出租人通过商业物业租赁获取租金收入，承租人通过承租经营获取收益以支付租金。理想状态下，出租人和承租人通过对外出租和承租实现共赢。出租人持续、稳定地获取租金需要承租人具备良好且稳定的履约能力。商业物业整体租赁一般存在合同期限长、租赁面积大、租金金额数额巨大的特点，出租人和承租人通常都承担了较大风险。
因此，对大型商业物业出租人而言，租金高低固然重要，但最为重要的因素是承租人的履约能力。如何识别并动态认识承租人的履约能力是出租人对外出租时的常见难题，识别承租人履约能力的方法很多，从法律角度，笔者提供以下思路：
一 签约前的履约能力调查
商业物业进行整体对外出租时，出租人对承租人的履约能力进行整体尽调十分必要，即使无法进行实质性的、深入的近距离调查，出租人也应当穷尽工具进行外围调查。
常见的法律调查工具包括：
工商系统提供的企业信用信息查询，如：
（http://www.gsxt.gov.cn/index.html）；
司法系统提供的企业涉诉信息查询，如：
被执行人网站
（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、
失信被执行人网站
（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、
裁判文书网
（http://wenshu.court.gov.cn/）；
国家公共信用信息中心主办的信用宣传和信用发布窗口，如：
信用中国
（https://www.creditchina.gov.cn/）；
第三方公司提供的企业综合信息查询，如：
企查查
（https://www.qichacha.com/）、
天眼查
（https://www.tianyancha.com/）等。
通过网络检索，出租人可以获取承租人的重要信息，包括但不限于承租人的成立时间、经营范围、注册资本、股东情况、工商变更情况、行政处罚情况、涉诉情况等。该等信息与承租人履约能力的关系可以通过下表一一对应：
序号 | 信息类型 | 与履约能力的关系 |
1 | 成立时间 | 通过成立时间可以判断其存续时间，其他条件相同的情况下，存续时间较短的企业履约能力低于存续时间较长的企业。 |
2 | 经营范围 | 通过经营范围可以判断其业务活动与商业物业整体经营是否相似，也可以判断承租人是否具备整体承租并经营出租物业的能力。 |
3 | 注册资本 | 通过注册资本可以判断其投资规模，投资规模对其履约能力有直接影响。但是注册资本存在认缴和实缴状态，外围查询无法准确判断承租人注册资本的实缴情况，对此，出租人可以向承租人索要实缴凭证，了解其实缴情况等。如果承租人注册资本高但是无法提供实缴的证明，或者根据其公司章程无法判断实缴时间，该等承租人的履约能力比实缴注册资本的承租人的履约能力低。 |
4 | 股东情况 | 通过承租人股东的情况可以判断其资源运用能力，承租人股东背景越强，其履约能力越能得到保障。如果承租人的股东存在涉外因素，出租人有必要对其股东背景进行穿透核查，要求承租人披露其实际控制人的情况，以综合判断承租人的股东背景。 |
5 | 工商变更情况 | 通过工商变更情况可以判断历史上承租人经营活动的稳定程度，如果承租人存在多次股权变更、董监高变更，而新任股东和董监高并无明显优势，变更越频繁或最近一次变更距调查时越近，承租人的履约能力受到的影响就越大。 |
6 | 行政处罚情况 | 通过行政处罚情况可以判断承租人的合法合规经营情况，如果承租人受到多次业务经营相关的行政处罚，其不规范的经营习惯将影响其履行租赁合同的能力。 |
7 | 涉诉情况 | 涉诉情况分为三种情形：一种是承租人历史上和当前存在大量的诉讼纠纷，一种是承租人被申请为被执行人存在有待执行的债务，一种是承租人因拒不执行生效的法律文书被记录为失信被执行人。出租人宜辩证考虑涉诉情况，如果承租人在诉讼过程中的表现较为强势，证明承租人在业务经营时能够较好地通过法律手段维护利益，对其履约能力有正向作用，但同时也意味着一旦发生争议，出租人将面临诉讼经验丰富的对手。 如果承租人存在失信或者被执行的情况，通常意味着承租人存在过或者正处于业务经营困难阶段，其履约能力并不稳定。 |
通过法律调查手段对承租人及其股东情况进行了解外，出租人在签约前需对承租人的商业经营能力进行综合判断。出租人可以要求承租人提供实缴出资证明文件、承租人股东背景文件（包含境外股东穿透后的股权结构信息）和项目投入资金计划（包含首笔款项支付安排、租赁物业装修投入安排及项目运营团队）等资料，以证明承租人具备按约定支付前期款项和投入必要资金的能力，还可以证明承租人及其股东承担经营风险的实力。
二 履约期间的知情权和监督权利
在租赁合同履行期间，如何保障出租人对承租人履约能力的动态了解和监督权限是双方博弈的重点。双方合作地位不同，保障出租人知情权和监督权利的措施和执行程度也不相同。在商业物业整租模式下，出租人通常需要保障承租人的经营自主权，出租人采取管理公约/规章制度的模式对承租人经营活动进行监督管理，同时通过约定违约责任条款“倒逼”承租人加强对次承租人的管理，从而实现租赁物业内的合法合规经营，以控制租赁风险。
为了控制风险，监督承租人的履约能力，出租人对承租人的管理方式包括以下几类：
第一，管理公约制度。出租人制定专门的管理公约，同时保留对制度的解释和修订权限，从而规范物业内实际使用人的使用/经营行为。
第二，承租人主体责任。承租人承担租赁物业的全部责任，包括对次承租人的监督管理，即无论是否是承租人的行为导致出租人受损，出租人均有权向承租人主张责任。
第三，统一商业收银系统。出租人要求承租人及次承租人均使用出租人的商业收银系统从而控制整个租赁物业的收入和经营状况。
第四，信息报送加审计权限。承租人有权自主经营，但是承租人有义务主动进行相关信息报送以保护出租人知情权，出租人享有对相关信息的真实性进行审计的权利。
第五，责任告知书。出租人或物业管理公司对重要事项，如安全责任、消防等事宜采取责任告知书的形式，在相关进驻手续或者日常通知环节要求承租人和次承租人必须签署确认。
出租人综合运用上述措施，防止承租人发生严重的履约能力风险，最大程度保障其知情权和稳定租金收益。
三 针对承租人履约能力的保障出租人条款
商业物业整租模式下，通常设置较长的租赁期限，出租人需对承租人在合同期内的履约能力保持高度关注，更需要提前设置风险控制措施，对承租人发生的可能影响合同履行的风险节点进行预判，进而有效设置对应的权利保障措施，以维护出租人的权益。
针对承租人在合同期内的履约能力问题，出租人可以考虑以下五种保障性措施：
第一，设定租赁保证金/押金条款。当发生承租人违反合同约定或者经营恶化影响其履约能力时，出租人可以通过扣除预收的保证金/押金直接弥补损失，降低维权成本。
第二，租金/物业管理费等款项采取预收款模式。租赁合同通常通过预收款的方式来降低出租人按时收取租金的风险。
第三，设定承租人经营情况和股权结构披露条款。该等条款将承租人定期提供经营情况说明/财务数据/相关交易文件/股权（变更）情况说明作为承租人的重要义务，以保障出租人对承租人经营情况和股东情况的知情权。在一些财务数据真实性严重影响出租人权利的经营模式下，一般指租赁和承租人经营业绩挂钩的情形，出租人还需要设置有权对承租人的财务信息进行审计的权利。
第四，设定承租人合法合规经营的承诺条款。该等条款要求承租人在租赁物业中合法合规经营，同时赋予出租人对此的监督管理权限，以降低因承租人违反法律法规行为而影响其履行租赁合同的风险。通过出租人监督权限的设置可以降低该等风险发生时的风险影响程度，做到“早发现，早纠正，早维权”。
第五，设定配套的合同解除和违约责任条款。当发生承租人经营能力恶化或者可能影响合同履约的情形时，该等条款赋予出租人要求承租人作出合理解释或提供必要担保的权利，必要时，出租人可以提前解除合同，并追究承租人违约责任。
除了上述主动风险管理措施外，出租人和承租人还可以灵活运用保险的方式完成风险的转移，实现共赢。
整体而言，商业物业整租模式下，出租人对承租人履约能力风险的管控是长期的、动态的过程，贯穿缔约和履约全过程。出租人应在签约前做到对承租人履约能力的全面了解，在履约期间做到对承租人履约能力的动态监控，一旦发生风险情形，及时通过合同条款保护权利并降低损失。