千辛万苦终有房，又来户口拦路虎，律师来给您支招

前言
2015年以来，全国一线城市房价一路高歌猛进，2016年财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部委《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》的发布更是加速了房产交易的火爆，然后再火爆的房屋买卖交易下隐藏着户口这一巨大的风险，毕竟户口跟学区、保险等多方面都有关系，很多市民对特定区域内的户口格外“珍视”，就算房子已经出售，仍然不愿意迁走户口，造成新买房者无法落户尴尬。 在南京工作生活的李小姐确也遭遇了如此的切肤之痛。
以案说法
2014年11月，李小姐诉与刘小姐签订了购房协议，原告李小姐诉称、辩称：2014年11月12日，李小姐与刘小姐通过中介公司签订了《房地产买卖中介合同》，约定李小姐购买刘小姐名下位于本市鼓楼区豆菜桥22-X号X单元XXX室房屋，刘小姐在取件前负责将房屋内所有户口清空，逾期将按照100元／日的标准向李小姐支付滞纳金等等。李小姐于2014年12月24日取得该房屋所有权证及土地使用权证，后准备将户口迁入该房屋时发现该房屋内仍有其他人户口。双方虽已交接了该房屋，但因户口问题一直未能解决，故李小姐诉至法院，请求判令刘小姐按照100元／日的标准向李小姐支付自2014年12月24日起至原空挂户口清空之日止的滞纳金。
对于刘小姐的反诉请求，李小姐认可尚有尾款28000元未付，当时在中介公司已经说好，只要刘小姐将空挂户口迁出，李小姐立即支付。但现在该尾款尚不足以抵扣刘小姐应承担的滞纳金，同意在本案中一并解决。
被告刘小姐辩称、诉称：1、刘小姐在出售上述房屋时，并不知晓该房屋有他人的空挂户口，直到2015年1月12日刘小姐从该房屋中迁出户口时才知晓，并立即通知了李小姐，刘小姐对此并无主观过错；2、刘小姐在知晓出售房屋中有他人空挂户口后，积极办理将空挂户口迁出的相关事宜，并于2015年11月21日将该空挂户口从上述房屋中迁出；3、双方签订的《房地产买卖中介合同》中关于滞纳金的约定存在瑕疵；4、违约金应由过错方承担，在双方房屋买卖过程中，中介公司作为专业机构负有责任，李小姐应向中介公司主张；5、上述房屋中有他人的空挂户口，未给李小姐造成实质性损失，李小姐主张的标准过高。综上，请求法院依法裁判。
法院观点
依法成立的合同，受法律保护。本案中，李小姐、刘小姐签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现刘小姐未按合同约定将案涉房屋中的所有户口清空，应承担违约责任。考虑李小姐接受案涉房屋后户口已迁入，案涉房屋中存在他人户口但并未影响李小姐居住、使用等情形，对刘小姐提出违约金标准过高应予调整的抗辩意见，本院予以采纳，综合考虑双方履行合同情况、诉讼过程中案涉房屋原有户口已实际清空的事实、李小姐的实际损失等因素，确定刘小姐给付李小姐逾期清空户口的违约金25000元。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘小姐给付原告李小姐违约金25000元。
律师点评
在法律实务过程中，因为前房主不愿意迁走户口，后面的房主无奈诉至法院要求前房主迁走户口的情况，难以受理，因为缺乏法律依据，也无明确的诉讼理由。就算买卖双方通过合同进行了明确约定，法院也只能是按照合同违约受理，要求卖方承担违约责任（上述案例就采用了这一方式）。
但是，目前部分城市推出了户籍新政“社区托管户”（如南京）以解决“户口老赖”等难题。而买房人因卖房人拒不迁出户口，导致本人户口无法迁入的，可以向房屋所在地派出所申请将卖房人户口迁至托管户。
（买房人需提交：书面申请；《房屋买卖合同》或《房屋买卖契约》、《房屋所有权证》和《土地使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》；本人身份证件；卖房人的相关情况等材料。）