理所当然还是人情使然？新冠疫情期间是否一定要减免租金？

导语
2019年底爆发的新冠肺炎，在不到一个月时间迅速蔓延到全国各地。为避免疫情扩散，政府部门出台了包括疫情隔离、交通管制、限制公众活动等一系列手段防止疫情扩散。但随着疫情的持续，这些防疫措施也导致了不少社会问题的产生，其中，关于疫情期间能否减免租金的问题也成为了很多人关心的焦点。
2月3日，广州市房地产租赁协会也发布了《致全市业主的减租倡议书》，呼吁全市业主在疫情期间减租免租。但也有不少人对于要求业主减免租金的法律规定存在疑问，向笔者提出咨询。鉴于目前减免租金的依据主要援引的是《合同法》一百一十七条的不可抗力条款以及《合同法司法解释（二）》第二十六条的情势变更条款，本文将围绕上述两个方面对减租免租的合法性进行分析和探讨。
一、当事人能否以新冠肺炎属于“不可抗力”为由从而主张减免租金？
（1）新冠肺炎是否属于“不可抗力”事件？
《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”目前最高人民法院并未颁布任何关于处理与新冠肺炎相关的合同纠纷的法律解释，但因此次疫情与2003年非典肺炎类似，因此最高院在非典期间颁布的法律文件对于此次疫情依然具有参考价值。
最高人民法院于2003年06月11日颁布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第三款：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”该款明确了非典疫情可视为不可抗力事件。而新冠肺炎是在全国范围内爆发且影响至其他国家的疫情，属于突发性异常事件，对于普通民众来说，确实不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，具备法律规定的“不可抗力”特征。
（2）租户能否都以本次疫情属于不可抗力情形，从而要求减免租金？
对此，本人认为不能一概而论。虽然最高人民法院的文件以及相关判例均支持类似肺炎疫情可以视为不可抗力事件，但具体到个案当中，依然应当结合具体情形进行分析。其中最关键的问题在于疫情是否已经足以阻却当事人行使权利或履行义务，即当事人是否存在克服困难的可能性，疫情与合同履行之间是否存在必然的因果关系。
根据《合同法》第一百一十七条的规定，适用不可抗力条款有一个最基本的前提，即存在“不能履行合同”的情形。何谓不能履行合同，应指合同已无继续履行的可能，若只是暂时性的障碍是难以认定为“不能履行合同的”，这也是不可抗力条款区别于情势变更条款的根本特征。而目前导致承租人无法使用租赁物的主要原因大多数是由于政府针对疫情而作出的社会管理措施，如交通管制、禁闭隔离、关闭文娱场所、禁止或限制经营等，是暂时性的，并非发生其他意外事件（如火灾）导致房屋损毁完全不能使用。该系列管控措施只是在特殊情形下所采取的特殊措施，具有临时性的特征，在此情形下租赁合同依然具有履行性，援引不可抗力条款进行免责，不符合不可抗力的规定。
二、当事人以“情势变更”为由主张减免租金能否得到法律的支持？
《合同法司法解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
“情势变更”与“不可抗力”最大的不同在于，情势变更下的合同是具有继续履行的可能性，但继续履行合同将会对当事人产生严重不公的后果，而不可抗力的情形下合同已无继续履行的可能，法律允许当事人解除合同。
笔者认为，情势变更条款在肺炎疫情下对比不可抗力条款而言具有更强的适用性。首先，合同具有继续履行的可能性，虽然受到临时性管控措施的妨碍，但并未阻却合同的履行，合同依然具有继续履行的可能，符合法律规定。其次，法院在适用情势变更条款时具有更大的裁量权，可根据公平原则，结合案件的具体情形平衡各方利益。适用该条款，可适当调整各方利益，更有利于保障社会稳定。
结语
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。减免租金是对出租人权利最大的限制、剥夺，必须构成法定或约定的依据方可实施，在适用免责条款时必须正确理解、慎重使用。笔者建议在面对该类与疫情有关的合同纠纷时，可适当援引情势变更条款，并尽量采取协商解决的方式，保障双方的合法权益。