导 读
前 言
一、现有法律对“地随房走”的规定
二、司法实践中对“占用范围”的裁判观点
三、认定“占用范围”需考量的因素
前 言
建筑物和建设用地在我国民法上属不同的两种标的物，但基于“房”与“地”之间的天然联系，《民法典》上明确规定，建筑物处分时，占用范围内的建设用地使用权一并处分；建设用地使用权处分时，其地上建筑物亦一并处分，即通常所说的“房随地走、地随房走、房地合一”。实践中，建筑物和建设用地使用权分离抵押，尤其是只将建筑物或者建设用地使用权中其中的一项财产设定抵押的情况十分常见，以建筑物抵押的，法律虽规定“该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”，但对于建筑物“占用范围”的具体内涵，现行法律及司法解释均未予以明确规定，在裁判实践中亦存在争议。本文拟从现有规定出发，结合最高院再审案例，归纳总结裁判思路，以期为“占用范围”的认定提供参考。
一、现有法律对“地随房走”的规定
《中华人民共和国民法典》
第三百五十七条【建设用地使用权流转之地随房走】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
第三百九十七条【建筑物和相应的建设用地使用权一并抵押规则】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
（注：上述第397条是对《物权法（已失效）》第182条的沿用）
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》
- 【房地分别抵押（部分）】根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十一条第一款 查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
二、司法实践中对“占用范围”的裁判观点
（注：因《民法典》第397条是对《物权法》第182条的沿用，二者规则相同，在内容上亦未做变更，故下述裁判观点引用《物权法》第182条为目前的司法实践提供参考仍具有一定的正当合理性。）
（一）在无其他建筑物的前提下，以建筑物所在宗地的全部面积作为“占用范围”
最高院再审认为：关于杨正泰就案涉建设用地使用权拍卖款优先受偿的比例问题，涉及对物权法第一百八十二条中“占用范围内”的理解。根据我国地籍管理规定，建设用地使用权的登记以宗地为单位。换言之，建设用地使用权的客体为宗地，一块宗地即为一个物权客体。原审已查明抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物，且该抵押房产原由被执行人刘薇单独所有，在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下，杨正泰有权就案涉全部土地拍卖款优先受偿。汇通公司提交的证据不能证明案涉宗地上存在其他合法建筑，其关于杨正泰仅能就547.88平方米土地面积对应土地款主张分配的申请再审理由，不能成立。【参考案例：（2020）最高法民申2308号】
（二）以房屋建筑面积占宗地整体规划建筑面积的比例核算“占用范围”
最高院再审认为：景德镇农商行对于3号、4号厂房、1号宿舍楼及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权。按照日常生活经验，地块一般具有可分割性。3号、4号厂房、1号宿舍楼及其占用范围内的建设用地地块与其他尚未实际建成建筑的地块并非不可分割。密胜公司提供抵押物的建筑面积为24859.15平方米，规划建设面积55260.05平方米，仅占规划建设面积的44.99%。原判决据此认定景德镇农商行就涉案全部土地使用权权益的44.99%享有优先受偿权并无不当。即使在3号、4号厂房、1号宿舍楼之外，规划建设土地上实际暂未建成其他建筑，也不影响该地块本身作为规划建设用地的性质。即，其余未建建筑地块本应用于建设其他建筑，而不应作为物权法第一百八十二条规定的建筑物占用范围内的建设用地。景德镇农商行还主张案涉土地只有一份《国有土地使用权证》。因此，建设用地使用权及于整块宗地。根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单元进行核发，宗地可以进行分割、合并。因此，景德镇农商行仅以此为由认为案涉土地不可分割，不予支持。【参考案例：（2020）最高法民申4903号】
（三）以建筑物物理范围内的建设用地使用权作为“占用范围”
最高院再审认为：根据原审查明的事实，原临国用（94）字第1050102003号《国有土地使用证》载明该宗地“用地面积”为1120平方米，其中“建筑占地”656平方米。魏任凭、长城公司亦均认可该宗地范围内只有两栋抵押房屋办理了产权登记手续。因此，原审法院认定两栋抵押房屋实际占用土地使用权面积为656平方米并无不当，魏任凭、长城公司的上述再审申请主张均不能成立，本院不予支持。另，长城公司实际上是将涉案抵押房屋及全部1120平方米土地使用权一并拍卖，在委托拍卖等事项中存在过错，致使魏任凭所主张的附属建筑和附着物被转移占有，给魏任凭造成财产损失。因此，长城公司应对上述财产损失承担赔偿责任。【参考案例：〔2017〕最高法民申4257号】
三、认定“占用范围”需考量的因素
上述三种裁判观点均有一定数量的案例支持，实践中尚未形成统一。最高法民二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》一书中，在回答“当事人仅就建设用地上的建筑物设定抵押的情况下，如果该建筑物所占用的土地面积远小于该宗建设用地，在抵押权人实现抵押权时，能否就该宗建设用地的全部享有优先受偿权”这一问题时，“倾向认为，出现题设情况的原因是政府规划主管部门的规划。我们经常提到的政府容积率也是据此算出来的。在规划没有改变的情况下，尽管当事人仅就建设用地上的建筑物设定抵押，但是根据房地一体抵押的法律规定，抵押权人可以就该宗建设用地行使优先受偿权。”
最后，回到《民法典》第397条第1款的语境中可知，此处“占用范围”主要是为了界定建筑物与建设用地使用权之间的隶属关系，即此处建设用地使用权仅指与设抵押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。实践中，在进行认定时需要考虑的不仅仅是建筑物与其占用范围内建设用地使用权的功能整体性，还应当充分考虑同一宗地上其他建筑物与剩余建设用地使用权的功能整体性以及是否具有可操作性。
例如，被抵押建筑物所在的建设用地有且仅有1栋建筑物，该建筑物坐落范围之外的其他土地均为绿化、停车场、小花园等配套设施，并不具有独立的经济效用，此种情况下，将“占用范围”认定为该建筑物所在的整宗建设用地全部面积将更符合房地的利用价值。
再如，一宗土地上规划建造了6栋建筑物，建成并抵押了其中1栋建筑物，此时该抵押权的效力不应及于其他5栋建筑物所在的建设用地使用权，但如仅对该栋建筑物所在的建设用地进行一并抵押和处分，又会涉及到建设用地使用权的分割和不动产单元的分割登记，在操作程序上存在障碍。
因此，笔者认为，实践中，不同建筑物所在的宗地情况不同，往往受制于复杂的现实情况，现行法律未对“占用范围”的内涵进行明确规定，现有司法实践对此亦持不同的裁判观点，如若将内涵确定、裁判尺度统一，在操作层面或将难以迎合复杂多变的现实情况。鉴于此，今后在处理个案时，仍可围绕“地随房走、房地合一”的价值取向，坚持具体问题具体分析，结合规划设计条件、土地性质、不动产登记情况及房地功能整体性等因素进行综合考量，从而在符合房地利用价值的基础上最大限度的维护各方权利。
附参考文献：
1.高圣平、严之：《房地单独抵押、房地分别抵押的效力——以<物权法>第182条为分析对象》，载于《烟台大学学报<哲学社会科学版>》2012年第1期。
2.高圣平：《<民法典>房地一体抵押规则的解释与适用》，载于《法律适用》2021年第5期。
3.最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》，人民法院出版社2021年5月第1版，第448页。