房地产视域下主要变化归纳与简评

引言
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》(“民法典”)。新中国首部民法典终于正式问世。这亦是新中国迄今为止第一部法典化的法律。民法典自2021年1月1日起施行后，现行的《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》及《民法总则》均将同时废止，我国民法制度进入全新的“民法典时代”。孟德斯鸠曾曰“在民法慈母般的眼神中，每个人就是整个国家”，民法典作为“社会生活的百科全书”，系调整市场经济关系和市民社会关系的基本法，于国于民的重要性无以复加。
一民法典的主要修订
民法典的成功问世，很大程度上得益于改革开放以来我国民法社会的形成及民法典编纂条件的成熟。回望往昔，受限于政治、经济及学术等条件，我国民法典的编纂“五起四落”，几经曲折，筚路蓝缕。
我国民法典立法采取的是民商合一制度[1]，分为总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编及侵权责任编等七编及附则，共1260条。其中，物权编共20章257条，划分为通则、所有权、用益物权、担保物权及占有等五大分编；体例上，除新增居住权一章外，民法典物权编较《物权法》无其他大变动；内容上，民法典物权编对《物权法》最大革新是增设居住权这一用益物权，其次是在基本法层面确认农村土地的“三权分置”，其他则是对个别法律条文的零星修改或增补。合同编共29章526条，条文数量占据民法典近“半壁江山”，划分为通则、典型合同与准合同等三大分编；相较于《合同法》，民法典合同编增设合同的保全、保证合同、保理合同、物业服务合同、合伙合同、无因管理及不当得利等章节，体例和内容均有较大变化。
二房地产视域下民法典相关主要修改归纳与简评
基于房地产产业链，房地产业务通常牵涉土地、房屋权属、房地产开发、房地产经纪与交易、房屋租赁、物业管理，以及担保和地产融资等领域，因而房地产视域下民法典相关主要修改涉及物权编的所有权、用益物权与担保物权等制度，合同编的借款合同、保证合同、租赁合同、物业服务合同与中介合同等制度，以及侵权责任编的建筑物和物件损害责任等。
除表述改动等形式修改外，民法典对《物权法》、《合同法》及《侵权责任法》较为实质的修改及简评可阅读《房地产视域下民法典主要变化归纳与简评》.pdf
结语
民法典的问世，无疑是我国国家治理和法治现代化进程中一座具有划时代意义的里程碑。尽管理论界和实务界对民法典的个别制度或规则依然褒贬不一，但民法典在对现行法统合和汇编的同时，确亦基于对现行立法和司法实践的总结作出了必要的制度完善和创新。民法典不仅扎根于我国国情，回应社会现实和民众需求，体现了民法典的民族性和时代性，亦一定程度彰显私人自治等民法典基本价值理念。
[1] 魏振瀛主编：《民法》，北京大学出版社2017年8月版，第3页。