然有失诚实信用。
（三）代理意见最终被采纳，五证不全亦可要房款
我方作为开发商的代理人，向法院提出要求买受人交纳剩余房款的诉讼请求，一审法院以未取得包括商品房预售许可证在内的五证为由，判决驳回我方的诉讼请求。
我方不服一审判决提起上诉，二审法院最终采纳了我方代理意见。二审判决以涉案合同为效力待定合同，买受人接收并使用该房屋，应视为对现状的认可为由撤销一审判决，支持我方的上诉请求。
二、房屋销售合同签订需谨慎，注意把握五方面相关法律问题
（一）买受人应对房地产开发企业进行必要的资格审查
房地产开发企业在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。“一照”即《企业法人营业执照》，首先要清楚房地产开发商是否具有开发建设销售商品房的法定资质。“五证”即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，这些是买受人能否取得产权凭证的关键。买受人如购买现房，还应当了解该房屋是否已经验收合格，向开发商了解相关的验收合格的证明，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（二）弄清房屋销售合同的性质，是预售合同还是现房销售合同
根据建设部令88号《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”是对商品房预售合同的无效事由规定，并非现售合同无效事由的规定。
（三）签订合同时，条款要约定得明确、具体、细致、规范
房屋买卖合同标的，较之于一般标的物的买卖更复杂，买卖双方对以下条款要特别明确约定：
1 面积的确认及面积差异的处理；
2 规划设计变更的处理；
3 输入文字基础设施和公共配套建筑正常运行等；
4 基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期；
5 交付房屋及办理产权证的时间及处理方式；
6 适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
这里特别说明一下有关房屋面积的问题 。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
我国目前发布的法律、法规只规定了合同销售面积的误差，也就是该套房屋建筑面积的误差处理办法，明确规定不应超过正负3%，但是目前市场上的房产面积是由两部分组成，套内建筑面积和公共分摊面积。人们往往认为合同面积就是套内建筑面积，很少会考虑到公共分摊面积，这里提醒买受人在签约时将套内建筑面积和公共分摊面积做详细约定。
（四）认真审查合同所涉房产是否存在抵押的问题
由于现在房地产开发的规模一般都较大，所需资金较大，很少有开发商能够独立支付全部的建设资金，各种渠道的融资就成为开发房地产项目的一个重要事宜。但是，个别开发商为了筹措资金，将已售房产再次抵押或隐瞒事实，将已抵押房产进行销售，这样就可能侵害买受人的利益。依照法律规定，房产售出后，只要依法将买卖合同在房管部门进行备案登记，交易即告成立，不管房屋是否建成或实际交付，开发商无权做抵押处理，否则应承担相应的法律责任。当然，除买受人同意抵押除外。
对于将已抵押房产进行销售的情况，开发商销售时必须讲明抵押状况，然后由买受人选择是否签约。如果开发商恶意隐瞒，就可能侵害买受人的利益。因此建议买受人在签约之前，要求开发商出具保证函或约定保证条款，还可以通过房产登记部门查询了解，以防止不必要的纠纷。
（五）有关逾期交房的问题需谨慎考虑
由于房屋的建设需要一定的周期，期间难免会一些特殊情况致使开发商的建设计划受阻，导致的后果就是逾期交付房屋。除因不可抗力导致逾期交付情形外，其他情况均属违约行为，开发商因此应当承担法律责任。某些开发商将恶劣天气亦归为不可抗力中的自然灾害一类，并欲以此拒绝承担违约责任，显然是错误的。因为开发商在进行工期推算时，应当已将恶劣天气、材料供应、建筑施工、市政配套、部门审批等因素考虑在施工时间内。
买受人一旦面临开发商逾期交房的情形时，一定要审时度势，果断决定。对于具备了房地产开发合法主体资格、商誉良好、有实际履行合同能力的开发商而言，如果买受人愿意继续履行合同，可以采取谈判协商方式，与开发商达成延期交房协议，约定好宽展期及违约责任。如果根据工程进度大致判断，交付合格的房屋遥遥无期，则建议不要心存侥幸，或仅仅着眼开发商应付的违约金，这时应当及时解除合同，以保证购房款得到全部退还，将损失降到最低点。
三、结语
商品房销售过程中存在着错综复杂的因素，而政策的调整，市场的变化，都会影响商品房销售合同的标的，这些问题的出现必然会导致产生法律争议的空间增大。对于房屋的开发商和买受人来讲，在做房屋买卖时都必须提高自我保护意识，律师在为他们提供法律服务时，应当及时了解和分析当时房屋的交易市场的特点，时时刻刻注意提醒当事人，在有可能出现问题的地方应当在签署合同时作出明确的约定，这样不论是对自己、对开发商甚至对规范房地产买卖市场都将是有益之举。