建设工程优先受偿权那些事儿

2019年1月3日，最高人民法院发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建设工程司法解释（二）》）。
针对近年来建筑市场的新变化、司法实践的新问题、管理政策的新突破，《建设工程司法解释（二）》就建设工程施工合同效力、建设工程价款结算、建设工程鉴定、建设工程价款优先受偿权和实际施工人权利保护等问题作了规定，其中关于建设工程价款优先受偿权的规定达7条之多，为解决此类问题提供了依据。
建设工程优先受偿权
是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
01
1999年实施的《合同法》在第286条最早对建设工程优先受偿权做出原则性规定。
02
2002年最高院在给上海高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）中对建设工程优先受偿权的范围、行使期限做了进一步规定。
03
2005年最高院民一庭函复福建高院明确装修装饰工程可以适用合同法第286条。
04
2019年最高院发布《建设工程司法解释（二）》在第17-23条对建设工程优先受偿权做出专门规定。
一、优先受偿权的权利主体
根据《建设工程司法解释（二）》第17条的规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人享有优先受偿权。因此，优先受偿权仅限于建设工程施工合同，建设工程中的勘察人、设计人、监理人均不享有此项权利。
此前关于分包人、实际施工人是否享有此项权利司法实践中处理各有不同。但是《2011年全国民事审判工作会议纪要》明确：“因违法分包、转包等导致建设工程合同无效，实际施工人请求依据《合同法》第286条规定对建设工程行使优先受偿权不予支持。”《建设工程司法解释（二）》第17条在该意见基础上明确了分包人、实际施工人不享有建设工程优先受偿权。
装饰装修工程属于建设工程范围，因此装饰装修工程的承包人也享有优先受偿权。但是装饰装修工程的承包人享有优先受偿权必须同时具备两项条件：1、装饰装修工程的发包人为装饰装修工程所依附的建筑物的所有权人；2、承包人只能在装饰装修工程折价或者拍卖的价款范围内享有优先受偿权。
二、优先受偿权的实现方式
《合同法》第286条明确规定，承包人首先应当催告发包人，要求其在合理期限内支付价款，当发包人逾期不支付时，承包人可以选择与发包人协议将该工程折价或申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程优先受偿权优于抵押权和其他债权。
三、优先受偿权的行使条件
行使优先受偿权的建设工程质量必须合格。建设工程优先受偿权性质上属于工程价款支付问题，《建设工程司法解释（一）》第2条、第10条第1款规定合同无效、解除后工程质量合格的应当支付工程价款,《建设工程司法解释（二）》的规定与该规定的精神是一致的，体现了法律、司法解释对于建设工程质量问题的重视。
司法实践中，对于已竣工验收的工程，当事人对工程质量基本上无较大争议。存在争议的主要是未经竣工验收的工程质量问题。对于此类工程通常需要通过司法鉴定来确定质量是否合格，质量合格时承包人才有权主张优先权。
在质量合格的前提下,如果建设工程已经竣工,即使存在多个承包单位，承包人仍有权请求将整个工程折价或者拍卖用以受偿其承建工程的价款。如果建设工程未竣工，承包人仅有权请求将其承建工程部分折价或者拍卖,而不能涉及第三人承建的工程部分。
四、优先受偿权的受偿范围
《批复》明确优先受偿权的受偿范围为“包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”《建设工程司法解释（二）》规定按照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定优先受偿权的受偿范围，而逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等不在优先受偿权范围之内。相比而言，《建设工程司法解释（二）》基本吸纳了《批复》关于受偿范围不包括承包人因发包人违约所造成的损失的意见，但是在受偿范围具体包括哪些的问题上还是有明显变化。
关于建设工程价款范围的规定主要是住建部、财政部《建设工程安装费用项目组成》和原建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行办法》，其中前者第1条第1款规定“建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金”，后者第5条规定“工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成”，两者虽然表述不同，但内涵基本一致。
可见，《建设工程司法解释（二）》规定受偿范围包括全部工程价款，而非仅限于承包人的劳务成本或者承包人实际投入建设工程的成本。
五、优先受偿权的行使期限
优先受偿权的行使期限为6个月。根据《批复》的规定，在建设工程能顺利完工的情况下优先受偿权的行使期限起算时间为“建设工程竣工之日”，在建设工程未完工情况下起算时间为“建设工程合同约定的竣工之日”。《建设工程司法解释（二）》将起算时间统一明确为自发包人应当给付建设工程价款之日。
而确定“应当给付建设工程价款之日”，首先应当遵照双方约定，在双方对于付款时间没有约定或者约定不明的情况下，应当依据《建设工程司法解释（一）》第18条的规定确定。即建设工程已实际交付的，为交付之日；建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
优先受偿权的行使期限为不变期间，不存在中止、中断或延长的情形，权利人未在6个月期限内行使的，优先受偿权丧失。
六、约定放弃或限制优先受偿权的效力问题
《合同法》第286条赋予承包人建设工程优先受偿权，实质是为了保护建筑工人的权益。因此，《建设工程司法解释（二）》第23条规定“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”当然在不损害建筑工人利益的情况下，承包人与发包人仍有权约定放弃或者限制优先受偿权。比如承包人在足额支付建筑工人工资后与发包人约定放弃或者限制优先受偿权，是受法律保护的。
七、优先受偿权的限制性因素
法律、司法解释对于行使建设工程优先受偿权还有一些限制性规定，主要表现为：1、按照性质不宜折价、拍卖的工程（主要包括国家机关办公设施、军事设施、公共道路、桥梁、机场、港口、博物馆、图书馆等）不能对其行使优先受偿权；2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
总 结
通过上文可以看到，目前关于建设工程优先受偿权的规定较为充分，已经初步形成体系，特别是《建设工程司法解释（二）》发布后，原来的很多争议性问题都得到有效解决，可以预见将会有更多的施工企业通过主张建设工程优先受偿权解决工程欠款问题。但同时也应该看到，建设工程优先受偿权领域仍有很多问题亟待解决，诸如建设工程优先受偿权的强制执行问题，特别是未竣工验收的建设工程强制执行的问题，承包人的垫资款是否适用建设工程优先受偿权的问题等等，这些问题需要法律从业者不断去探索和解决。
附：建设工程优先受偿权相关法律、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号
上海市高级人民法院：
你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。
《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》（［2004］民一他字第14号）
福建省高级人民法院：
你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》
第十七条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第十八条装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。
第十九条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第二十条未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第二十一条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
第二十二条承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
第二十三条发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。