对建筑区划内土地分摊问题的思考与方案建议

土地分摊并非一个法律概念，没有相关法律法规给予具体定义，但其在实务界一直存在。实务中通常理解的土地分摊，是指土地开发范围内不同建筑物所有权分别对应的土地使用权面积即地表面积。
在不动产分散登记时代，土地分摊就是一个重要的法律和技术问题，各地对这一问题的处理办法也不尽一致。部分省市未进行土地分摊，即使实施了土地分摊的省市，在分摊方法上也不尽相同。土地分摊工作的进度、方法各有差别的实际，造成了该项工作的不统一。
随着不动产统一登记工作的不断推进，土地分摊仍然会作为一个重要的问题存在，并愈发显现其重要性。本文试以建筑物和土地这两种不动产为例，对土地分摊问题进行探讨。
一土地分摊工作现状
目前，土地分摊在国家层面并没有一个统一的方法。2000年8月，国土资源部办公厅印发《关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》（国土资厅函〔2000〕171号），该文件着力解决地下建筑物分摊土地面积的问题。根据《国务院办公厅关于做好规章清理工作有关问题的通知》（国办发〔2010〕28号）的规定，这一文件已经被废止。
这使得土地分摊处于“各自为政”的状态，有些省市甚至并未开展土地分摊工作。相应的，在不动产分散登记时代，有的省市发放了土地和建筑物的双证，有的则只发放建筑物单证。
二土地分摊的意义
土地分摊不仅在登记实务中有现实意义，在法律层面也有重要意义。
“房地一致”是不动产登记实务中最基本的原则之一。房屋所有权人取得所有权后，理应取得相应的土地使用权。登记土地使用权也是《不动产登记暂行条例》的具体要求，同时《不动产权籍调查技术方案》（试行）也将分摊土地面积作为调查内容予以规定。
在法律层面，土地分摊与否直接影响建筑物所有权人对建筑区划内土地的权力、义务和管理方式。若不对土地分摊问题进行规定，土地使用权可视作扩张解释的业主建筑物区分所有权。根据区分所有权的两项权能和《物权法》对共有性质的相关规定，业主对建筑区划内土地享有的是按份共有的用益物权和共同管理的成员权。然而，对建筑区划内的全部土地享有按份共有或共同共有的用益物权，显然值得商榷，并会造成登记实务上的困惑。
另外，《物权法》确立了不动产登记簿制度。不对土地登记，也会造成房屋权利人的权利缺失，无法实现“明确物的归属”的初衷。
三土地分摊方案建议
土地分摊工作牵涉范围广，必须坚持合理、合法、准确、可行的总目标进行组织。在实施土地分摊前，首先须弄清楚可以分摊土地的建筑物范围和可以被分摊的土地范围。
《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。该条款明确了土地使用权的范围，即以综合设立为原则、分别设立为例外。《城乡规划法》第33条的相关规定将城市地下空间纳入城市规划范围，其开发和利用须履行规划审批手续。《城市地下空间开发利用管理规定》第2条规定，城市地下空间是指城市规划区内地表以下的空间。这两个条款解决了地下建筑物在符合规划的条件下的合法性问题。目前，对于地上空间的建筑物还没有专门的法律予以规定，实务中按照主体建筑一体审批。这里所说的地上空间的建筑物（以下简称“空中建筑物”）是指在垂直地表的主体悬挑出的可以满足登记要求的建筑物，典型代表如中央电视台新台址。依据上述法律条文规定，合法审批的地下、地表、地上建筑物都可以参与土地分摊。
《建设用地容积率管理办法》第3条规定，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。该条款明确了容积率是以建筑用地面积作为定量来控制的，换言之全部建筑用地均可作为被分摊的土地。
综上，土地分摊基本可以按照地上建筑物的土地分摊、空中建筑物的土地分摊、地下建筑物的土地分摊三类组织；建筑物分摊的土地基本可以按照按份共有和共同共有两类组织。
1地面建筑物及空中建筑物的土地分摊
此类建筑物按份共有部分的土地分摊需要区分单用途楼幢和多用途楼幢。对于单用途楼幢，每一建筑物所有权对应的土地使用权应以其占楼幢总建筑面积的比例乘以楼幢的占地面积确定，楼幢占地面积以垂直投影面积为准。对于多用途楼幢，每一建筑物所有权对应的土地使用权应以其占该楼幢中同用途房屋总建筑面积的比例乘以该用途房屋占地面积确定。如底层为商业用途、上部为住宅用途的楼幢，住宅部分和商业部分各自直接落地的，按每个所有权占住宅或商业总建筑面积的比例乘以该用途占地面积确定按份共有的份额。住宅部分不能直接落地商业部分全部直接落地的情况，会造成对应的土地面积重叠。重叠部分土地按照住宅总建筑面积和重叠部分的商业面积先分摊该部分土地然后再按上述做法各自土地分摊。
此类建筑物共同共有部分的土地分摊较为简单。根据《物权法》对共同共有的相关规定，该部分只登记共同共有的土地内容，如小区绿地、小区道路等所占的土地即可。有的所有权对于该部分可以不享有权利，如规划上不需要利用该部分土地的商业等。空中建筑物一般不单独规划，相应的也不应单独组织土地分摊，同与其相关联的地面建筑物合并办理。
2地下建筑物的土地分摊
地下建筑物对应的土地使用权主要为该地块的地下部分，通常所说土地分摊是指地表面积。但是作为建筑区划内的所有权，有必要一并讨论其土地分摊问题。
笔者认为，地下建筑物无按份共有部分的土地分摊面积，但是在地表单独设立出口的除外；如果地下建筑物的正常使用必须利用共同共有部分，则其所有权亦对其内容共同共有，反之则无。
确立按份共有和共同共有为组织土地分摊工作的原则，有利于现实问题的解决。其一，解决了土地分期开发或建筑物不能同时竣工造成的土地分摊不确定性的问题，确保一次分摊永久不变，也解决了地下建筑物的土地分摊问题；其二，土地分摊技术简便，可操作性强；其三，既保护了全体业主的权益，也可以限制业主的权力滥用。