承租人逾期腾房期间的的房屋占有使用费该如何确定？

近年来，房屋租赁合同纠纷案件日益增多，笔者结合自己办案经验，就其中的承租人逾期腾房的占有使用费确定问题做做简要分析探讨。
案情
甲租赁乙的房屋，租赁合同期满后，双方就续租未协商一致，甲未及时返还所租赁房屋，乙起诉至法院，要求甲腾退房屋并支付逾期腾房的占有使用费。
案件争议焦点
1、逾期腾房期间的占有使用费是否应该支持？
2、如果支持逾期腾房的占有使用费，那么应如何确定数额？
简要分析：
一、出租人要求承租人支付逾期腾房期间的房屋占有使用费的，法院是否应该支持？
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，但对于承租人不及时返还租赁物时该如何处理没有具体规定。在实务操作中，合同当事人也可能因为疏忽，未约定承租人在合同期满，不再续租的情况下不及时返还租赁房屋应当承担何种违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条虽然规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。上述规定规定的是出租人可以请求次承租人支付逾期腾房占有使用费，但并没有规定出租人可以请求承租人支付逾期腾房占有使用费，目前关于这一点还是立法空白，故目前关于出租人要求承租人支付逾期腾房占有使用费可以参照上述法律规定，出租人有权要求承租人支付逾期腾房期间的房屋占有使用费。
二、逾期腾房的占有使用费应如何确定数额？
不同地区，不同法院针对承租人逾期腾房期间的占有使用费案件的处理不尽相同，目前主要观点有两种，观点一是按原租赁合同约定的租金标准确定；观点二是按房屋被占用期间同地段租赁市场价格确定。多数法院是参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，但也有法院按照房屋占用期间租赁市场价格确定占有使用费。
笔者认为，在案件处理实务中，观点的选择应该结合案件的实际情况和民法的基本原则，比如案件标的大小、当事人的诉讼成本和司法资源等，以及公平公正的基本原则。
三、如合同约定的租金标准和市场的租金标准差距过大，当事人提出逾期腾房期间的占有使用费应当按照房屋被占用期间同地段租赁市场价格确定的，法院是否应该支持？
首先，从法理方面来看，在租赁合同纠纷案件中，按原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房占有使用费的做法，从根本上违背了合同法中的违约责任制度，违背了侧重保护守约方的司法政策，也违背了一般法理。租赁期满后，承租人不及时返还租赁物的行为是违约行为。合同法第一百一十三条规定：“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号) 要求，“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则”。当承租人蓄意违约，不及时返还租赁房屋时，参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，其遵循的逻辑是认为原租赁合同约定的租金标准与出租人的损失相当。显然，这样的处理结果更有利于保护违约方，反而对守约方不公平。因为违约方虽已违约，但是若按照原租赁合同约定的租金支付占用使用费，实则纵容了违约方的违约行为，即便其承担了违约责任，但也无法弥补因此造成守约方的利益损失。
其次，从社会效益来看，对于承租人来说，在租赁期满后，承租人无论是选择与出租人协商续租，还是另行选择类似房屋，其租金都将大幅上涨。反之，承租人如果选择在房屋租赁期满后继续占用租赁物，出租人将其诉至法院，尽管承租人不及时返还租赁房屋的行为会被法院确定为违约行为，承租人需承担败诉的后果以及诉讼费，但是，参照原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费的做法，却意味着承租人只需按照一年甚至几年前约定的租金标准来支付占有使用费，而无需按照租赁期满后租赁市场价格上涨后的价格支付房屋租金。在利益的驱使下，承租人若明知其违约行为的后果仅仅是按照原合同支付占用期间的使用费，往往会选择这一更利己的结果。而对于守约方来说，为了维护自己的合法权益，只能选择诉讼，但是经过一审、二审，执行程序，承租人在此期间以低成本占用租赁房屋获取了更大的经济利益。
四、出租人对涉案房屋租赁期限届满后的占有使用费按同地段同类房屋租金标准申请司法鉴定的，法院是否应予准许？
1、按照房屋被占用期间同地段租赁市场价格确定的证据举证问题。如果法院要求举证，那么同地段市场租金如何举证也就成为现实困难问题，一种办法就是收集同地段附近的租赁合同予以证明，另一种办法就是申请司法鉴定。
2、申请司法鉴定应予准许的法律依据。《合同法》第一百七十四条规定：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
据此，出租人有权对涉案房屋租赁期限届满后的占有使用费按同地段同类房屋租金标准申请鉴定。
综上，在确定承租人逾期腾房的占有使用费问题上，尽管现行法律和司法解释没有十分具体明确的规定，法院在案件处理中应该结合案件实际，适当灵活选择，但承租人要求参照房屋占用期间租赁市场价格来确定逾期腾房的占有使用费更有利于保护守约方的利益，更符合公平公正的民法基本原则。