《离婚协议》约定房屋归属女方，能否排除被男方债务强制执行

【客户咨询】
詹律师好，2023年底，我和前夫离婚，办理离婚手续时，协议约定登记在双方名下的房屋，归我个人所有，但一直没有办理过户登记，2024年5月，这套房屋因为前夫欠下第三人债务被法院查封，请问这套房屋会不会被法院强制执行呢？
詹律师：
在离婚协议中约定房屋归属但未办理过户登记的情形，在实践中比较普遍。这类约定是否能排除第三人债权的强制执行，在司法实践中存在较大的争议，今天郧和律师就来解读这个实务问题。
一、离婚协议中房屋归属约定的对外效力
离婚协议中关于房屋归属的约定，尽管在夫妻双方之间具有约束力，但对于债权人的影响却值得商榷。依据《民法典》以及相关法律解释，离婚协议中的财产分割条款，包括房屋归属的约定，主要针对夫妻双方的内部权利义务关系，而对外部债权人的权利主张，一般不产生直接影响。
1.离婚协议约定房产归一方所有，若未经过正式的产权变更登记，该约定不足以对抗债权人的强制执行请求。
根据《民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，未经登记则不发生效力，除非法律另有规定。
这意味着，如果夫妻双方仅在《离婚协议》中约定房产归属，而未办理实际的产权变更登记，债权人依然可以请求对该房产进行强制执行，以实现其债权。
2.债权人在面对夫妻离婚协议中的财产分割约定时，如果认为该分割存在逃避债务的情形，可以诉请撤销该离婚协议中的财产分割条款。
3.离婚协议中的财产分割条款对于债权人是否有影响，还需具体案件具体分析。具体到本案，离婚协议约定房屋的归属，能否对抗另一方债务的强制执行，司法实务中有不同观点。
二、司法实务不同观点
1.可以排除强制执行
【案例索引】
张红英、万仁辉二审民事判决书
最高人民法院（2017）最高法民终42号
【裁判要旨】
关于张红英对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，综合本案具体情况，张红英虽不能直接确认为案涉房产所有权人，但其对该房产享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据万仁辉的申请对案涉房产的强制执行。
离婚协议中约定夫妻所有房屋归子女所有，子女享有将该房产的所有权变更登记至其名下的请求权，且该约定具有生活保障功能，优于形成在后的一般金钱债权，故可以排除强制执行。
万仁辉的金钱债权请求权与张红英的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故张红英关于停止对案涉房产强制执行的上诉请求成立，本院予以支持。
2.不能排除强制执行
【案例索引】
付金华诉吕秋白案外人执行异议之诉一案
上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）初字第3号
【裁判要旨】
双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。
三、离婚协议中房屋归属对抗强制执行之规则
在分析离婚协议中房产归属能否对抗债权人的问题时，必须综合考虑多个法律原则和条件。
根据最高人民法院的司法观点和裁判规则，夫妻双方在离婚协议中对共有房产的归属做出约定时，在一定条件下可以对抗债权人的强制执行请求。
01、离婚协议的真实性
离婚协议中关于房产归属的约定必须是真实有效，而不是能为逃避债务而做出的虚假协议。这意味着，离婚协议的订立不能是双方恶意串通，目的在于逃避债务的执行。
02、离婚协议订立的时间
离婚协议应该在债权产生或查封之前订立。如果离婚协议在债权产生之后或财产被查封后才订立，很可能视为逃避债务执行的行为。
03、非因自身原因未办理过户登记
虽然离婚协议中可以约定房产归属，但在没有办理产权变更登记的情况下，该约定并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人（即债权人）的法律效力。
如果一方因离婚协议中房屋归其所有的约定，主张排除债权人的执行，但非因自身原因无法办理过户登记，这种情况下可能被认为有理由对抗债权人的执行。
04、债权人的权利保护
尽管离婚协议约定可能在一定条件下对抗债权人的执行，但《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第三十五条规定，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。这意味着，债权人在面对可能逃避债务的离婚协议时，仍有机会通过法律途径保护自己的权益。
四、郧和律师倾向性观点
1.离婚协议中房产归属能否对抗债权人，取决于离婚协议的真实性、订立时间、是否因自身原因未能办理过户登记等条件。
2.判断能否基于离婚协议排除强制执行，很难依据单一的因素确定固定的裁判标准，应结合具体个案情况，从双方权利的性质、权利的形成时间、权利取得有无过错等因素进行权利的优先性比较，最终判断第三人债权权益能否产生排除强制执行的法律效果。